Le cashflow, ce bel inconnu!

de | 20 octobre 2014

Dans cet article, nous allons parler du cashflow des investissements immobiliers. Mais avant toute chose, tentons d’apporter ensemble une réponse à la question suivante : le cashflow, qu’est-ce que c’est ? Sans entrer dans la définition exacte du terme, il sera admis ici que le cashflow est l’écart entre vos entrées d’argent et vos sorties d’argent. Appliqué à un investissement immobilier, c’est donc l’écart entre ce que vous coûte votre investissement et ce qu’il vous rapporte. Ces quelques bases posées, entrons dans le vif du sujet.

Comme souvent avec ce type de billets, pour faciliter la bonne compréhension de tout le monde, prenons un petit exemple. Nous allons ici suivre les aventures de monsieur  Dupont.

M. Dupont vient de faire son premier investissement immobilier, un bel appartement très bien situé dans une ville de taille moyenne, à quelques pas de son domicile. Proche de toutes les commodités, cet investissement se caractérise notamment par les quelques points suivants :

  • L’appartement lui a couté 100 000€ en incluant les frais de notaires.
  • M. Dupont a emprunté ces 100 000€ en intégralité à sa banque.
  • Il a emprunté cette somme sur 25 ans, pour une mensualité de prêt de 493€ (taux affiché sur le site Empruntis courant Septembre 2014).
  • L’assurance de son emprunt lui coûte 30€ par mois. N’ayant pas entendu parler des bienfaits de la délégation d’assurance, il a souscrit à l’assurance proposée par sa banque, dont la mensualité est fixe sur toute la durée du crédit.
  • M. Dupont est célibataire et se situe dans la tranche 3 du barème des impôts.  Son taux marginal d’imposition (TMI) est donc de 14%.
  • L’appartement est loué 550€ hors charge. Ce plus que demi-millier d’euros atterrit donc chaque mois dans la poche de M. Dupont.

M. Dupont a-t-il fait une bonne affaire? Quel cashflow peut-il espérer dégager chaque mois pendant la durée de son emprunt?

Cashflow brut

Le cashflow brut est le plus simple à calculer. Il s’agit de l’écart entre la mensualité complète de son prêt et le loyer qu’il perçoit. Le loyer perçu par M. Dupont de la part de son locataire est de 550€. Il règle à sa banque 2 échéances par mois : la mensualité de son prêt et l’assurance associée au crédit immobilier.

Ce qui donne par mois :

Rentrées d’argent : 550€.

Sorties d’argent : 493€ de crédit+ 30€ d’assurance crédit

Cashflow mensuel : Rentrées d’argent – Sorties d’argent, soit 550 – (493 + 30) = 27€.

Soit un cashflow brut positif de 27€ chaque mois. Autrement dit, M. Dupont a fait l’acquisition d’un bien qui lui rapportera plusieurs centaines d’euros par mois dans 20 ans, et qui lui fait déjà gagner un peu plus de 25€ par mois. Ça donne envie, non?

Cashflow net

Bien évidemment, tout n’est aussi simple que cela. Un cashflow brut positif est bien évidemment plutôt une très bonne chose. Malheureusement, ce n’est pas l’argent qui arrivera réellement chaque mois dans la poche de M. Dupont. Non, M. Dupont ne gagnera pas 27€ chaque mois pendant les 25 ans de son crédit.

Pourquoi donc me direz-vous? Tout simplement parce que posséder un appartement à louer, ou tout autre bien d’ailleurs (pourquoi pas un immeuble de rapport ?), entraîne des frais. Les plus classiques sont notamment :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de syndic
  • L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), qui, même si elle n’est pas obligatoire, est fortement conseillée
  • Les éventuelles assurances loyer impayé ou autre
  • La taxe foncière

Dans le cas de M. Dupont, nous partirons sur les hypothèses suivantes :

  • 100€ de charges de copropriété à l’année.
  • 0€ de frais de syndic. Ce dernier est géré bénévolement par les propriétaires des différents appartements de l’immeuble.
  • L’assurance PNO coûte à M. Dupont 90€ par an.
  • M. Dupont n’a pas souscrit d’assurances pour les impayés et assimilés.
  • La taxe foncière s’élève à 500€.

Le cashflow net est la différence entre les entrées d’argent et toutes les sorties d’argent relatives à l’investissement réalisé. Première chose à faire, rapportez les dépenses annuelles de M. Dupont pour son investissement au mois.

Sur l’année, il dépense pour son investissement 100€ (charges de copropriété) + 90€ (assurance PNO) + 500€ (taxe foncière), soir 690€ par an.

Rapporté sur un mois, cela donne donc 690 / 12 = 57,50€.

Ce qui donne par mois :

Rentrées d’argent : 550€.

Sorties d’argent : 493€ de crédit+ 30€ d’assurance crédit + 57,50€ liés aux autres dépenses

Cashflow mensuel : Rentrées d’argent – Sorties d’argent, soit 550 – (493 + 30 + 57,50) = -30,50€.

Soit un cashflow net négatif de 30,50€ chaque mois. Autrement dit, M. Dupont a fait l’acquisition d’un bien qui lui rapportera plusieurs centaines d’euros par mois dans 20 ans, et qui lui coûte un peu plus de 30€ par mois. Ça reste tout à fait correct, non?

Cashflow mon amour

Cashflow net net

Bon, il semble que M. Dupont est plutôt fait un bon investissement. Mais le dernier cashflow ne représente toujours pas ce qui restera dans la poche de M. Dupont chaque mois.

Comment ça me direz-vous? Nous avons déjà ôté la mensualité du crédit de M. Dupont et son assurance. Nous avons ensuite enlevé les autres frais liés à l’investissement. Que resterait-il donc à ôter? Et je vous répondrais : les impôts!

Avant de pouvoir calculer combien M. Dupont va devoir aux impôts chaque année au titre de ses revenus fonciers, calculons déjà combien il gagne :

Avec 550€ de loyer par mois, M. Dupont gagne 550 * 12 = 6 600€ par an

Pour simplifier, disons que M. Dupont a choisi le régime forfaitaire pour déclarer ses revenus fonciers. En choisissant ce régime, M. Dupont peut donc déduire 30% de ses revenus fonciers.

Le revenu foncier imposable de M. Dupont est alors de 6 600 * 0,7 = 4 620€

Comme précisé au début de cet article, M. Dupont a un TMI de 14%. M. Dupont devra donc s’acquitter :

Il devra donc aux impôts 4 620 * (0,14 + 0,155) = 1 362,90€ par an.

Rapporté sur un mois, cela donnera 1 362,90 / 12 = 113,575€.

Ce qui donne par mois :

Rentrées d’argent : 550€.

Sorties d’argent : 493€ de crédit+ 30€ d’assurance crédit + 57,50€ liés aux autres dépenses + 113,575€ d’impôts

Cashflow mensuel : Rentrées d’argent – Sorties d’argent, soit 550 – (493 + 30 + 57,50 + 113,575) = -144,075€.

Soit un cashflow net net négatif de 144,075€ chaque mois. Autrement dit, M. Dupont a fait l’acquisition d’un bien qui lui rapportera plusieurs centaines d’euros par mois dans 20 ans, et qui lui coûte en réalité presque 150€ par mois. Est-ce pour autant un mauvais investissement?

Conclusion

Pour des raisons de simplification, comme les plus pointilleux l’ont sans doute remarqué, je n’ai tenu compte ni d’une probable réévaluation régulière des loyers, ni d’un potentiel changement de tranches d’imposition. Je n’ai pas non plus mentionné les vacances locatives qui surviendront de temps en temps et qui laisseront M. Dupont orphelin de loyers pendant quelques mois. L’idée était de se concentrer sur le cashflow, et rien que sur le cashflow, pour vous permettre de bien comprendre la différence entre les montants qui peuvent se cacher derrière ce terme.

Mais continuons. On entend souvent dire que pour qu’un investissement soit bon, il faut que son cashflow soit positif. Mais la première question à se poser est de savoir de quel cashflow on parle! Sur l’exemple donné, nous avions commencé avec un cashflow brut positif d’environ 30€ pour terminer avec un casflow net net de presque 150€, négatif cette fois. Soit de même un écart entre les 2 proche de 180€ par mois!

La moral de cette histoire? Soyez vigilants lorsque vous entendez parler de cashflow. Le terme recouvre plusieurs chiffres et donc plusieurs vérités. Si vous ne deviez en retenir qu’un, ce serait bien évidemment le cashflow net d’impôts. Mais plus encore, le cashflow n’est pas le seul élément financier pour définir si un investissement et bon ou mauvais, mais ce sera l’objet d’un prochain billet…

Le cashflow est-il un élément déterminant pour vous lors d’un investissement immobilier ? Aviez-vous déjà entendu parler de ce terme ?

13 réflexions au sujet de « Le cashflow, ce bel inconnu! »

  1. David

    salut,
    un petit exemple pour l’immeuble :
    Loyers HC totaux : 1050
    Emprunt : 650
    Assurance 50
    Impôt 1050-650/2(la moitié du remboursement est en intérêt)-50 * 30% : 200
    Charges diverses : entre 50 et 100

    Soit : à partir de 50€ de cash flow net de net.
    Et jusqu’à 150€ les mois sans frais.

    Ceci dit je remet un peu de contexte :
    – les charges se déduisent également des impôts, donc le résultat est un peu plus positif
    – il n’y a pas 50 à 100€ de charges tout les mois. (pour le moment, suite au départ d’un locataire, on est à 100€ sur 2 mois)

    Voilà pour ma petite contribution

    Donc effectivement entre cashflow brut à 1050€ et net à 50€, il y a une petite différence! 😉

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour David,

      Merci pour le partage des tes chiffres! Content de ne pas être le seul à m’être lancé dans cette aventure cette année, et content de pouvoir échanger avec toi.
      Ce serait pas mal d’échanger régulièrement sur notre premier investissement en immeuble, pour voir comment les choses évoluent. Non?
      Squatte Articles récents…Epargne de précaution, Mon Amour!My Profile

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      1. David

        Je suis justement en train de faire un article pour raconter mon premier mois (et demi maintenant) de propriétaire.
        Au final, c’est pas mal de boulot, pour un cash flow pour le moment très relatif :
        en reçu concrètement, je suis à 17€. (j’ai du retard, mais pas des locataires).
        Et ça va chuter lourdement le mois prochain!

        Donc à suivre, je pense que rester en positive va être compliqué, surtout au début!
        David Articles récents…Pourquoi je soutiens le revenu de baseMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Aurélien,

      Content de te revoir par ici! 🙂
      Et je vois que tu n’as pas chômé de ton côté : bravo à toi pour ces nouveaux projets, tous mes vœux de réussite!
      Squatte Articles récents…Défi Blogging #2, le bilanMy Profile

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  2. Didier-Fabrice

    Bonjour,

    Article très complet. Tout le monde comprend ce que cash signifie, flow signfie flux. Le cashflow n’est donc ni plus ni moins que le flux de trésorerie. Il ne faut pas oublier d’intégrer tous les flux de trésorerie se rapportant à l’opération qu’on étudie.
    Ainsi on oublie souvent l’apport (pas dans ton exemple car il s’agit d’un emprunt total) bien qu’il s’agisse aussi d’un flux de trésorerie même s’il ne s’agit pas d’un flux récurrent ce qui complexifie sa prise en compte car il faut alors étudier les flux sur plusieurs années pour que cela ait un sens et intégrer le cas échéant des taux d’actualisation sans oublier comme ton article le souligne justement qu’on a un certain cashflow pendant la durée de l’emprunt puis un tout autre cashflow après la durée d’emprunt (très important si on compare un projet avec une durée d’emprunt courte et un autre projet avec un emprunt long )

    Par conséquent et pour répondre à ta question finale le casflow n’est pas pour moi un élément déterminant dans le choix d’un investissement mais plus dans le choix de la durée d’emprunt (j’essaie d’emprunter sur la durée procurant un cashflow proche de 0). Cela dit avec des taux bas comme actuellement il devient de plus en plus tenant de maximiser la durée d’emprunt et de placer le surplus de cashflow généré sur des supports plus rémunérateurs (mais potentiellement plus risqué).
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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Tu mets le doigt sur un point intéressant. On lit trop souvent des investissement avec des cashflows aguicheurs. Et effectivement, il est plus facile d’obtenir un cashflow MENSUEL important lorsque l’apport est important. Un investissement, sur sa composante financière, doit prendre en compte tous les flux financiers.
      Si j’emprunter pendant 50 ans avec une mensualité 100€ moins chère, mon cashflow mensuel pendant toute la durée du crédit serait certes 100€ plus important, mais mon achat m’aura coûter au global bien plus cher qu’avec une emprunt sur 15 ou 20 ans.
      Squatte Articles récents…Triplez facilement votre mise initiale!My Profile

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  3. Marc @ Mieux Gérer Son Argent

    Salut Squatte,

    Un article très clair et surtout avec beaucoup d’exemples simples pour comprendre le fonctionnement du cashflow, bravo 😉

    Mr Dupont peut améliorer son cashflow tout d’abord en passant au régime réel pour la déclaration de ses revenus immobiliers, ca lui permettra de gagner pas mal surtout au début avec les intérêts d’emprunts.
    Comme tu l’as dit il n’a pas fait de délégation d’assurance, ça peut être une bonne chose de regarder de ce côté pour grappiller quelques euros chaque mois.

    Tu demande dans ton article si cet investissement est mauvais au vu du cashflow net net, je te retourne la question, qu’en penses-tu ? 🙂

    Marc.
    Marc @ Mieux Gérer Son Argent Articles récents…A chaque situation son placementMy Profile

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  4. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Marc,

    Comme souvent, tes retours sont intéressants et pertinents. Effectivement, M. Dupond aurait tord de ne pas déclarer ses revenus au réel les premières années. Je n’ai pas fait l’exercice, mais ce sont plusieurs centaines ou millier d’euros d’économie qui pourraient être dégagés.

    Pour l’investissement mentionné dans l’article, je botte en touche. Je ne pense pas qu’un bon investissement se juge uniquement sur les critères précisés dans mon billet, et je pense qu’un bon investissement dépend également du contexte de chacun.
    Squatte Articles récents…Pourquoi ne FAUT-IL PAS investir dans un immeuble de rapportMy Profile

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  5. Ping : Nouvelles rapides de l’immeuble

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