Investir dans une maison de bourg

de | 18 janvier 2016

Aujourd’hui et comme il y a quelque semaine avec Patrice, je laisse la parole à un autre blogueur. Paul est l’auteur du blog Serial Investisseur. Il a une approche présentant quelques similitudes avec mon parcours initial et mes premiers pas dans l’investissement locatif. Il nous propose aujourd’hui un article sur un sujet très rarement évoqué sur le web, l’investissement dans un maison de bourg. Ayant aussi investi loin des grandes villes, je ne peux qu’acquiescer sur ce qu’évoqué plus bas… Bonne lecture ! 

Tout investisseur digne de ce nom vous dira d’un ton catégorique qu’investir à la campagne constitue une erreur. Une erreur gravissime. Tout d’abord, cela ne respecte en rien la fameuse règle de l’emplacement censée vous garantir monts et merveilles. Et puis, franchement, qui peut avoir envie d’habiter dans un bourg, loin de la vie trépidante des cités ? Non vraiment, c’est une très mauvaise idée.

Ouais…

Sauf que, comme je l’ai rappelé dans cet article, il faut sortir des sentiers battus et surtout ne pas faire comme tout le monde.

J’irai même plus loin : si vous gérez bien votre affaire, non seulement vous ne prendrez pas plus de risques qu’en ayant privilégié un « emplacement numéro un », mais en plus, la rentabilité va littéralement décoller !

Comment réduire le risque en investissant dans une maison de bourg

Au fil du temps, je me suis constitué une liste de critères me permettant de « screener » le territoire. Ces critères me permettent de savoir où je mets les pieds (et mon argent). Forcément, je connais bien ma région mais il y a des coins qui m’ont surpris par leur dynamisme ou à l’inverse par leur morosité.

Je ne vais pas vous servir une liste à la Prévert mais, si vous vous intéressez à l’investissement en milieu rural, il y a des points essentiels que vous devez observer :

Les infrastructures routières et/ou ferroviaires

Souvent, les villes et villages situés à proximité d’une quatre voies poussent comme des champignons. Pour donner un exemple local, lorsque l’autoroute A84 reliant la Normandie à la Bretagne a été ouverte, cela a permis de désenclaver des territoires. Depuis, on assiste à une véritable explosion démographique dans ce secteur – et par conséquent des prix de l’immobilier.

Le dynamisme économique

Identifiez les zones où des entreprises ouvrent, s’agrandissent ou embauchent. Evitez de vous appuyer sur une zone où il n’y a qu’une « locomotive » économique, aussi puissante soit-elle. Mieux vaut une kyrielle de PME dans des secteurs d’activité diversifiés. Regardez également le taux de chômage sur la zone qui vous intéresse. A ce titre, les bases de l’INSEE (en accès libre) peuvent paraître rébarbatives mais ô combien instructives.

Le dynamisme locatif

Point « importantissime » évidemment puisqu’il conditionne votre réussite ou votre échec en tant qu’investisseur immobilier. Il faut en parler avec les agences locales, les études notariales. Et puis, il y a l’incontournable test via une annonce fictive, et ce avant même de vous engager à signer un compromis. Ce point fait parfois débat. Personnellement, j’en ai pris mon parti dans la mesure où il permet de sécuriser mon investissement.

La démographie

N’oubliez pas une chose : ces dernières années, les personnes ont tendance à quitter les centre-villes pour aller vers la périphérie voire la campagne. Et ce n’est pas tellement nouveau : je me souviens du prof de géo au lycée qui parlait de « rurbanisation ». Cela ne nous rajeunit pas !

Pour vérifier la démographie, rien de plus facile : allez sur Wikipédia et observez les graphiques non seulement de la commune mais également du canton. Si c’est la chute libre depuis une décennie, il faut sérieusement se poser des questions. Personnellement, je fais une croix sur ces coins-là.

Un exemple d’investissement à la campagne

Le gros avantage d’investir dans les campagnes, maison de bourg ou autres bien, c’est que les investisseurs ne courent pas les rues – ou les champs si vous voulez faire un peu de mauvaise foi.

Du coup, cela vous laisse un peu de temps pour étudier le coin, pour réfléchir… et pour négocier. Forcément, quand vous êtes quasiment le seul dingue à vouloir acheter de l’immobilier « dans un coin paumé », vous vous trouvez en position de force face au vendeur qui se dit « merde, il vaut mieux que je fasse preuve d’un peu de souplesse avec celui-là parce que, sinon, je ne suis pas prêt de vendre ».

Allez, je vais vous donner un exemple. Parce que je sens encore une pointe de scepticisme en vous.

Début 2015, nous avons acheté un ensemble immobilier dans un bourg de 650 habitants (quatre commerces, une école maternelle et une école primaire). La ville la plus grande est à 15 kilomètres (environ 30 000 habitants).

Si je reprends les critères énoncés plus haut :

  • les infrastructures routières et/ou ferroviaires : la fameuse A 84 n’est pas loin (16 kilomètres).
  • le dynamisme économique : fort. Après avoir connue une chute dans les années 80, l’économie locale s’est redressée et s’appuie sur de grosses PME multisectorielles (agroalimentaire, électronique, automobile, sports équins…). Le taux de chômage du canton est le plus bas de la région.
  • le dynamisme locatif : le point sur lequel j’étais le plus sceptique. Les agents immobiliers avaient beau m’assurer qu’il n’y avait pas de problème, je ne les croyais qu’à moitié. Alors, j’ai testé. Résultat : 10 demandes en 3 jours. Suffisant à mon goût pour me positionner.
  • la démographie. Celle du village augmente de manière continue depuis 15 ans, ce qui coïncide avec l’ouverture de l’autoroute. Celle du canton stagne sur la même période.

Voici une photo :

Un exemple de maison de bourg

Comme vous le voyez, rien de très sexy : c’est une maison de bourg séparée en deux lots. D’un côté, la maison elle-même (110 m² habitables) avec une cour et une terrasse à l’arrière. De l’autre, un petit commerce (salon de coiffure) installé ici depuis plus de 10 ans.

Cela faisait plusieurs mois que le bien était à la vente.

La maison est louée 452 euros à une mère célibataire avec trois enfants.

Le commerce est loué pour un montant de 228 euros.

Le bien était affiché à 75 000 euros.

Avec les frais de notaire, la garantie bancaire et les frais de dossier, la rentabilité brute flirtait déjà avec les 10 %.

Après négociation, nous avons acheté l’ensemble pour 65 000 euros. Avec, à la clé, une rentabilité de 11,17 %.

Petite cerise sur le gâteau : le loyer de la maison est intégralement et directement réglé auprès de nous par la CAF.

Merci à Jean-Louis Borloo !

Deuxième cerise sur le gâteau  : nous avons pu conventionner avec l’ANAH sur du Borloo ancien (cf. site ANIL). Avec un profil tel que celui de la locataire actuelle de la maison, cela nous permet de défalquer 60 % des revenus fonciers. Si on y ajoute les intérêts d’emprunt, l’assurance et la taxe foncière, les revenus fonciers sont complètement effacés.

Pour vous donner une idée, le plafond du loyer à ne pas dépasser dans le cadre de cette convention est de 625 euros. Cela laisse un peu de marge…

A noter que le Borloo ancien est particulièrement intéressant quand vous possédez de grandes surfaces. Or, les grandes surfaces sont plus facilement accessibles à la campagne…

Nous avons obtenu un prêt sur 20 ans couvrant l’intégralité de la transaction (sauf les frais de dossier = 350 euros). Avec un taux de 2 %, cela nous donne une mensualité de 400 euros tout rond. A mettre en relation avec le montant total des loyers de 680 euros…

Evidemment, l’effet sera démultiplicateur si vous achetez un lot de maisons. Vous pourrez littéralement exploser les scores question rentabilité ! Mais ce genre d’opportunité est rare.

Les limites au système

Comme dans tout système, il est nécessaire d’en connaître les limites.

Tout d’abord, cela reste la campagne. Même si vous vous êtes assuré d’un certain dynamisme, vous n’aurez pas 50 candidats pour louer. Ce type d’investissement ne conviendra donc pas aux personnes qui veulent avoir beaucoup de choix.

Ensuite, la gestion locative sera un peu plus coûteuse, soit en temps si vous gérez vous-même (pensez au temps de route), soit en argent si vous déléguez à une agence. Mais, avec une rentabilité au-delà de 10 %, vous pouvez vous le permettre.

Enfin, avec une maison de bourg, vous ne réaliserez pas de plus-value mirobolante le jour où vous revendrez. Ne croyez pas au Père-Noël.

Mais, là n’est pas le but.

Et quand bien même vous revendriez, quand bien même vous ne feriez pas de plus-value, ce bien ne vous aura pas coûté un sou puisque ce sont les locataires qui auront remboursé la banque !

24 réflexions au sujet de « Investir dans une maison de bourg »

  1. Ping : Investir dans une maison de bourg | Serial Investisseur

    1. Didier-Fabrice

      Tout à fait mais encore plus intéressant trouver ce type de biens avec des travaux à réaliser pour profiter encore plus du déficit foncier.

      Toutefois Paul fait quand même une erreur en pensant que emplacement signifie obligatoirement centre ville d’une grande métropole. Or par emplacement on sous-entend diverses caractéristiques. Un autre blogueur par exemple a montré qu’un local où il n’y a pas de possibilité de parking n’était pas un bon emplacement pour un commerce. L’emplacement idéal ne sera pas non plus forcément le même en fonction du type d’investissement que l’on souhaite effectuer : meublé pour étudiant, location saisonnière ou borloo ancien. Par exemple la maison de Paul n’a probablement pas le meilleur emplacement pour faire de la colocation étudiante. Inversement par chez moi il y a peu d’emplacements idéaux pour faire du Borloo Ancien soit l’abattement ne permet pas de compenser les plafonds de loyers, soit les rentabilités sont plombées par le montant de la taxe foncière.
      Particularisme local les centres bourg (on ne peut pas totalement parler de ville ici) ne sont pas forcément les emplacements les plus prisés (et donc les plus onéreux)

      C’est aussi ce qui fait le charme de l’immobilier il n’y a pas de vérité universelle…
      Didier-Fabrice Articles récents…Devenez le pro de la coproMy Profile

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  2. regnaud

    Très bon article intéressant pour moi qui vient de faire une croix définitive sur Paris après avoir investi dans 3 appartements dans la capitale.
    Je cherche effectivement des projets « fous » comme les vôtres. Mais c’est plus difficile quand on n’est pas sur place et qu’on est salarié dans la capitale. Le temps de recherche et de visite est un véritable frein même quand on a identifié et ciblé le lieu idéal. C’est out le problème de l’éloignement … Après bien sûr comme vous dites on peut prendre une agence….

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Regnaud,

      Pour avoir investi à « distance », je ne pense pas que ce soit insurmontable. Effectivement, la recherche de biens est un peu plus difficile et il faut organiser avec préparation ses déplacements.

      Mais une fois la machine lancée et quelques bons contacts (artisan, homme à tout faire, agence, …) trouver dans le secteur, la distance n’est plus nécessairement un problème. Ou en tout cas elle peut se gérer avec un peu d’organisation ! 🙂

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    2. Paul

      Je comprends que la distance puisse constituer un frein mais autour de Paris il y a des coins à explorer, comme la 3ème couronne. Je le sais pour avoir vécu dans le 27 et le 76. Certaines villes sont dynamiques et peuvent offrir des opportunités intéressantes.
      N’hésitez pas à vous appuyer sur des « sachants » (chasseurs immobiliers ou blogueurs/investisseurs du coin).

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  3. ludovic

    Je regarde aussi dans la meme direction mais plus vers l’A13 le bassin d’emploi me semblant plus dynamique.

    Je pense que le probleme est plus sur le local commercial que sur le logement, il sera tres certainement difficile pour le locataire de trouver un repreneur ou le proprietaire de trouver un nouveau locataire; l’age du coiffeur doit etre pris en compte car s’il lui reste peu d’annee a exercer il y a un risque non negligeable de vacance.

    Quand a prendre les chiffres du chomages je ne sait pas si l’argument statistique tient sur un village de 600 hab. il faudrait la mettre en parallele avec la pyramide des ages du patelin.

    Ensuite 16 min d’une autoroute mais a combien du premier bassin d’emploi? Je pense que le plus important dans ce type de bien c’est bien la distance des bassins d’emploi, dans votre cas si je me trompe pas c’est plus Flers, Vire, Conde sur Noireau; qui sont assez sinistre.

    En tout cas merci pour votre temoingnage.

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Ludovic,

      Je vais laisser Paul répondre à tes questions mais le secteur géographique que tu indiques ne semble en effet pas loin de la vérité. Je te rejoins également sur les inquiétudes sur la partie local commercial. Je n’y ai jamais été confronté mais c’est toujours un point qui me faisait un peu fuir, car je pense, peut-être à tord, que trouver un repreneur pour ce type de location est assez difficile.

      Ceci dit, avec un peu de travaux, il peut toujours être envisagé de transformer le tout en appartement, au singulier ou au pluriel. Mais c’est dans ce cas un petit projet dans le grand.

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    2. Paul

      Hello Ludovic,
      bonne idée de s’appuyer sur l’A13, effectivement c’est assez dynamique autour.
      Pour le commerce, évidemment, je m’étais renseigné : cela fait 7 ans que l’actuelle coiffeuse a racheté le fonds. Elle a à peine 40 ans, donc a priori quelques années à faire. Après, on verra, je pense que l’ensemble sera payé quand elle partira en retraite… J’ai également été mis en possession de ces 3 derniers exercices comptables qui m’ont rassuré sur la viabilité de son affaire.
      Les stats du chômage effectivement, mieux vaut les avoir au moins à l’échelle du canton.
      Le bassin d’emploi c’est Vire à une dizaine de minutes. Je pensais aussi que c’était « mort » mais pas du tout : comme mentionné, le taux de chômage est le plus bas dans la région (ex-Basse-Normandie). Rien à voir avec Condé en tout cas c’est sûr : il y a d’ailleurs plein de choses à vendre pour pas cher là_bas…
      Paul Articles récents…Investir dans une maison de bourgMy Profile

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      1. ludovic

        Oui l’age du capitaine est important pour un local commercial de ce type, le depart a la retraite doit coincider avec le credit sinon ca peut faire mal, ensuite je pense qu’un changement de destination ne doit pas etre trop complique dans ce type de village.

        Ou trouver le taux de chomage cantonale le plus recent?

        Merci pour tous ces messages et echanges

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        1. Guillaume

          Une petite remarque sur ce local commercial qui semble inquiéter pas mal de lecteur. Il est loué 228 €/mois ! Je connais une multitude de coiffeurs qui serait prêt à venir s’installer dans ce bourg avec un loyer aussi ridicule ! Franchement en 2 jours de chiffre d’affaire (et encore sans se faire violence ! ) vous avez payé votre loyer ! Les salariés coiffeurs qui galèrent pour un SMIC devraient étudier ce genre de solution.
          Si le local était loué 600 Euros, là oui en effet Paul devrait s’inquiéter…
          Guillaume Articles récents…Rendement : 12,69 % Brut sans impôts.My Profile

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          1. Paul

            Exactement Guillaume, je peux même dire que, ramené au CA annuel du salon de coiffure, le loyer c’est « peanuts ».

            @ Ludo, on trouve ce genre de stats un peu partout : j’ai parlé du site de l’INSEE mais en tapant les mots clés dans Google, on trouve des infos encore plus abondantes et récentes.
            Après, j’ai aussi pas mal de relations dans le tissu économique local, çà aide.

            Paul
            Paul Articles récents…Investir dans une maison de bourgMy Profile

  4. patrice-optimiser-son-budget

    Bonjour très intéressant des investissements comme je les aimes.
    Pour le dynamisme, il y a des petites villes pas du tout dynamiques même plutôt sur le déclin où cela se loue aussi. Les gens n’ont pas l’argent pour acheter et comme tu le précises c’est la CAF qui paye presque tout le loyer.
    Donc ville dynamique ou pas les gens doivent se loger.
    Je pense qu’il faut aussi être vigilant aux programmes neufs. Dans ce genre de communes l’intérêt est d’éviter la concurrence des programmes neufs. Si la ville ou la commune n’en comporte pas c’est un atout de plus pour trouver facilement des locataires.
    patrice-optimiser-son-budget Articles récents…Investissement locatif, 10 façons de s’enrichirMy Profile

    Répondre
    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Patrice,

      Merci pour ton commentaire. Tu soulèves un point intéressant : que ce soit à la ville ou à la campagne, il y aura toujours des besoins de logement. A ceux qui disent que seul compte l’emplacement, je dirai qu’ils ont sans doute raison si on cherche à faire une plus-value.. Mais c’est sans doute moins vrai aujourd’hui.

      Investir dans des villes de petite ou moyenne taille, en vérifiant quelques prérequis très justement présentés par Paul dans cet article, permet un accès pus facile au statut de propriétaire bailleur, avec des rentabilités souvent meilleures. Alors pourquoi s’en priver ? Si le bien s’autofinance en plus…

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  5. Liz

    Bonjour Squatte,
    Tout d’abord, merci à Paul pour cet article très intéressant et à toi pour nous l’avoir fait découvrir. C’est une méthode que je ne connaissais pas et que je découvre avec plaisir. Merci encore pour le partage.

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  6. Abel

    Coucou,
    Merci pour cet excellent article. Je ne savais pas qu’il était possible d’opter pour une telle méthode afin de s’enrichir.
    Au revoir

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  7. hélène

    Bonjour,

    très intéressant! je récupère actuellement une maison de bourg…maison de famille. J’hésite encore entre la mettre à louer à l’année ou location saisonnière (région touristique). Je pense que dans les deux cas, je trouverai du monde., car comme vous dites, il faut bien se loger…il y a des logements sociaux qui se sont construits sur la commune, je me dis qu’il doit donc y avoir de la demande.

    Je ne connaissais pas le Borloo Ancien, alors j’ai une petite question. Lorsque vous vous engagez dans ce dispositif c’est pour un certain nombre d’années. Est ce que, si votre locataire partait aujourd’hui, vous seriez contraint de trouver quelqu’un dont les revenus entrent dans ce dispositif?

    Merci pour votre réponse.

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      1. Guillaume

        Bonjour Hélène,
        OUI car vous signez une convention avec l’Anah de votre département qui vous engage pour une durée de 6 ans minimum. Donc en cas de départ de locataire vous devez en retrouver un autre avec des ressources respectant les plafonds.
        Je vous invite à lire cet article sur mon blog qui explique en détail le mécanisme :
        http://immeuble-de-rapport.fr/borloo-ancien/
        Guillaume Articles récents…Gagner 884 € par mois en restant dans le canapé ?My Profile

        Répondre
  8. hélène

    Merci pour vos réponses à tous les deux!
    Le système peut limiter le nombres de locataires potentiels du coup…à voir!

    Répondre
  9. hélène

    Merci pour vos messages :), j’ai besoin de soutien!
    Car je fais un peu les choses à l’envers en fait.
    Je récupère une maison de famille (gratuitement), je me lance (pas encore…) dans les travaux sans même savoir si ça sera loué. En revanche, je ne m’inquiète pas pour la location saisonnière.
    Je n’ai fait aucun calcul financier, je n’ai aucun chiffre!
    Mais je pars du principe que cette maison, dans laquelle il y a du travail certes, mais pas tout à refaire non plus loin de là, qu’on me donne est une bonne occasion.

    J’ai commencé à tâter le terrain sur la demande , la mairie m’a dit qu’il y avait énormément de demandes…
    Et en 24h, 6 personnes m’ont déjà contactée (annonce fictive).
    Mais je ne suis pas surprise, car dans ce coin, 99% sont des locations saisonnières, il n’y en a quasi aucune à l’année.

    Après soit avec le dispositif Borloo ancien, soit en meublé? mais je ne sais pas si ça intéresse les gens de louer en meubler (une maison…).

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