Mon premier investissement locatif : les chiffres (1/2)

de | 9 mai 2014

Je me suis fixé l’objectif en début d’année d’investir dans l’immobilier en 2014. Ce n’est maintenant plus qu’une question de semaines, ou même de jours, avant que la signature de l’acte authentique ne soit opérée. L’heure est maintenant venue de partager avec vous les chiffres derrière cet investissement. Quelle est la rentabilité souhaitée? Quels seront les loyers perçus? Comment est-il souhaité limiter le risque sur cet investissement locatif? Voilà quelques une des questions auxquelles j’apporterai une réponse dans cette série de 2 articles. Encore une fois, par souci de lisibilité, le sujet sera abordé en plusieurs fois. Le second article paraîtra dans peu de temps.

Mon premier investissement locatif, rappel du contexte

C’est donc en début d’année que m’est revenue l’idée d’investir dans l’immobilier. Après quelques hésitations il y a quelques temps, 2014 sera l’année du grand saut dans l’inconnu!

Après avoir failli trouver une première fois la perle rare, les recherches ont continué, sur internet et bien sûr en visitant plusieurs biens. Finalement, un bien correspondant à mes critères a finalement été identifié, puis la signature du compromis de vente a eu lieu à la fin du mois de Février dernier. Pour rappel, mon choix s’est porté sur un immeuble de rapport, pour un certain nombre de raisons que je ne rappellerai pas ici (prix au m² plus avantageux, indépendance vis-à-vis d’une copropriété…).

La partie négociation a alors débuté, donnant lieu à une mise en concurrence acharnée entre ma banque actuelle et un courtier en crédit. Après une salve d’échanges entre banque, courtier et moi-même, c’est finalement ma banque actuelle qui financera cet immeuble de rapport, une victoire au meilleur des 3 manches :

  1. Mise en situation sur comment bien négocier son crédit immobilier, premier round!
  2. Bien négocier mon crédit immobilier, round 2!
  3. Et enfin, round 3,  ma banque désignée vainqueur par KO!

Notre premier investissement locatif - Immeuble de rapport

Mon approche de l’investissement locatif

Avant de me lancer, le dossier a été longtemps étudié. Les estimations et les chiffres ont été triturés de nombreuses fois. Deux raison principales à cela :

  • D’une part, s’assurer la rentabilité de l’investissement dans mon contexte. Car bien évidemment, il s’agit d’un investissement qui se doit d’être le plus rentable possible pour ma famille et moi-même. Ce n’est absolument pas un investissement pour défiscaliser, comme un appartement en Duflot par exemple.
  • La seconde raison est plus ardue et plus difficile. Il s’agissait de convaincre Madame de l’intérêt de cet investissement locatif 🙂 et de lui faire accepter son impact sur nos finances quotidiennes à court, moyen et long terme.

De manière plus sérieuse, ce deuxième point valait aussi bien pour Madame que pour moi-même. Le risque financier n’est pas notre tasse de thé, aussi ce dernier devait-il être réduit au maximum. Nous avons 2 enfants (bientôt 2 ans et 5 ans 🙂 ) et une résidence principale achetée fin 2009 sur une durée initiale de 25 ans (mais plus qu’un peu plus de 12 ans restant sur le crédit immobilier à ce jour!), aussi mettre cela en péril n’était-il absolument pas envisageable!

Pour limiter ce risque, nous avons donc :

  1. Identifié un bien dans la rentabilité brute tournée autour des 10%. L’objectif est d’atteindre un cashflow mensuel net positif ou proche de 0€, pour que cet investissement soit le plus transparent possible pour nos dépenses mensuelles et sur notre rythme de vie.
  2. Décidé d’investir dans un immeuble de rapport pour garder notre indépendance et être seuls maîtres à bord, modulo les imprévus et impondérables d’un investissement immobilier. Ce n’est pas une copropriété qui pourra décider pour nous de quelconque travaux à lancer à telle date. Avoir plusieurs bien en location limite également le risque d’avoir une vacance locative complète.
  3. Projeté d’emprunter sur 25 ans. Mes premières simulations sur 20 ans laissaient à penser que les banques ne nous suivraient pas sur une telle durée, et que sur 240 mois l’impact sur notre quotidien pourrait être plus important qu’escompté.
  4. Mis en place une épargne de précaution dédiée à notre futur investissement immobilier, avec un objectif double : nous prouver que nous avions la capacité d’épargner davantage, et mettre une somme complémentaire de côté pour palier à un éventuel imprévu sur cet investissement locatif à venir.

Bien que non associée à cet investissement, notre capacité d’épargne mensuelle déjà en place est également un facteur sécurisant en cas de coup dur. Voilà donc pour ce qui concerne l’approche que Madame et moi-même avons eu de cet investissement, et la façon dont nous avons souhaité réduire le risque inhérent à ce type d’investissement.

La suite très bientôt, restez connectés ! 🙂

Que pensez-vous de l’approche mise en place? Auriez-vous d’autres conseils à donner pour sécuriser ce genre d’investissement?

17 réflexions au sujet de « Mon premier investissement locatif : les chiffres (1/2) »

  1. Marc de Mieux Gérer Son Argent

    Salut Squatte,

    Tu nous propose un article simple et efficace.

    Je pense que ton approche est saine et quelle est fondée sur 2 choses, te construire un patrimoine et mettre ta famille à l’abri.

    Pour sécurisé cet investissement tu peux comme tu le fais créer une épargne spéciale.
    Et dans un premier temps y placer tout le cash flow que te procurera les locations. Jusqu’à atteindre un montant que tu te seras fixé pour voir venir en cas de soucis.

    J’ai juste une petite question, ça va chercher dans les combien un immeuble de rapport ?

    Marc.
    Marc de Mieux Gérer Son Argent Articles récents…Comment trouver et comprendre sa Tranche d’imposition et son Taux marginal d’impositionMy Profile

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  2. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Marc,

    Comme tu le soulignes, nous avons bien dans l’idée de placer le cashflow qui ressortira des loyers payés avec notre épargne dédiée à cet investissement. Cette épargne est aujourd’hui placée sur un livret réglementé afin d’être le plus accessible possible. Je pense qu’elle le restera quelques temps, avant je l’espère de pouvoir la placer sur un support plus rentable, histoire de profiter de l’effet « boule de neige ». Mais nous allons y aller pas à pas.

    Pour le prix d’un immeuble de rapport, il est extrêmement variable comme tu dois t’en douter : cela dépend de sa situation géographique, comme pour n’importe quel appartement, mais également du nombre de lots, de leur taille, de leur état… Concernant celui dont nous avons fait l’acquisition, le prix est très « raisonnable », toute proportion gardée : je préciserai le chiffre exact, entre autre, dans le second article de cette série.

    Encore quelques jours de patience donc… 🙂
    Squatte Articles récents…Gagner 100 euros de prime simplementMy Profile

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  3. Didier

    Article très intelligent. Le scinder en deux te permets à la fois de progresser dans ton défi de publier sur des durées très courtes et de faire un formidable teasing. Avec un titre comme les « chiffres mon investissement locatif » on lit avec avidité pour finalement devoir revenir dans 2 jours pour connaître ces fameux chiffres !

    Pour sécuriser un investissement il y a un élément que tu ne n’abordes pas dans ton article (mais que tu éfleures dans ta réponse au commentaire de Marc donc que tu as du prendre en considération aussi). En effet tu parles du rendement mais il y a aussi l’aspect valeur qui peut entrer en jeu. Par exemple ma denière acquisition si je la louais à l’année elle aurait une rentabilité nette avant impôt entre 6 et 7.5 % pour une rentabilité brute de 8.5 % (oui très peu de charges ce qui explique aussi que j’ai accepté une rentabilité brute aussi faible) alors qu’on trouve facilement des rentabilités brutes de 12 % dans les quartiers populaires. Mais mon studio est situé directement sur la plage avec une magnifique vue mer ce qui fait qu’en cas de dépréciation de l’immobilier il restera une valeur sûre.
    Généralement je ne regarde pas les biens avec une rentabilité brute inférieure à 10 % (même si en fait vu que je commence à très bien connaître mon marché j’arrive quasiment à connaître la rentabilité nette sans demander les chiffres et que seule la rentabilité nette compte) mais un bien idéalement placé peut justifier un effort sur la rentabilité attendue (les biens avec une belle vue mer sont rares à des prix abordables) car ce sont qui pourront continuer à prendre de la valeur y compris en cas de crise (ou au pire perdront moins)

    Pour les immeubles de rapport je me méfie car si le marché le permet (ici faut pratiquement pas compter dessus ils sont quasi existants sur le marché) il y a de tout de simplement 3 ou 4 logements à plusieurs dizaines et selon la région il est possible qu’il ne coûte que 20 ou 30 % de plus que mon studio.
    Si ton argument de dilution du risque par la possession de plusieurs biens il ne faut pas oublier que ce n’est pas une diversification optimale car tous les biens sont au même endroit et que si l’endroit se déprécie tous les biens seront impactés.
    En plus des chiffres se serait bien que tu nous donnes des pistes sur la localisation (taille de la ville, proximité d’une fac ou d’un pôle économique …)
    En tout cas vivement la suite (de cet article et de tes investissments) !
    Didier Articles récents…Comment le Temple de Delphes va vous aider pour commencer à placer votre argentMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Didier,

      Effectivement, le scinder en 2 me permet 2 choses : travailler mon défi blogging d’une part et faire durer un peu le suspens sur les chiffres 🙂 d’autre part .
      Cela permet également une troisième chose : présenter le contexte de ce projet d’investissement . En effet, si les chiffres sont souvent présentés sur différents blogs, il est plus rare que le blogueur aborde son approche « personnelle » de son investissement.
      Enfin, dernier point : cela me laisse un peu de temps pour rédiger la seconde partie!

      Sur l’aspect valeur, c’est également un point à surveiller. Je conçois tout à fait l’exemple que tu précises. Néanmoins, dans notre cas, choisir un bien moins rentable mais au « capital valeur » plus important n’était pas envisageable : j’ai déjà eu beaucoup de mal à convaincre Madame comme cela! 🙂 Plus sérieusement, nous préférons pour ce premier investissement minimisé l’impact sur nos finances mensuelles, et privilégier le « capital valeur » se serait sans doute fait au détriment de cet aspect. Sauf à trouver la perle rare, très rare!
      En tout cas, je garde cela en tête pour un prochain investissement!
      Squatte Articles récents…Une négociation difficileMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Benoit,

      Quelle impatience!! Si tout va bien, la suite devrait paraître courant de semaine prochaine. Nous n’avons jamais été aussi proches de connaitre ces chiffres ! 🙂

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  4. Gwen

    salut,
    (quand j’ai vu l’article, j’ai parié – et gagné-qu’on verrait une belle réponse de Didier…)
    Tu as la même approche que moi: mettre ta famille à l’abri sans risque inconsidéré. L’emprunt à 25 ans est douloureux mais j’espère que ta banque t’autorise les remboursements anticipés sans frais. Si tu vois que ton cashflow est bon, que a situation perso est béton, rien n’empeche alors de passer quelques euros dans ton pret pour en diminuer le coût.
    Enfin le terme immeuble de rapport est assez creux à mon sens (rien de péjoratif, tout le monde comprend) si on doit le lier à un prix: en fonction de la region pour une meme somme tu as un « immeuble de rapport » ou seulement un bel appart…
    Gwen Articles récents…Bourses, premières conclusionsMy Profile

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  5. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Gwen,

    Pour les remboursements anticipés, il ne sont pas sans frais mais à 10% des IRA classiques, cela devrait donc pouvoir se gérer sans trop de douleur je pense. Sachant que même si mes hypothèses initiales étaient d’emprunter sur 25 ans, je suis finalement parti sur 20 ans 🙂
    Squatte Articles récents…Statistiques du blog – Reporting #2My Profile

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  6. Xolali

    C’est vraiment très bien mais.. On attend la suite !!! Ah mais que dis-je !? Tu as fait la seconde partie!
    Je m’en vais de ce pas lire ton dernier article !
    Xolali Articles récents…Or et ArgentMy Profile

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  7. Marjorie@Histoire à Vivre

    Hello,
    Je découvre ton blog et j’y lis une foule de choses passionnantes !
    Je suis passionnée par l’immobilier (entre autres), hélas je ne peux rien investir pour l’instant.
    Je me demande bien comment vous faites, madame et toi, mais certainement vous devez avoir une bonne éducation financière et avoir un peu de côté, et certainement une certaine santé bancaire.
    Ce qui n’est pas du tout mon cas 🙁
    J’ai toujours vécu à découvert, vivant au-dessus de mes moyens, et maintenant que j’ai pris conscience de la bonne attitude (il y a environ 1 an), ben je me retrouve au point mort : je sais que faire mais je subis les conséquences de mes actions passées : j’ai des crédits en cours, j’ai une baisse de revenus de 500 € car au chômage (c’est énorme tu t’en doutes), donc rien de côté et un découvert tous les mois qui dépasse les 1 200 autorisés. Je jongle, je me bats, j’amène un peu d’argent irrégulier des mes activités online, je discute avec mon conseiller bancaire qui est compréhensif (mais a des comptes à rendre à ses supérieurs), mais je n’arrive pas encore à remonter.
    Et si je te parle de tout ça, c’est parce que nous avons acheté notre appartement principal, qu’on adore d’ailleurs, il y a tout juste un an. Prêt sur 25 ans. Aucun apport. Et on a la petite 40 aine, donc pas tout jeunes. On a des charges de copro en retard, et il a été décidé des travaux de rénovation façade et menuiseries (devis 100 000 € pour seulement 8 appartements) pour cet été. On est en train de batailler pour trouver un prêt supplémentaire pour ces frais qui vont s’ajouter, car moi étant au chômage, je ne « compte » pas comme co-emprunteur. Ma moitié doit emprunter de son côté, pas top. Son découvert est aussi atteint tous les mois maintenant, avec tout ce bordel et l’argent que je lui emprunte 🙁 On regarde avec Amallia qui prête à 1,25 %. Heureusement, notre banque de crédit immo a accepté de baisser pendant un an notre prêt (qui est tout de même de 930 €), en vue du crédit des travaux qui va s’ajouter. Tu me suis ? lol
    Tout ça pour dire que je ne me vois pas du tout emprunter pour un deuxième achat immo, même pour investir (d’autant plus qu’il me semble que pas mal de banquiers, j’ai déjà essayé, ne comprennent rien du tout à ce système), vu notre situation. Et pourtant j’aimerais, mais ce n’est pas le moment.
    Alors chapeau à vous deux !
    Au plaisir
    Marjorie
    Marjorie@Histoire à Vivre Articles récents…Enfants de Madagascar, ensemble relevons ce challenge !My Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Marjorie,

      Pour Madame et moi, 2 facteurs « facilitent » notre approche et cet investissement :
      – nous avons la chance, et je touche du bois, d’avoir aujourd’hui chacun un travail intéressant et bien rémunérés. Nous avons tous les 2 un peu plus de 30 ans, et notre profil est un de ceux recherché par les banques. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles nous avons décidés de réaliser notre premier investissement maintenant.
      – j’ai été obligé d’emprunter pour financer mes études supérieures, école et logement notamment. Cela m’a finalement obligé à me responsabiliser rapidement sur ce sujet très tabou en France qu’est l’argent, et d’apprendre, comme on aime à le dire souvent, la valeur de ce même argent.

      Sur les travaux que vous mentionnez, n’est-il pas possible de les reporter? Étaient-ils déjà identifiés au moment de votre achat? C’est tout de même une sacré somme!
      Squatte Articles récents…Calculer ses impôts en 6 étapes et 2 exemplesMy Profile

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      1. Marjorie@Histoire à Vivre

        Merci pour vos réponses, Squatte.
        Eh bien pour les travaux, non impossible de les reporter, nous les avons votés en AG en juin dernier. En fait, ça fait une dizaine d’années que c’était prévu, sans cesse reporté, et là c’est devenu urgent, il pourrait y avoir des infiltrations d’eau. Quand nous avons acheté, nous savions qu’ils prévoyaient des travaux, mais pas de date prévue, et bien sûr c’est mal tombé car à peine nous avons acheté qu’il a fallu faire les travaux. Ce qui fait qu’on n’a pas eu le temps comme les autres de mettre de côté. Moi étant maintenant au chômage, c’est difficile de faire un emprunt à deux, alors qu’en juin dernier notre banquier nous avait dit que ça passait. Mais c’était sans le facteur chômage…
        Les travaux s’élèvent à environ 100 000 € en tout, et notre part revient à 8 000 avec les assurances et contrôle technique inclus. On vise un petit crédit sur 10 ans d’environ 70 €/mois, en espérant que ça passera avec Amallia 😉
        Marjorie@Histoire à Vivre Articles récents…Enfants de Madagascar, ensemble relevons ce challenge !My Profile

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        1. Squatte Auteur de l’article

          Bonjour Marjorie,

          Bon courage à tous les 2 alors, n’hésite pas si tu as besoin de conseils. Pas sûr que je puisse t’aider de ma courte expérience, mais sait-on jamais.

          Je viens d’aller faire un tour sur ton site, c’est top, notamment l’article que tu as mis en lien sur Madagascar qui me touche beaucoup à titre personnel. J’invite chacun à le lire et à faire le bon choix 🙂
          Squatte Articles récents…Calculer ses impôts en 6 étapes et 2 exemplesMy Profile

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  8. Marjorie@Histoire à Vivre

    Je suis en train de lire la suite de ton article qui révèle les chiffres.
    Alors un facteur très important qui entre en ligne de compte aussi dans l’immo : la REGION !!
    Je vis en Haute-Savoie, magnifique région mais où l’immo est vraiment très cher ! Une des plus chères de France avec la côte d’Azur et Paris, tu dois le savoir. Je m’étais promis de ne jamais acheter ici, mais voilà, l’opportunité s’est présentée, et nous voulions vivre ensemble, et voilà.
    Je ne sais pas où tu vis, mais assurément, ce n’est pas en Haute-Savoie ni même peut-être en Rhône-Alpes. Tu vas tomber de ta chaise : nous avons payé notre appartement (datant de 1966, T3 de 85 m² selon Carrez mais environ 100 avec la mezzanine sous le toit) : 150 000 € !! Et encore on l’a fait baisser. Coût total avec les frais annexes : 164 000 environ.
    Donc moi acheter un immeuble de rapport ici (en sus de ma situation bancaire précaire)….. Mission impossible 🙁
    Enfin merci pour tes conseils 😉
    Marjorie
    Marjorie@Histoire à Vivre Articles récents…Pensez-vous que le Bouddhisme soit une approche intéressante pour donner un sens à sa vie ?My Profile

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