Propriétaire bailleur, nos premiers pas

de | 6 juillet 2014

Cela fait maintenant bientôt 2 mois que je suis l’heureux propriétaire bailleur d’un immeuble de rapport. Ou plutôt devrais-je dire que nous sommes, Madame m’ayant accompagné sur toutes les étapes de ce beau projet, et m’accompagnera encore sur les prochaines! Le bien sur lequel notre dévolu s’est posé nous a quelque peu occupé ces derniers temps, et ce n’est pas peu dire! C’est notamment ce qui explique la baisse, voire l’absence de publications sur le blog les semaines passées. Mais poursuivons. Alors, qu’avons-nous fait depuis l’acquisition de notre premier bien en locatif ?

Je rappelle brièvement le contexte. Depuis Mai 2014, mois de la signature de l’acte de vente, nous sommes donc officiellement propriétaires bailleurs d’un bel immeuble de rapport. Ce dernier est constitué de 3 appartements, 3 pièces, tous loués. Je vous invite à consulter mes articles précédents pour plus de détails sur les caractéristiques du biens, mais également pour connaitre les chiffres associés à cet investissement.

Nos premiers pas de propriétaires bailleurs

A la découverte du statut Propriétaire Bailleur

Première chose réalisée consécutivement à notre passage au statut de propriétaire bailleur, la prise de contact avec les locataires déjà en place. Le terme choisi n’est pas tout à fait exact, puisque nous avions déjà eu l’occasion de les rencontrer avant la signature du compromis de vente, lors d’une des visites de l’immeuble. Mais une fois de l’autre côté de la barrière, l’approche est différente et plus ferme. Tout en restant cordial et courtois, l’idée est de bien définir les rôles et la relation qui nous lie à nos locataires, qui se doit d’être avant tout une relation « client / fournisseur », par opposition à une relation « amicale ».

Même si le notaire nous a indiqué adresser un certain nombre d’informations aux locataires en place, nous avons souhaité entrer en contact dès le lendemain avec chacun des occupants. A l’ordre du jour, plusieurs thématiques ont été abordées :

  • Nous avons bien évidemment précisé nos coordonnées, pour être joignables si opportun.
  • Afin de faciliter la vie de chacun (nous en premier lieu 🙂 ), nous avons fourni nos RIB pour mise en place de virements mensuels pour les loyers. C’est effectif pour 2 des appartements, nous avons bon espoir que ce soit mis en place pour le dernier d’ici la rentrée. A suivre donc.
  • Les attestations justifiant de l’assurance habitation, qu’ils sont dans l’obligation de prendre, ont elles-aussi été demandées. Même chose pour l’entretien des chaudières de chacun des logements.
  • Enfin, pour 2 des locataires, nous avons directement revu le loyer puisque les dates anniversaires de leurs baux tombaient respectivement en Juin et en Juillet, loyers indexés sur l’IRL.

Le cas des locataires du deuxième étage

Tout paraissait si facile… Mais c’était sans compter sur les locataires en place au dernier étage! Il s’agit d’un couple non marié, âgé d’une soixantaine d’années chacun. Je vous parlais tout à l’heure du paiement du loyer par virement de 2 locataires sur 3 : c’est bien sûr le couple du second qui fait office de vilain petit canard, même si bien évidemment ils n’ont aucune obligation légale de le faire.

Ce qui est plus embêtant, c’est qu’ils ont eu du retard pour le paiement du loyer! J’ai eu l’occasion de les avoir plusieurs fois au téléphone sur le sujet, et ces multiples relances ont fort heureusement fini par porter leurs fruits : la situation est maintenant rétablie, mais cela ne fût pas sans mouiller la chemise. La bonne nouvelle, c’est qu’ils ne sont pas contre la mise en place d’un virement mensuel pour le loyer. Ce n’est pas encore fait, mais je continue des les inciter gentiment (ou pas… 😉 ) à mettre ce moyen de paiement en place : je serai bien plus rassuré et serein avec 3 loyers tombant automatiquement sur mon comte bancaire, qu’avec un chèque à encaisser chaque mois et sur lequel il faudra peut-être que je relance régulièrement! La suite dans les prochains mois, je reste vigilant…

Sans compter que pour le moment, j’ai focalisé mes relances sur le règlement du loyer. Ils ne m’ont bien évidemment pas encore fourni les attestations  demandées pour l’assurance habitation et pour l’entretien de la chaudière. Je devrai avoir un peu plus de temps dans les prochaines semaines, et je me suis fixé pour objectif de traiter ces divers sujets!

Propriétaire bailleur, vigilance sur les loyers

Propriétaire bailleur, quelques actions complémentaires

Des travaux de mise aux normes électriques ont également été lancés pour 2 des appartements, nous avons bien évidemment prévenu les locataires en place. Le plus long fût finalement de se caler en terme de calendrier sur les travaux : entre l’artisan et les locataires en place, trouver les bons créneaux ne fût pas chose aisée. Les travaux sont maintenant terminés pour le premier appartement, et sont en cours pour le second.

Nous avons également mis en place une assurance PNO dès le jour de la signature de l’acte de vente : les négociations pour notre investissement locatif passées par la souscription d’une assurance par l’intermédiaire de notre banque, c’est donc vers eux que nous nous sommes tournés, non sans avoir tout de même comparé avec la concurrence. Bonne nouvelle, ils sont légèrement moins chers que ce qu’estimé dans mes simulations : 215€ par an, contre 280€ prévus. 65€ de moins, c’est toujours cela de gagner! Couplé à la révision des loyers opérée sur 2 des appartements, le cashflow de l’investissement vient de progresser de 10€ par mois! 🙂

Les prochaines étapes

Comme vous pouvez le constater, les semaines suivants la signature de l’acte de vente n’ont pas été de tout repos, mais rien de bien méchant finalement. Et quel plaisir de percevoir ses premiers loyers : même si ils ne peuvent être qualifiés à ce jour de revenus passifs, c’est une grande satisfaction de voir son compte bancaire complété de plusieurs centaines d’euros non issus de ces revenus salariés! Pour ce qui concerne nos prochaines actions de propriétaire bailleur, nous en avons simplement listé 2 :

  1. Suivre l’avancement des travaux et débloquer les fonds associés auprès de ma banque.
  2. Structurer et organiser davantage le suivi financier de cet investissement. Je suis pour le moment parti sur l’idée d’un suivi « Excel » de la chose, si vous avez de meilleures idées, je suis bien évidemment preneur!

A votre avis, d’autres actions sont-elles à mener à court terme pour terminer « l’inauguration » de notre statut propriétaire bailleur? Comment auriez-vous géré le cas du locataire du deuxième étage?

10 réflexions au sujet de « Propriétaire bailleur, nos premiers pas »

  1. David

    Bonjour,
    Signant pour notre premier immeuble dans environ 1 mois, la question m’intéresse également.
    Perso, à part d’identifier auprès des locataires, fournir son RIB, et leur confirmer que le bail ne subit pas de modification (histoire de les rassurer), je ne vois pas grand chose.
    Peut être mettre en place une avance sur charge, c’est plus pratique pour la gestion.
    Egalement prendre contact avec la CAF si il y a des APL.

    Petite question, prenez vous une assurance loyer impayé?

    Voilà, pas trop d’autres idées qui me viennent!

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour David,

      Pas d’assurance loyer impayé : le coût grèverait la rentabilité de notre investissement, et nous préférons pour l’instant prendre ce risque. Comme je le présentais il y a quelques temps, nous disposons de « réserves  » visant à gérer ce genre de cas : épargne de précaution dédiée, épargne de précaution classique, …

      C’est un peu comme la gestion des biens : nous privilégions pour l’instant de tout traiter nous -même, histoire de se faire la main. C’est en forgeant que l’on devient forgeron! Nous verrons bien si nous changeons d’avis dans quelques temps, mais c’est aujourd’hui la logique que nous désirons suivre.

      Ca s’approche à grands pas pour vous, moins d’un mois maintenant. J’espère que tu partageras ton aventure avec nous sur ton blog! 🙂
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  2. Marc @ Mieux gérer son argent

    Salut Squatte,

    L’aventure commence bien et c’est motivant pour la suite ! 😉

    Petite question, pour les assurances des locataires et l’entretien des chaudières, l’ancien propriétaire n’a pas pu les fournir ou bien tu es obligé de les demander quand même ?

    Pour le 2ème étage, c’est très bien pour le loyer 🙂
    Par contre s’ils veulent continuer de payer par chèque ce n’est peut être pas l’idéal c’est sûr mais je pense qu’il est important d’être tolérant et d’accepter leur décision si jamais ils ne veulent pas faire de virements.

    Marc.
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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Marc,

      Pour les assurances, je ne les ai pas demandé à l’ancien propriétaire. Et comme l’assurance habitation des locataires est obligatoire, et que mon assurance PNO ne couvre bien évidemment pas tout, je me suis senti obligé de leur demander pour me rassurer!

      Pour l’entretien de la chaudière, je sais que je ne le fais pas forcément régulièrement à titre personnel (pas bien…), mais que c’est à la charge du locataire. Je voulais donc vérifier que les locataires s’acquittent bien de la chose. Et je ferai de même chaque année! 🙂

      Enfin, pour les loyers du deuxième, l’important est avant tout qu’ils paient en temps et en heure. Mais je ne serai pas contre un troisième virement mensuel… 🙂
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  3. David

    Hello les amis, super blog merci pour les infos. D’un point de vue fiscalité immobilière, le propriétaire bailleur en France a intérêt d’opter pour la location meublée et choisir le régime réel. Grâce à ce régime fiscal très avantageux (amortissement comptable de l’immobilier) le bailleur améliore du coup sa rentabilité locative nette. Vous pouvez de nombreuses explications sur le site de l’expert comptable de la location meublée Option Réel / Immokip Compta http://www.optionreel.com . Leur mission est la comptabilité des loueurs en meublé et saisonnières. Option Réel s’occupe de la déclaration fiscale de la location meublée et aussi de déclarer l’activité des loueurs en meublé auprès du greffe et des impôts. Bonne journée à tous !

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Pour le meublé, c’est effectivement fiscalement intéressant. Après il faut que le bien et le secteur s’y prêtent. Et il faut également noter qu’il existe quelques inconvénients : préavis de départ d’un mois contre trois en location nue,….

      En tout cas, l’option mérite d’être étudiée !
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  4. Philippe

    Bonjour, merci pour cet article super précis. Je viens d’acheter un bien à Paris pour le louer meublé. La fiscalité du meublé est super intéressante par rapport à la location vide. J’ai choisi un expert comptable LMNP top, la société Option Réel (www.optionreel.com) , une équipe de comptables LMNP très sympas et très compétent. En pus il gère déjà plus de 7000 propriétaires de location meublée, c’est rassurant. L’amortissement comptable de mon bien locatif va me permettre de ne pas payer 1 seul euro d’impôt pendant de nombreuses années. C’est cool, il reste quand même des moyens en France pour ne pas payer d’impôt. Merci encore pour l’article !!!!!!!!!!!!

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Philippe,

      Pour la location meublée, j’espère pouvoir m’y mettre un jour, car j’ai effectivement souvent entendu dire que la fiscalité pouvait y être plus sympathique qu’en location nue. Notamment avec l’amortissement du bâti.

      Peut-être dans quelques temps, mais clairement pas avant 2016 au plus tôt.
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