Découvrez les charges déductibles

de | 9 décembre 2014

Vous avez récemment fait l’acquisition de votre premier investissement locatif. Ou vous êtes sur le point de le faire, mais vous avez un doute sur la fiscalité associée à ce nouveau monde. En effet, à quoi bon disposer de revenus complémentaires sous forme de loyers si ces derniers sont entièrement ou en grande partie absorbés par vos impôts? L’article de ce jour a pour objectif de vous éclairer sur ce sujet, dans le cas d’un investissement en location nue, aussi appelée location vide. Ce terme s’oppose notamment à la location meublée, où le propriétaire propose un bien prêt à l’usage avec notamment lit, table, chaise et autres meubles. Nous allons principalement aborder quelles sont les charges déductibles que vous pouvez ôter de vos revenus au moment de votre déclaration d’impôt.

Au forfait ou au réel?

Mais avant toute chose, commençons par les fondamentaux. Lorsque vous allez déclarer vos revenus locatifs, vous aurez le choix entre 2 options :

  • Au forfait. Si vous choisissez cette option, vous disposerez d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Par exemple, vous avez touché 500€ de loyer chaque mois. Sur l’année, en supposant qu’il n’y ait pas eu de vacances locatives, vous avez donc récupéré 6 000€ de loyers. En déclarant ces revenus au forfait, vous paierez donc des impôts sur 70% de cette somme, et serez donc imposés sur 6 000 * 0,7, soit sur 4 200€.
  • Au réel, vous pourrez ôter de vos revenus locatifs toutes les charges imputables à votre location. C’est ce qu’on appelle les charges déductibles.

C’est à ces charges déductibles que nous allons nous intéresser aujourd’hui. Cela vous permettra de savoir ce que vous pourrez déduire simplement de l’intégralité de vos revenus locatifs. Comme nous allons le voir, déclarer au réel peut rapidement devenir beaucoup plus intéressant qu’une déclaration au forfait…

Quelles sont les charges déductibles en location nue?

Que vous ayez empruntés ou non pour faire l’acquisition de votre appartement mis en location, vous pourrez de facto déduire un certain nombre de frais inhérents à votre investissement. Je dis appartement, mais c’est bien évidemment également valable pour un parking, un garage, une maison ou un immeuble. La logique générale est la suivante : toutes les dépenses que vous engagez pour votre investissement locatif peuvent être déduites de vos entrées d’argent sur ce même investissement. Vous pourrez ainsi notamment déduire de vos rentrées d’argent :

  • La taxe foncière. Et oui, vous pourrez déduire de votre déclaration d’impôt une partie de ce que vous réclament les impôts de l’autre côté! Elle est pas belle la vie? 🙂
  • Les différentes assurances que vous auriez éventuellement contractées pour vous prévenir de loyers impayés ou assimilés.
  • Les éventuels frais de gestion de votre bien si vous sous-traitez tout ou partie de sa mise en location.
  • Le montant de votre assurance PNO, pour Propriétaire Non Occupant. Même si elle n’est pas obligatoire, il est plus que conseillé d’en prendre une pour se prémunir notamment en cas de défaut d’assurance d’un de vos locataires ou en cas de problème lors d’une vacance locative.
  • Les frais d’entretien de votre bien. Cela peut par exemple être le cas si vous avez délégué l’entretien des parties communes ou du jardin à un organisme extérieur.
  • Les travaux que vous engagez peuvent également s’ajouter à cette première énumération de charges déductibles.
  • Les frais de procédure, si d’aventure vous aviez quelques problèmes avec vos locataires, sont également déductibles.
  • Enfin, sachez qu’un forfait de 20€ peut être déduit pour chacun des lots que vous possédez.

La liste ne doit pas être loin d’être exhaustive, l’important étant de bien retenir le principe : si vous dépensez de l’argent pour votre bien, vous pourrez le déduire des loyers qu’il vous rapporte au moment de déclarer vos impôts.

Charges déductibles, pensez-y en déclarant vos revenus locatifs

Et si j’ai fait un emprunt?

Bonne nouvelle pour les personnes ayant investi à crédit, la liste des charges déductibles s’allonge! A celles déjà évoquées au paragraphe précédent, vous pouvez ajouter :

  • Les intérêts de votre emprunt. Et quand on sait que l’on rembourse (souvent) plus d’intérêts que de capital dans les premières années de son crédit immobilier, vous comprendrez aisément qu’il serait dommage de s’en priver. Un conseil : dans le cas où vous avez emprunté la majeure partie de la somme nécessaire à votre investissement, déclarer ses impôts au réel est très souvent bien plus rentable qu’une déclaration forfaitaire.
  • Dans le cas d’une hypothèque, les frais sont également déductibles. C’est toujours bon à prendre.
  • Si vous avez opté pour un financement à crédit, il est plus que probable que votre prêt soit assorti d’une assurance obligatoire. Sachez que les mensualités de votre assurance sont à leur tour autant d’argent en moins à donner aux impôts!
  • Dans la même logique, pensez bien à déduire les frais de dossier de votre prêt!

J’en ai sans doute oublié, mais cela devrait déjà permettre à chacun de se forger une première opinion sur le sujet et d’envisager son imposition sous un nouvel angle.

Mais alors, dois-je profiter de ces charges déductibles et déclarer au réel?

Il n’y a bien évidemment pas qu’une réponse à cette question, aussi le plus simple est-il sans doute de faire le calcul soit-même. Une chose est sûre : si vous avez emprunté la totalité des sommes associées à votre investissement, il est très probable qu’une déclaration de vos revenus locatifs au réel soit bien plus avantageuse qu’une déclaration au forfait. Et ceci est sans doute vrai pendant à minima la première partie de votre crédit. Faite-le calcul, vous verrez par vous-même.

En tout cas, comme présenté dans cet article, un certain nombre de frais et coûts peut être déduit de vos revenus locatifs si vous optez pour une déclaration au réel. Pensez-y bien avant de déclarer vos impôts, il serait dommage de ne pas profiter de ces charges déductibles et de payer ainsi des impôts que vous n’auriez pas nécessairement dû régler…

9 réflexions au sujet de « Découvrez les charges déductibles »

  1. Didier-Fabrice

    Bonjour,

    Lorsque tu écris « si vous dépensez de l’argent pour votre bien, vous pourrez le déduire des loyers qu’il vous rapporte au moment de déclarer vos impôts » cela n’est pas tout à fait vrai. C’est justement l’une des différences entre la location nue et la location meublée. En location nue les dépenses déductibles des revenus fonciers sont expréssèment limitatives.
    Par exemple les travaux de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles (elles peuvent être pourtant très onéreuses).
    Pour tout savoir (et même plus) direction le Bulletin Officiel des Finances Publiques : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP
    Didier-Fabrice Articles récents…Comment mensualiser vos impôts peut vous faire gagner de l’argentMy Profile

    Répondre
  2. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Didier-Fabrice,

    Tu as tout à fait raison. Mais l’idée était surtout d’expliquer le principe globale, et ce raccourci permet de la rendre plus aisée à appréhender.

    Merci pour le lien complet en fin de commentaire, les curieux avides de détail sur ce qui peut ou non être déduits sont servis!
    Squatte Articles récents…Le cashflow, ce bel inconnu!My Profile

    Répondre
  3. Marc de Mieux gérer son argent

    Salut Squatte,

    La déclaration au réel est très souvent avantageuse au début du prêt.
    Car les intérêts sont importants et ils viennent bien diminuer les revenus des loyers.
    A la fin du prêt c’est moins évident mais il faut faire le calcul pour savoir si le forfait est plus avantageux.

    Chaque situation est différente et ça vaut le coup de perdre un peu de temps en calcul.
    Surtout quand on peut faire de belles économies !

    Je te pose la question même si je me doute de la réponse 😉
    Tu es au forfait ou au réel pour ton immeuble ?
    Marc de Mieux gérer son argent Articles récents…Comment répartir son flux d’épargne mensuelMy Profile

    Répondre
    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Marc,

      Pas encore de déclaration de mes revenus locatif à ce jour. Mais ce sera au réel pour la déclaration 2015 et pendant les quelques années qui vont suivre. Avec mon emprunt à 110% et les travaux réalisés, c’est clairement avantageux pour moi de déclarer au réel : je n’ai plus le calcul exact en tête, mais je ne devrai quasiment pas payer d’impôt pendant les 2 premières années suivant l’achat. De quoi mettre de côté pour les années suivantes!
      Squatte Articles récents…Mon locataire du deuxième étageMy Profile

      Répondre
    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Lionel,

      Je partage ton avis. Avec mon investissement de l’année passée, j’ai « la chance » de pouvoir en déduire notamment mes intérêts d’emprunt et le coûts des différents travaux entrepris. De quoi ne pas payer d’impôt sur le bien pendant les 2 premières années…
      Squatte Articles récents…Mon locataire du deuxième étageMy Profile

      Répondre
  4. julie

    J’ai l’intention d’investir dans l’immobilier locatif, probablement pas tout de suite, mais cela fait partie de mes projets. Vos conseils pourront m’être très utiles.

    Répondre
  5. Stéphan

    Et qu’en est il des frais de notaire ?

    Ainsi que des frais de courtier si l’on passe par un courtier pour trouver la meilleure offre de crédit ?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Stéphan,

      Les frais de notaire ne sont en général pas déductibles des revenus fonciers. Pour les frais de courtiers, ils sont quant à eux bien déductibles, au même titre que les frais de dossier de votre emprunt ou que les intérêts de votre crédit.
      Squatte Articles récents…Dans quoi investir pour devenir riche ?My Profile

      Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.