L’investissement locatif sans apport est-il possible ?

By | 5 octobre 2015

Vous êtes nombreux à vous poser la question. L’investissement locatif sans apport est-il possible ? S’agit-il d’une option à considérer pour se lancer dans l’investissement immobilier ? La question n’est pas évidente, car tous les cas sont différents.

Mais je vais tenter ici de vous apporter des éléments de réponse précis et concrets sur le sujet. Parce que je me suis déjà posé cette question à titre personnelle, il y a quelques temps. Mais surtout parce que j’y ai trouvé une réponse. Alors, même si mon expérience n’est pas une vérité absolue, je me dis qu’il pourrait toutefois être intéressant de la partager avec vous. Alors, toquez à la porte de sa banque les poches vides pour emprunter de l’argent est-il une douce hérésie ? C’est tout l’objet de cet article.

L'investissement locatif sans apport est-il une utopie

Un investissement locatif sans apport, c’est quoi ?

Avant d’aller plus loin, définissons ensemble ce qu’est l’investissement locatif sans apport. Ou plutôt les différentes formes qu’il peut revêtir. Car si la question peut paraître triviale, il existe pourtant plusieurs réponses à cette simple question.

Investir dans l’immobilier, c’est d’abord trouver puis acheter un bien. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, ou même d’un immeuble de rapport, ce n’est pas le choix qui manque. Mais une fois la perle rare trouvée, vous pensez qu’il ne reste plus qu’à financer le prix d’achat du bien ? Mauvaise nouvelle, il faudra potentiellement y ajouter un certain nombre de frais :

  • Pour commencer, il est probable que vous deviez vous acquitter des frais d’agence. Et oui, votre agent immobilier vous dit merci 🙂 et va se nourrir grassement de votre bel achat immobilier !
  • Deuxièmement, il va falloir officialiser tout ça, de manière propre et professionnelle. Vous allez acheter un appartement ou autre, pas un grille-pain ! Donc il va falloir passer devant le notaire. Auquel il faudra régler…roulements de tambour… des frais de notaire ! Bien trouvé comme nom 🙂
  • Vous avez prévu de retaper un peu votre futur achat histoire de le louer plus facilement  et/ou de lui donner une nouvelle jeunesse. Alors pourquoi ne pas profiter de votre crédit immobilier pour financer ces quelques travaux?

Sympa Squatte, mais pourquoi tu nous parles de ce qu’on sait déjà ?

C’est vrai ça, pourquoi j’évoque ces quelques points moi ? Ah oui ! Si je vous parle de ça, c’est parce qu’un investissement locatif sans apport, ce peut également être emprunté ses divers frais annexes.

Grosso modo, un investissement locatif sans apport peut donc correspondre à trois cas différents :

  • Lorsqu’on parle d’un emprunt à 100%, on parle très souvent d’un emprunt correspondant au prix d’achat du bien complété des éventuels frais d’agence immobilière.
  • Un emprunt à 110% correspond à l’ajout des frais de notaire dans le crédit immobilier à souscrire.
  • Enfin, un emprunt à 120% inclut en plus tout ou partie du financement des travaux à réaliser.

Bien évidemment, plus vous avez d’apport, plus votre banquier sera enclin à vous prêter de l’argent. A contrario, cela signifie qu’un investissement locatif sans apport à 100% ou plus est plus difficile à obtenir.

Mais plus difficile ne veut pas dire impossible !

Pas de stress, juste un peu de préparation

Tout ça m’a l’air bien mal engagé !

Je ne vous ai pas entièrement rassuré sur la possibilité d’obtenir un financement sans apport ? C’est normal. Je vous mentirai si je vous disais que c’était chose facile et que c’était possible pour tous et pour n’importe quel bien.

Mais sachez toutefois que c’est parfaitement possible. Comment puis-je affirmer cela ? Parce que je l’ai fait. J’ai réalisé deux crédits immobiliers sans apport. Rien. Zéro euro. Le premier est associé à ma résidence principale, sur laquelle j’ai donc réalisée un emprunt à 110%.

Mais nous parlons dans cet article de locatif. Alors sachez que j’ai également fait l’acquisition de mon premier immeuble de rapport sans aucun apport. Et pourtant, je n’ai pas emprunté à 100%. Ni même à 110%. Mais bel et bien à 120%.

Quand je vous dis que c’est possible ! 🙂

J’en parle plus en détail dans un précédent article dédié aux chiffres de mon premier investissement locatif. Pour réaliser ce petit tour de force (dont je ne suis pas peu fier soit dit en passant… Oui, je me jette des fleurs 🙂 ), j’ai réuni quatre critères. Je n’affirmerai pas que c’est la somme de ces quatre éléments qui m’a permis de réaliser cet investissement locatif sans apport. Mais piochez parmi ces différentes pistes fait assurément parti du chemin pour réaliser ce type d’opérations.

Devenez un bon client

Mieux. Soyez un client exemplaire. Pour se faire, ce n’est pas nécessairement très compliqué. Mais un peu de rigueur et un peu d’effort peuvent sans doute être à prévoir. Pensez que pour valider votre dossier, votre banquier va passer au peigne fin vos différents comptes. Alors veillez simplement à ce qu’ils soient irréprochables !

Première chose, ne soyez jamais à découvert. Notamment dans les trois mois précédents votre investissement, puisque ce sont à minima les mois qui seront vérifiés par votre conseiller bancaire. Si vous sentez que pour telle ou telle raison ça va être juste, piochez légèrement dans votre épargne.

Naturellement, le second point concerne votre capacité d’épargne. Montrez à votre banquier que vous épargnez régulièrement, même si ce sont de petites sommes. Ils aiment ce petit côté « fourmi ». Ils aiment aussi voir que vous disposez d’une matelas de sécurité en cas de coup dur.

Vous aussi d’ailleurs, non ? 🙂

Dans le même ordre d’idée, si vous en avez, n’hésitez pas à mettre en avant vos placements et/ou vos différents bonus : bourse, assurance-vie, PEE ou PEG, Perco, primes de fin d’année, part variable, intéressement … Tout est bon à montrer à votre nouveau meilleur ami, Môsieur le Banquier.

Banquier et courtier, à mettre en concurrence d'urgence

Et votre futur bien, vous le connaissez ?

Soyez prêt. Soyez préparé. Lors de vos entretiens financiers, montrez que vous connaissez tout sur votre future acquisition. Bossez. Révisez. Un investissement locatif sans apport, ça se mérite ! Exposez la rentabilité de votre bien à votre banquier. Sans qu’il vous le demande. Présentez lui le futur cashflow de votre investissement. Plus il est haut, bien évidemment, mieux c’est. De mon côté, l’écart mensuel entre loyers et échéances de crédit était  par exemple supérieur à 300€. Et équivalent à 35% de ma future mensualité.

Anticipez les calculs et montrez lui que vous avez même anticipé quelque vacances locatives qui ne manqueront pas d’arriver. Calculez votre taux d’endettement. Idéalement, ne vous éloignez pas trop des fameux 33%, même si il est possible de les contourner. Gardez à l’esprit que seul 70% de vos futurs loyers sont à prendre en compte. Calculez aussi votre reste à vivre, c’est autrement plus important.

Bref, montrez que vous n’êtes pas un novice! Démontrez-lui que vous maîtrisez votre projet, tout simplement.

C’est qui le patron !? 🙂

Faire jouer la concurrence

Utilisez notre société capitaliste pour profiter des bienfaits de la concurrence. Et indiquez-le aux différents protagonistes en lice, banquiers et/ou courtiers, ça les boostera.

Pour ma part, la mise en concurrence de ma banque avec un courtier en crédit m’a clairement été favorable. Et en plus, ça les a incité à faire des offres plus intéressantes pour moi. Alors faite pareil de votre côté. Vous aurez ainsi une chance de plus pour réaliser un investissement locatif sans apport. Et vous ferez au passage quelques précieuses économies sur votre emprunt.

Puisqu’on en parle…

Dernier item qui peut jouer. La chance. Le hasard. Oui, il y a tout de même dans tout ça une part de chance qui peut jouer, dans un sens comme dans l’autre.

Mais croyez-moi. En respectant les quelques points évoqués plus haut, vous optimiserez déjà très largement vos chances de réussite. Vous n’y arriverez peut-être pas à tous les coups.

Pour répondre simplement à la question posée initialement, vous connaissez donc ma réponse. Oui. Oui, il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif sans apport. Mais pour y parvenir, surtout, surtout, n’improvisez pas et soyez professionnel dans vos démarches.

Voilà. J’espère que cet article vous aura montré qu’un investissement locatif sans apport peut devenir une réalité. Si vous avez aimé l’article, pensez à le partager autour de vous. Et pour les questions et remarques, les commentaires sont accessibles juste au-dessous !

12 thoughts on “L’investissement locatif sans apport est-il possible ?

  1. Jean

    Bonnjour et merci pour votre expérience,

    C’est vraiment que ce n’est pas facile d’emprunter toute la somme pour un investissement locatif!
    En général, je m’en sors avec les frais de dossier bancaires négociés à 300 euros et la garantie .
    C’est souvent le meilleur compromis pour revenir faire un investissement supplémentaire dans un temps court.

    Là où vous touchez le bon point c’est en conseillant d’être un bon cllient. Cela a un impact majeur. Plus pour votre sérieux et votre bonne gestion que pour votre surface financière.
    Mieux vaut gagner deux fois moins sans découvert que deux fois plus sans rien gérer.

    A Bientôt.
    Jean Articles récents…Comment sortir de votre zone de confort pourrait vous faire devenir rentier.My Profile

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    1. Squatte Post author

      Bonjour Jean,

      Etre bon client, c’est même finalement avant tout être bon gestionnaire et gérer ses entrées/sorties avec sérieux. Je n’irai pas jusqu’à dire que le fait de gagner plus d’argent n’influe pas le banquier si on est un excellent gestionnaire, mais c’est à n’en pas douter un point dont il tiendra compte avec attention dans le cadre de l’octroi, ou non, d’un prêt ! 🙂
      Squatte Articles récents…Acheter moins cher avec la vente domanialeMy Profile

      Reply
  2. Squatte Post author

    Bonjour,

    Merci pour votre commentaire.

    Petite remarques pour d’éventuels autres commentaire : merci de ne pas sur-optimiser les ancres de liens, notamment pour le champ « auteur » du commentaire. Google n’aime pas ça, et ça rend la lecture moins sympathique 🙂
    Squatte Articles récents…Pourquoi je suis un investisseur heureux ?My Profile

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  3. patrice de optimiser son budget

    Bonjour, squatte j’arrive un peu tardivement sur l’article, mais le temps manque toujours.
    Je suis entièrement d’accord avec toi, j’ajouterais que si l’on veut être sûr d’autofinancer son bien sans apport, il faut que les loyers correspondent à 70% du montant des crédits, c’est ce que le banquier prend en compte et vous prête. là il n’y auras pas de soucis d’endettement. Pareil l’important n’est pas l’endettement mais le restant à vire pour le banquier, en fonction du nombre de personnes dans le foyer par exemple.
    patrice
    patrice de optimiser son budget Articles récents…Investir dans l’immobilier avec le financement participatifMy Profile

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  4. Gwen de moins-cest-mieux.com

    Salut Squatte,
    bon article comme à ton habitude! En plus, j’ai fait comme toi ! Lors de l’achat de ma RP on été au taquet de l’endettement; la différence s’est faite sur le dossier et les 300 euros que gagnait ma future femme en donnant des cours (déclarés) dans une association. Un petit pas grand chose avec toute son importance.
    je me permets aussi de compléter ton article en précisant que le client doit aussi maitriser la fiscalité. Cela a un double avantage: il arrive avec un dossier encore plus ficelé et souvent les banquiers ne sont pas au faîte de ce domaine. Je lui ai appris des choses sur la fiscalité du statut de LMNP. Ça dénote encore plus de sérieux.

    PS: je pose une question sur mon blog, tu pourrais aller jeter un oeil?
    Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…Changement de locataire: un moment délicatMy Profile

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    1. Squatte Post author

      Salut Gwen,

      Tu as tout fait raison sur la connaissance de la fiscalité. C’est effectivement un plus devant son banquier pour lui démontrer notre connaissance pointue du sujet. Et c’est également à prendre en compte à titre personnel, pour anticiper les changements que l’investissement locatif vont avoir sur ses propres revenus et sur sa feuille d’impôt en fin d’année.

      PS: je vais voir ça de ce pas 🙂

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  5. Lwis

    Merci pour cet article fort intéressant !
    Je ne savais pas qu’il était possible d’effectuer deux crédits immobiliers sans apports de la sorte.
    Je pense que je vais suivre vos conseils et lire d’avantage votre blog et essayer d’en faire de même .
    Merci encore pour ce partage
    Lwis Articles récents…Économisez sur votre assurance habitationMy Profile

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  6. Pingback: Est-il encore possible de réaliser un investissement locatif sans apport ? | Le Mag du Proprio

  7. Abel

    Hello,
    Je ne savais pas qu’il était possible de bénéficier d’un prêt logement sans faire un apport conséquent. C’est gentil d’avoir partagé cet article très intéressant.
    Ciao

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  8. Laure Losta

    Bonjour,
    Je trouve l’article particulièrement pertinent, cela donne envie de franchir le pas de l’investissement locatif. Reste à ne pas faire d’erreurs lors du choix de son bien…
    Merci en tout cas pour cette lecture!

    Reply

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