Sur quelle durée emprunter pour un investissement locatif?

de | 15 février 2014

Un achat immobilier, quel qu’il soit, n’est pas un acte anodin : il est souvent associé à un crédit,  qui vous engage pour quelques années de votre existence. C’est parfois le projet de toute une vie, notamment quand il s’agit de sa résidence principale. Dans le cas d’un investissement locatif, c’est un peu différent, mais savoir sur quelle durée emprunter reste un des facteurs clés du succès de votre projet.

Sur quelle durée emprunter?

Au-delà des personnes capables d’investir comptant dans l’immobilier, la grande majorité des particuliers aura recourt à un crédit souscrit auprès d’une banque. La question de savoir sur quelle durée emprunter demeure une des pierre angulaires de votre projet d’investissement. Elle conditionne directement le montant de vos mensualité de prêt, et donc le cashflow associé. Plusieurs écoles existent sur ce sujet, et bien évidemment, il n’y a pas qu’une vérité: chaque cas est unique, chaque contexte est différent.

Emprunter moins longtemps

La première approche, peut-être la plus naturelle, consiste à obtenir un crédit sur la durée la plus courte possible. Plusieurs raisons à cela, dont les plus évidentes sont :

  • Plus tôt votre emprunt est remboursé, plus tôt vous serez réellement propriétaire du bien. En conséquence, plus tôt les loyers tomberont à 100% dans votre porte-monnaie. Modulo les impôts, les taxes et assurances diverses, l’entretien de votre bien, … Mais le remboursement de votre crédit ne viendra plus grever vos loyers et votre rentabilité.
  • Un emprunt sur une durée plus courte est assorti d’un taux d’emprunt plus faible. En d’autres termes, acheter de l’argent est moins cher sur une courte période. Par exemple, en date d’aujourd’hui (15 Février 2014), en prenant les chiffres présentés sur le site Empruntis, le taux moyen sur 25 ans est de 3,90%, alors qu’il est de seulement 3,15% sur 15 ans.
  • Effet complémentaire de cette durée d’emprunt plus courte, les intérêts du crédit, annualisés, sont moindres. Si j’emprunte moins longtemps, à taux égal, le coûts de mon crédit est donc plus faible que sur une longue durée. La durée de l’assurance souscrite sera également raccourcie, et son coût total par la même occasion réduit.

Voilà pour ce qui relève des points forts. Je ne présenterai pas les inconvénients de cette approche, puisqu’il s’agit en quelques sortes des avantages de la seconde méthode.

Emprunter plus longtemps

A la vue des avantages d’un emprunt court, emprunter sur une longue durée parait, au premier abord, surprenant. Et pourtant, cela présente également un certain nombre de points positifs :

  • La mensualité d’emprunt sera moins élevée, permettant de maintenir votre taux d’endettement sous les fameux 33% et votre reste à vivre à un niveau plus important. Pour votre banquier, ces 2 éléments font partie des aspects qu’il surveille et prend en compte dans ses conditions d’octroi de crédit : pour financer votre projet d’investissement locatif, vous serez potentiellement obligé d’emprunter sur 25 ans.
  • Second point positif, découlant de cette plus faible mensualité, l’augmentation de votre cashflow mensuel. Pour rappel, le cashflow de votre projet correspond à l’écart entre vos entrées d’argent (loyers, charges récupérables, …) et vos sorties d’argent (crédit, travaux, assurance, taxe foncière, ..). Augmenter votre durée d’emprunt augmentera mécaniquement votre cashflow mensuel, ce qui vous permettra par exemple de constituer plus rapidement une petit épargne immobilière, qui permettra à son tour de subvenir à un quelconque imprévu : travaux, vacance locative prolongée, …

Sur quelle durée emprunter, trouver le juste milieu

Alors comment choisir? Prenons un exemple. Vous souhaitez investir dans un appartement pour un montant total à emprunter de 100 000€, avec un loyer de 600€. Dans un souci de simplification, nous ne tiendrons pas compte des impôts, taxes et d’éventuelles périodes de vacance locative. Pour illustrer le principe, nous considérons également les loyers fixes dans le temps.

Notre premier intervenant, monsieur A, emprunte 100 000€ sur 15 ans, soit des mensualités assurance comprise de 728€ en partant sur un taux à 3,15% et une assurance fixe à 0,36%. Son cashflow mensuel est de 728€ – 600€, soit 128€ à sortir de sa poche tous les mois.

  • Au bout de 5 ans, monsieur A aura sorti de sa poche 128€ * 12 mois * 5 ans, soit 7 680€.
  • Au bout de 10 ans, monsieur A a sorti de sa poche 128€ * 12 mois * 10 ans, soit 15 360€.
  • Au bout de 15 ans, monsieur A a sorti de sa poche 128€ * 12 mois * 15 ans, soit 23 040€.
  • Au bout de 25 ans, monsieur A aura encaissé 728€ de loyers * 12 mois * 10 ans, soit 87 360€ auquel nous soustrayons les 23 040€ sortis de sa poche pendant les 15 années de l’emprunt, soit un gain de 87 360€ – 23 040€, soit 64 320€.
  • Au bout de 35 ans, monsieur A aura encaissé 728€ de loyers * 12 mois * 20 ans, soit 174 720€ auquel nous soustrayons les 23 040€ sortis de sa poche pendant les 15 années de l’emprunt, soit un gain de 174 720€ – 23 040€, soit 151 680€.

Monsieur B, pour un bien similaire, emprunte quant à lui 100 000€ sur 25 ans. Avec un taux fixe à 3,90% et une assurance identique à 0,36%, les mensualités de monsieur B s’élèveront à 552€. Son cashflow mensuel est de 552€ – 600€, soit 48€ de gains chaque mois.

  • Au bout de 5 ans, monsieur B aura mis de côté 48€ * 12 mois * 5 ans, soit 2 880€.
  • Au bout de 10 ans, monsieur B aura mis de côté 48€ * 12 mois * 10 ans, soit 5 760€.
  • Au bout de 15 ans, monsieur B aura mis de côté 48€ * 12 mois * 15 ans, soit 8 640€.
  • Au bout de 25 ans, monsieur B aura mis de côté 48€ * 12 mois * 25 ans, soit 14 400€.
  • Au bout de 35 ans, monsieur B aura encaissé 728€ de loyers * 12 mois * 10 ans, soit 87 360€ auquel nous ajoutons les 14 400€ de gains réalisés pendant les 25 années de l’emprunt, soit un gain de 87 360€ + 14 400€, soit 101 760€.

Au bout de 35 ans, le verdict est sans appel : monsieur A aura gagné 151 680€, contre 101 760€ pour monsieur B, soit 50% de plus. Maintenant, supposons qu’à la onzième année suivant l’achat, d’importants travaux soient à prévoir pour garder le bien en bon état, pour un montant de 5 000€.

  • Monsieur A, qui à déjà sorti de sa poche 15 360€, devra alors trouver 5 000€ supplémentaires, ce qui pourrait mettre en péril un équilibre financier potentiellement déjà fragile, dû fait du nécessaire effort d’épargne de 128€ par mois. Trouver ces 5 000€ ne sera pas forcément chose aisée, et pourrait dans un cas extrême rendre caduque la suite de l’investissement en l’obligeant par exemple à vendre son bien.
  • Monsieur B a épargné chaque mois le cashflow positif et se trouve avec une épargne de plus de 5 000€, lui permettant de financer comptant ces travaux non prévus. Le projet d’investissement n’est en aucun cas mis en péril, grâce à cette épargne de précaution dédiée à l’immobilier. En ayant profité des intérêts composés, les 5 760€ d’argent mis de côté auraient même pu être plus importants.

Bien sûr, ceci n’est qu’un exemple et il existe bien d’autres cas. Mais l’idée est là. Pour résumer en 2 phrases : emprunter longtemps aura moins de conséquences sur votre quotidien, mais au prix d’une rentabilité moindre sur le long terme. En prenant un crédit plus court, la rentabilité à long terme sera meilleure, mais avec un impact potentiellement plus fort sur votre quotidien. Tout est donc une question d’équilibre entre ces 2 axes : finances quotidiennes et finances à long terme, et finalement bien-être à court terme et bien-être à long terme, l’argent n’étant pas une finalité en soi. Bien évidemment, les 2 ne sont pas antagonistes! Rappelez-vous toutefois que vous pourrez pendant les quelques années de votre crédit immobilier en changer la durée, à la hausse comme à la baisse, moyennant des ajustements de vos mensualités ou des remboursements anticipés. Idéalement, pensez bien à négocier la gratuité des ces actions pour ne pas vous pénaliser par la suite.

Je ne vous dirai pas quelle est la meilleure solution, tout simplement parce que je ne le sais pas : votre contexte personnel, votre apport éventuel, votre aversion au risque, sont quelques uns des critères à prendre en compte dans ce choix.

Et vous, quel est votre avis sur la question? Sur quelle durée emprunter pour du locatif? Emprunter moins longtemps pour payer moins cher? Ou plus longtemps pour optimiser ses finances quotidiennes?

6 réflexions au sujet de « Sur quelle durée emprunter pour un investissement locatif? »

  1. Remi @ Riche Idée

    Salut,
    Perso, j’ai choisi la stratégie de Monsieur A. Mes 3 crédits ont été de 7, 10 et 10 ans. Dans 9 ans maintenant ces revenus me permettront d’emprunter sans avoir à toucher à mon salaire et dans 10 ans de plus, ce sera la retraite.

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  2. Didier

    Bonjour,

    Il n’y a en effet pas qu’une réponse à cette question. Cela est fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs. Néanmoins je me permets quelques remarques

    a) « un impact potentiellement plus fort »
    C’est quand même relatif car en principe un investissement ne doit pas mettre en péril notre quotidien. Dans ton exemple les travaux auraient du être anticipés l’épargne de sécurité devrait être en mesure de faire face à cette dépense si on est obligé de revendre un bien dans l’urgence pour 5000 euros de travaux c’est quand même qu’il y a un problème dès le départ

    b) cash flow plus important
    Effectivement mais à partir de certains seuils la différence de cashflow est vraiment trop insignifiante par rapport au surcoût généré. Exemple (avec les chiffres de meilleurtaux comme ça pas de jalousie) pour un emprunt de 100000 € en passant de 25 à 30 ans le taux passe de 3.60 à 4.30 et les mensualités de 536 à 524,87 soit une différence de 11,13 euros qui ne vont pas changer notre vie alors que le surcoût du crédit est de 28152,91 alors que 11.13 euros par mois pendant 25 ans ne font que 3339 euros…

    L’impact n’est pas le même que si pour le même investissement on passe de 10 à 15 ans (donc toujours une différence de 5 ans) la mensualité baisse de 259.44 (260 et 11 euros mensuels ce n’est pas le même impact sur le quotidien) pour un surcoût du crédit de « seulement » 12073,88 euros alors qu’épargner 259.44 par mois pendant 10 ans font 31132,80

    Bref il ne faut pas regarder que ce que ça rapporte mais aussi ce que ça coûte et mettre les deux en rapport

    c) tu n’as pas tenu compte des charges normal car les chardes de copropriété ne vont pas augmenter ou diminuer selon qu’on achète sur une durée plus ou moins longue. En revanche l’impact fiscal peut, lui, avoir une plus grande importance. En effet en régime réel les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus locatifs plus notre Taux Marginal d’Imposition est haut et moins le coût « réel » du crédit sera important ce qui doit aussi jouer dans la prise de décision.

    Pour ma part je table sur une durée d’emprunt de 15 ans qui me semble un bon compromis entre le cashflow et le coût du crédit.

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  3. squatte Auteur de l’article

    @Remi: et bien bravo pour ces 3 projets, je n’y suis pas encore! 🙂

    @Didier : sur les points a et b, tu as raison. Mes exemples sont volontairement simplistes et extrêmes pour faciliter la compréhension du sujet. Pour le point c, tu as là aussi tout à fait raison de le rappeler, les impôts sous-jacents sont clairement à prendre en compte dans ses réflexions!

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  4. Gwen

    J’aime bien l’expression que j’ai lue je crois dans « immobilier-danger »: un emprunt à 25 ans et plus est un suicide financier. Les chiffres le démontrent… 15 ans c’est bien, avec une possibilité de modulation en cas de soucis…

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    1. squatte Auteur de l’article

      15 ans c’est très bien. Mais encore faut-il que la banque suive sur une telle durée : le taux d’endettement, à montant équivalent, sera plus important sur 15 ans que sur 20 ans, ou 25 ans… Chaque dossier est unique!

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  5. Pierre

    Je préfère la méthode de monsieur B pour une bonne raison: avec un cash flow positif il pourra multiplier les opérations car son banquier lui fera confiance pour emprunter de nouveau.
    En revanche, monsieur B ne pour sûrement pas réinvestir avant la fin de son prêt car son investissement lui coûte de l’argent chaque mois, son reste à vivre est donc réduit.
    Source:
    http://Www.moinspauvre-plusriche.com

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