Vouloir investir dans l’immobilier est génial.
Vouloir gagner de l’argent avec, c’est encore mieux.
Pour arriver à faire les deux, le parcours est semé d’embûches…
…trouver le bon emplacement, le bon bien, au bon prix :
autant d’obstacles qui pourraient vous empêcher de passer à l’acte.
Aujourd’hui, je reviens en détail sur 3 points qui me semblent primordiaux d’avoir analysé avant d’investir.
Mon but : que vous achetiez un bien immobilier rentable et de qualité, en dormant sur vos deux oreilles.
On y va.
Dénicher un bien immobilier rentable, c’est mettre l’accent sur 3 points essentiels : l’attractivité du quartier, le cash-flow positif et la fiscalité
Vérifier que le quartier sur lequel vous allez investir est dynamique : comment en être SUR, grâce à l’aide de l’INSEE
Ecoutez:
Je ne vais pas vous rappeler l’évident : le quartier où vous voulez investir est primordial dans la réussite de votre investissement. Ça, vous le savez déjà.
En revanche, je peux vous montrer comment rapidement vous faire une idée sur un emplacement que vous ne connaissez pas.
L’astuce, c’est d’utiliser les rapports publics de l’INSEE sur le logement pour connaître la vérité du terrain.
En effet, les statisticiens de cet organisme passent la majorité de leur temps à écrire des rapports que (presque) personne ne lit.
Aujourd’hui, c’est votre chance de les remercier pour leur dur effort : en allant fouiner dans leurs rapports annuels sur le logement, vous pouvez en quelques minutes vous forger une opinion solide sur l’attractivité d’un quartier.
Pourcentage de locataire vs propriétaires, durée moyenne de présence, nombre de pièces, âge moyen…
…tout y est.
C’est une source incroyable d’informations, totalement gratuite.
Et pour le coup, je peux vous parier que presque personne n’a l’idée d’aller fouiller dans les dossiers de l’INSEE.
Pour accéder à ces précieuses informations, tout se passe dans la rubrique Conditions de vie – Société du site de l’organisme :
En allant dans la catégorie adéquate, le trésor s’ouvre petit à petit.
Comme on veut obtenir les informations d’un quartier, démarrez votre recherche dans la partie Statistiques sur une commune, un département…Le site devrait aller vous demander d’entrer la localisation que vous voulez étudier.
On y est presque. Les données s’affichent alors à vous par année. Sur Aix-En-Provence, les données les plus récentes sont sur 2011.
Ici, on peut par exemple voir que les logements vacants constituent 8,4% du parc, ce qui est sensiblement au-dessus de la moyenne nationale. Il y a donc un premier feu rouge sur un investissement dans cette zone.
J’y apprends également que les petits logements sont à l’honneur – plus de 33% ont entre 1 et 2 pièces. Je peux en déduire par exemple que la population est sûrement étudiante, pour habiter dans des appartements aussi concis. Effectivement, Aix-En-Provence fait partie du Top 10 des villes étudiantes en France.
Ainsi, je sais particulièrement où me placer si je dois investir dans cette zone : des logements de petite taille.
On continue.
Ici, je constate que la plupart des Aixois bougent beaucoup : près de 40% restent dans leur logement moins de 4 ans. C’est non-négligeable.
Ainsi, avec l’INSEE, on a pu en quelque temps établir un diagnostic du type de logement recherché sur notre zone, la vacance locative et la typologie de la ville. La magie de ces études, c’est qu’elles sont beaucoup plus complètes que cela : de la criminalité aux infrastructures, en passant par le niveau de revenus moyen, tout y passe.
Pour accéder à la suite des études, la procédure est sensiblement la même que décrite précédemment. Tout se joue dans le menu de gauche.
C’est une mine incroyable d’informations, qui est plus totalement gratuite.
Bien sûr, les rapports de l’INSEE ne remplacent pas une visite sur place – mais ils peuvent vous permettre en quelques minutes de vous forger une première opinion sur une zone géographique.
En complément de cela, vous pouvez utiliser un autre outil : l’indicateur de tension immobilière.
De manière globale, il vous permet d’évaluer la tendance des prix du marché immobilier, ville par ville. Le site Meilleurs Agents, responsable de cet indicateur, vous donne le nombre d’acheteurs existants, pour chaque vendeur sur la zone.
En arrivant sur leur site, c’est ultra-clair :
En laissant la souris sur chacun des départements, vous obtenez le ratio exact d’acheteurs présents pour 1 vendeur. Une bonne manière de prendre la température d’un département ou d’une ville.
Avec ces 2 calculateurs de rendement, voici comment s’assurer que vous allez gagner de l’argent sur votre investissement
Même si étudier le marché et vérifier la demande locative est une excellente manière de faire un investissement de qualité, il n’y a réellement qu’une chose qui compte en immobilier : l’argent que l’on gagne.
Et pour évaluer la rentabilité, pendant longtemps les investisseurs utilisaient chacun leur modèle Excel.
Efficace, mais il fallait rentrer les données manuellement pour chaque bien étudié ce qui peut à la longue devenir très demandant en temps.
Pour pallier à ce défaut, la révolution Internet a donné naissance à des calculateurs de rendement automatiques tels Rendement Locatif.
Je l’ai déjà revu & expliqué en détail dans mon article précédent, et notamment sur son point positif incroyable : l’intégration au Bon Coin et à SeLoger afin de déterminer des rendements bruts à la volée lors de la consultation des annonces. C’est un gain de temps incroyable.
Aujourd’hui, ce n’est pas de Rendement Locatif que je veux parler, mais plutôt de ses concurrents.
En effet, bien qu’il soit très populaire, il est bon de faire passer son investissement dans plusieurs simulateurs.
Pourquoi ? Car certains mettent plus l’accent sur la fiscalité en demandant vos revenus imposables; ou même pour vérifier qu’il n’y a pas d’erreurs.
En plus de Rendement Locatif, d’autres simulateurs de rentabilité existent et sont peu connus.
Cet article est l’occasion d’en mettre un en lumière.
Et pas des moindres : c’est le simulateur officiel émanant d’une entité d’État, l’Association Nationale pour l’Information sur le Logement (A.N.I.L.)
L’avantage de ce simulateur c’est de prendre en compte la fiscalité en vous demandant vos revenus imposables, et surtout aucune supposition de montant n’est faite : c’est à vous de remplir toutes vos dépenses et vos rentrées pour votre investissement.
L’utiliser prend donc un peu plus de temps, mais il vous permet d’être vraiment précis sur les données rentrées, et par conséquent d’obtenir une rentabilité au plus proche de la réalité.
Ainsi, en allant sur le site de l’A.N.I.L, le simulateur vous inonde de champs à remplir :
En rentrant mes informations, j’accède immédiatement au tableau des flux de trésorerie, et à sa représentation graphique, au choix :
Ainsi, cet investissement (fictif) va me demander un effort d’épargne de plusieurs milliers d’euros par an – qui est non-négligeable.
Ainsi, je recommande d’utiliser cet indicateur une fois que vous êtes sur votre short-list de 3 – 4 biens, que vous avez déjà visités, mais pour lesquels vous voudriez vérifier la rentabilité de manière officielle, avant de passer à l’action. C’est l’outil dont vous avez besoin.
Ainsi, avec ce simulateur de l’A.N.I.L., qui vient compléter celui de Rendement Locatif, vous êtes sur que vos calculs de rentabilité sont corrects – c’est essentiel si l’on veut gagner de l’argent et réaliser un investissement immobilier rentable.
Maitriser la fiscalité peut booster votre rentabilité
Le dernier gros pilier sur lequel s’appuyer pour s’assurer de gagner de l’argent c’est la fiscalité.
Souvent négligée, elle est fondamentale : même si vous dégagez un fort cash-flow positif, il serait bête de devoir le rendre en fin d’année à l’Etat au travers de votre impôt sur le revenu.
Le but, c’est de garder le maximum d’argent pour soi.
Avec le fisc, 2 grandes marges de manoeuvre : le déficit foncier et le choix du régime fiscal.
Lorsque la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles d’un bien est négative, on dit que l’on obtient un déficit foncier. L’intérêt de ce déficit est qu’il est reportable sur 10 ans, et qu’il peut être imputé aux revenus globaux de l’année.
Par exemple :
| Objet | Montant |
| Revenu foncier (loyers) | 5 000 € |
| Intérêts d’emprunts | 8 000 € |
| Charges déductibles (hors intérêts) | 6 000 € |
| Revenu foncier intermédiaire | -3 000 € |
Ces 3 000 euros sont directement imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
On peut ensuite imputer les 6 000 euros de charges déductibles sur le reste des revenus globaux de l’année, ce qui a pour effet mécanique de réduire le revenu imposable sur la fiche d’impôt.
Ainsi, l’imposition sur les revenus fonciers sera nulle sur l’année et entraînera en plus une diminution du revenu imposable. C’est la magie du déficit foncier.
En plus de cet outil, vous pouvez encore optimiser votre fiscalité en choisissant un régime fiscal adéquat.
Pour de petites surfaces, la location meublée offre une niche fiscale permettant de fortement optimiser l’imposition : c’est le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), qui autorise la déduction des revenus fonciers de certaines charges (comme on l’a vu plus haut), mais aussi les amortissements du bien.
Au sein du LMNP, deux options : le régime fiscal des Micro-BIC ou le régime réel.
En Micro-BIC, vous profitez d’un abattement de 50% sur vos recettes, mais vous ne pouvez pas créer de déficit. C’est donc intéressant si vos charges sont inférieures à 50% de votre revenu foncier. À noter aussi que ce régime est applicable seulement si vos revenus fonciers ne dépassent pas 32 900 euros.
À la place du Micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. Là, de nombreuses charges sont déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de syndic…) y compris l’amortissement du bien. C’est donc un choix parfait si vos charges dépassent 50% de vos revenus fonciers.
Pour ceux qui souhaiteraient en savoir plus, l’excellent livre de Maître Le Boulc’h explique en détail les rouages fiscaux de la location meublée.
D’autres régimes fiscaux existent, notamment pour de la location nue. Le BOFIP, la bible dans le domaine, pourra vous aiguiller.
Conclusion
Ainsi, s’assurer d’effectuer un investissement rentable repose sur 3 grands piliers : une étude statistique approfondie pour se faire une opinion claire du quartier, une attention particulière apportée aux chiffres, et enfin à un choix optimal de fiscalité afin garder un maximum de vos revenus fonciers dans votre poche.