SCPI : Le guide pour investir dans l’immobilier depuis chez soi

Aujourd’hui, je vais vous montrer comment on peut investir dans l’immobilier depuis chez soi…

…sans jamais devoir rencontrer un locataire ni avoir à gérer tous les tracas de la gestion locative…

…sans même devoir passer des heures à analyser des biens sur LeBonCoin ou à faire des visites les week-ends.

Tout cela, en garantissant un rendement bien supérieur à celui de l’Assurance Vie.

Intéressé ?

Dans ce guide, je vais vous guider étape par étape dans l’investissement immobilier passif.

On y va.

Si comme pour moi votre temps est une ressource importante, alors vous allez vouloir lire ce qui suit. J’ai découvert un support d’investissement méconnu des Français, et qui pourtant rapporte plus que l’assurance vie.

La SCPI, ou comment investir dans l’immobilier passif

Tout commence d’un point de départ connu de tous : l’immobilier. Il est bien connu que l’immobilier est un placement sûr qui permet d’avoir un rendement élevé sans devoir produire quelque chose.

Vous donnez un espace à quelqu’un, et ce dernier vit à  l’intérieur. Il n’y a rien à fabriquer ni à vendre. L’immobilier est donc un placement parfait pour tous les investisseurs paresseux : une fois que votre locataire emménage, tout passe en automatique.

Vous récupérez les loyers tous les mois, en ne faisant rien.

Pourtant, même si cela a l’air tentant sur le papier, un investissement immobilier en direct comme je viens de le décrire présente des risques. En cas de fuite, de dégât, ou même de désaccord avec le locataire, ça sera à vous de gérer la situation.

Et cela peut devenir embêtant, particulièrement si votre bien locatif est éloigné de votre lieu de résidence.

La solution ? Au lieu d’investir en direct, on peut placer son argent dans une forme de société bien particulière et qui a un but ultra-précis : utilisez l’argent des investisseurs pour acheter des immeubles et les louer.

On les appelle les SCPI : les Sociétés Civiles de Placement immobilier.

Tous les mois, vous recevez une partie des loyers à hauteur de votre investissement.

Et s’il y a une fuite d’eau ou de gaz, vous restez chez vous. C’est la SCPI qui est responsable de l’ensemble de la gestion locative. Vous pouvez rester à la plage, pendant qu’on s’occupe de votre investissement.

Ce support d’investissement offre donc de sérieux avantages : vous donnez votre argent, et vous acquérez des parts d’une société qui possède de nombreux immeubles en France. Chaque trimestre, elle vous reverse une partie des loyers.

Caractéristiques et rendement

Les SCPI peuvent investir dans deux types de biens immobiliers :

1. Les biens d’habitation : immeubles et logements pour le grand public
2. Les biens commerciaux : immeubles et espaces destinés aux entreprises

À cela, s’ajoute une deuxième dimension : la qualité de la SCPI. La grande majorité des SCPI sont dites de rendement, c’est-à-dire qu’elles cherchent à maximiser les loyers pour l’investisseur. Cependant, il existe aussi des SCPI dites fiscales. Possédant un rendement beaucoup plus faible (2 à 3 %), elles ont pour but de diminuer au maximum l’impôt sur le revenu des investisseurs en achetant des biens immobiliers permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. On a ainsi des SCPI Robien, des SCPI Malraux en référence aux lois fiscales qu’elles utilisent pour permettre de diminuer l’imposition des investisseurs.

Pour simplifier, si vous recherchez un dividende fort tous les trimestres et que votre imposition est soutenable, alors les SCPI de rendement sont ce qu’il vous faut. Vous gagnerez plus qu’avec de l’assurance vie, tout en ayant une imposition stabilisée.

Sinon, si vous souhaitez réduire votre imposition alors les SCPI fiscales sont un excellent outil. Certes, vous ne viserez pas le rendement, mais votre investissement vous permettra de réduire votre imposition automatiquement.

Voyons maintenant ensemble ce que propose une SCPI.

Exemple d’une SCPI de rendement : PFO2

J’ai choisi une SCPI de rendement pour commencer, afin de vous donner une idée du retour sur investissement possible. J’ai choisi la SCPI nommée PFO2, gérée par la société Périal.

La meilleure manière de découvrir une SCPI est d’aller sur son site internet. Go !

Ici, immédiatement on peut repérer deux choses :

1. On obtient tout de suite le profil d’investissement de la SCPI : des immeubles de bureaux à Paris et dans les grandes villes françaises. On sait ainsi tout de suite dans quoi votre argent ira : l’achat d’immeubles neufs ou anciens loués à des entreprises.
2. On a une première indication du rendement espéré avant imposition : PFO2 est à plus de 5 %, ce qui en fait une très bonne SCPI. À titre de comparaison, les meilleures assurances vie avoisinent les 4 %.

En descendant un peu plus bas sur la page, on tombe sur ceci :

C’est l’ensemble des données financières de la SCPI PFO2.

Ça fait beaucoup de chiffres…

Mais si on y va doucement, un par un, vous allez voir qu’il n’y a réellement pas beaucoup de choses très compliquées :

1. Nom : c’est le nom de la SCPI, en l’occurrence ici PFO2
2. Type de capital. Les SCPI peuvent être à capital fixe, c’est-à-dire que le montant du capital de la société est défini au départ et ne fluctue pas. Ainsi, il existe un nombre fini de parts en circulation, et si personne ne vend vous ne pourrez pas acheter. Les SCPI peuvent aussi être à capital variable, c’est-à-dire que le capital de la société est fluctuant et qu’il est donc prêt à accueillir de nouveaux investisseurs chaque jour.Vous ne prenez pas le risque de pénurie et vous êtes sûr de toujours pouvoir vendre vos parts et récupérer vos fonds.Dans le cas de PFO2, il s’agit d’une SCPI à capital variable, vous n’aurez donc pas de souci pour trouver des parts à l’achat.
3. Catégorie. PFO2 est dite diversifiée, car son portefeuille contient de l’immobilier de bureaux, des commerces
4. Versement du dividende. Il est ici distribué aux investisseurs chaque semestre.
5. Date de création, date de clôture et Visa AMF. En France, une société peut avoir une durée maximale de 99 ans. C’est le cas de PFO2, créé en 2009 et qui prendra fin en 2108. Le visa AMF est son authentification auprès des autorités françaises.
6. Nombre d’associés, nombre de parts et capitalisation. Chez PFO2, il y a environ 14 000 associés détenant un ensemble de 5,6 millions de parts. La valeur de l’ensemble de ces parts représente la capitalisation de PFO2.
7. Report à nouveau en euros et en jours. Il s’agit d’un indicateur très important. Ce montant représente l’ensemble du bénéfice qui n’a pas été redistribué aux associés. Une fois tous les dividendes versés, voici ce qu’il restait dans les comptes de la société. Un report à nouveau élevé indique une stratégie prudente de la SCPI qui préfère garder des réserves pour investir à nouveau et pour se prémunir d’une piètre performance à l’avenir, en gardant du cash pour faire face aux coups durs. Le report à nouveau en jours est un indicateur spécifique de chez Périal.
8. Frais Vendeur et Frais Acheteur. À l’achat, il y a généralement des frais de souscription qui sont ici de 8,5 % du prix d’achat. Ils sont payés en intégralité par l’acheteur et non par le vendeur.
9. Dividendes. Ici, c’est la partie qui nous intéresse. On a ainsi accès à la dernière année de versement du dividende (2014), au montant de ce dividende (9,5 euros) et au Taux de Distribution sur Valeur du Marché (abrégé en DVM). C’est le ratio entre le dividende versé et le prix moyen d’achat d’une part. C’est un indicateur alternatif au taux de rendement que nous avons vu sur la page d’accueil de PFO2. Le DVM est un peu plus précis, car il prend en compte le prix moyen d’achat, alors que le taux de rendement utilisait le prix d’achat de la part au 31 décembre. Le DVM lisse sur une année sur le prix d’achat pour mieux refléter ses fluctuations.
10. Enfin, on a accès à des graphiques qui nous permettent de constater que PFO2 est diversifiée géographiquement en France : elle possède des biens en Ile-de-France et en Province de manière équilibrée (IDF : 35 %, Province : 50 %). Cette diversification permet de se prémunir contre les risques de baisses de prix de l’immobilier dans un secteur localisé. Ensuite, nous pouvons observer une répartition sectorielle qui confirme ce que PFO2 annonçait en page d’accueil : nous sommes ici face à une SCPI de rendement qui possède des biens loués aux entreprises. C’est plutôt bon signe, car c’est dans les baux commerciaux que le rendement est généralement meilleur.

À partir de ces données, une première décision doit être prise

Nous venons d’analyser les données financières PFO2 et nous avons assez d’éléments pour déterminer si cela vaut le coup d’aller plus loin dans l’analyse.

PFO2 est diversifiée géographiquement et sectoriellement, ce qui diminue le risque de perte de rendement. Elle possède un fort report à nouveau, preuve de sa stratégie prudente visant à garantir un revenu des associés au long terme. Malgré tout, sa rémunération reste honorable : environ 5,2 %. Le nombre d’associés dépasse les 13 500. La capitalisation dépasse le milliard d’euros, ce qui en fait une SCPI d’une taille importante. Cependant, PFO2 reste une jeune SCPI créée en 2009, et on a donc peu de visibilité sur la stratégie immobilière à long terme de PFO2.

Avec ces éléments, l’investisseur lambda devrait quand même être intrigué et vouloir aller plus loin. En effet, voici quelques autres indicateurs plus avancés qui permettent de prendre une décision d’investissement sur une SCPI :

1. Taux d’occupation : c’est la part des logements qui sont occupés dans l’ensemble du parc de la SCPI. Il doit être supérieur à 93 % pour prendre la décision d’investir. Entre 93 % et 90 %, la SCPI est fragile et en dessous de 90 %, c’est très très déconseillé, car il y a bien trop de logements vacants dans son parc.
2. La valeur de réalisation : c’est la valeur du parc immobilier estimée par un expert. La valeur de réalisation / nombre de parts permet de se faire une idée sur la valorisation de la SCPI. Si  valeur de réalisation / nombre de parts > valeur d’achat d’une part, alors la SCPI est sous-évaluée et il est très judicieux d’investir. Si c’est l’inverse, alors n’investissez pas, car vous payerez trop cher votre part.

Pour obtenir ces chiffres pour PFO2, il faut aller dans la rubrique Documentation. Puis cliquez pour accéder aux bulletins d’informations de la SCPI PFO2 :

Afin d’avoir les chiffres les plus récents, téléchargez le dernier bulletin d’information. Vous accédez alors à l’ensemble des données financières de la SCPI au 31 décembre 2014.

À l’ouverture, on voit une valeur de réalisation par part < prix d’achat d’une part (182 euros). Comme on vient de le voir, ce n’est pas très bon : en investissant, vous payez le parc immobilier plus cher que ce qu’il ne vaut réellement !

Ensuite, on constate que le taux d’occupation est en baisse continue depuis 3 trimestres :

Les données ne sont donc pas excellentes.

Ma décision d’investissement est la suivante : au vu des chiffres, je déconseille donc l’investissement dans cette SCPI.

SCPI & Fiscalité

Vos revenus fonciers issus des SCPI peuvent être imposés de deux manières différentes :

1. Soit vous êtes déjà propriétaire d’un bien que vous louez en location nue et vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. Dans ce cas, vous pouvez utiliser le régime microfoncier. Il permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble de vos revenus fonciers. Vous êtes donc imposés sur les 70 % restants au titre de l’impôt sur le revenu.
2. Soit vous n’êtes pas propriétaire d’un bien en location nue. Vous devez opter alors pour le régime réel. Vous reportez simplement sur votre fiche d’imposition le montant net à déclarer qui vous est envoyé chaque année par la SCPI. Ce montant comprend l’ensemble des dividendes moins les charges locatives, au prorata de votre investissement dans la SCPI. Ce revenu net à déclarer sera également soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Conclusion

L’investissement dans des SCPI est une porte d’entrée dans l’immobilier qui permet de générer un confortable retour sur investissement (entre 4 et 5%), bien au dessus de l’assurance vie. De plus, aucun effort de gestion locative n’est nécessaire. Cependant, cet investissement passif reste loin des rentabilités à deux chiffres trouvables dans l’immobilier en direct.

La SCPI, c’est donc un placement pour ceux qui ne veulent pas se prendre la tête mais qui souhaitent recevoir un retour sur investissement honorable.