Assurance propriétaire non occupant, c’est quoi ?

de | 1 juin 2015

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un premier appartement que vous êtes sur le point de mettre en location. Avant toute chose, des félicitations s’imposent ! Bravo ! Mais si investir dans l’immobilier peut efficacement constituer un sympathique complément de salaire, ce n’est pas une raison pour prendre le sujet à la légère. Car au delà de faire le nécessaire pour rembourser votre emprunt et faire rentrer chaque mois un ou plusieurs loyers, peut-être seriez-vous tenté de prendre une assurance Propriétaire Non Occupant, plus connue sous son petit nom, assurance PNO. Mais que couvre-t-elle réellement et vous est-elle indispensable ? Réponse plus bas…

Assurance propriétaire non occupant, le guide

Pourquoi souscrire à une assurance propriétaire non occupant ?

Avant toute chose, évoquons ensemble ce qu’est un assurance PNO. Comme son nom le laisse supposer, une assurance propriétaire non occupant vise à proposer un certain nombre de garanties et protections aux investisseurs immobiliers. Au contraire de la classique assurance habitation, qui protège votre domicile, la PNO ne concerne que  les biens dont vous êtes propriétaire, mais que vous n’occupez pas car vous les avez mis en location. C’est typiquement le cas lorsque vous investissez dans un appartement ou tout autre type de biens. Votre objectif est alors d’obtenir une rentabilité optimale, en minimisant vos mensualités d’emprunt tout en maximisant vos rentrées d’argent. Mais dans ce cas, pourquoi prendre une assurance non obligatoire comme la PNO, qui ne fera que baisser votre rentabilité ?

Car oui, l’assurance propriétaire non occupant n’est pas obligatoire. Vous êtes le seul maître à bord et le seul juge pour jauger de l’opportunité de vous acquitter de cette garantie complémentaire. Mais concrètement, que couvre-t-elle qui ne soit pas déjà couvert ailleurs ? Ne fera-t-elle pas double usage avec d’autres assurances déjà en place ?

En effet, si vous être l’heureux propriétaire d’un appartement, vous êtes plutôt déjà bien protégé :

  • L’assurance multirisque habitation de votre locataire. Elle est obligatoire et protège notamment le mobilier personnel de l’occupant, mais aussi le ou les bâtiment(s) composant votre bien en location. A titre personnel et pour plus de sécurité, je ne peux que vous conseiller de demander chaque année à ce que votre locataire vous fasse parvenir une attestation confirmant qu’il a bien souscrit à une assurance habitation.
  • De l’autre côté, l’assurance de la copropriété offre toutes les garanties nécessaires aux éventuels aléas pouvant survenir dans les parties communes de votre immeuble (hall, gouttières, …)

Au premier abord, nous pourrions alors être tentés de dire qu’une assurance PNO parait bien inutile et peu pertinente. En effet, les deux assurances précisées à l’instant semblent couvrir l’intégralité de votre bien en location, à savoir votre appartement et les parties communes.

Mais en êtes-vous bien certain… ?

Une assurance PNO, est-ce vraiment nécessaire

Exercice pratique

Ce serait trop simple, il y a bien évidemment un piège. Je dirai même qu’il y en a plusieurs. Il serait dommage de tomber dedans, non ? Alors qu’une simple assurance propriétaire non occupant vous aurait évité bien des tracas. Si vous le voulez bien et pour illustrer mes propos, nous allons nous livrer à un petit exercice. Je vais vous poser quelques questions et nous allons ensemble essayer d’y répondre. Pour chaque point, la même question vous sera posée : qui réglera la facture ? C’est parti ! 🙂

Pour la mise en situation, nous allons donc dire que vous êtes propriétaire bailleur d’un petit appartement type T3 dans la région de votre choix. La copropriété est composée de trois autres appartements pour un total de quatre propriétaires, vous compris.

  • Cas n°1 : un petit incendie se déclare dans le local poubelle. Il ne reste plus grand chose  l’intérieur. Qui couvrira les dommages ? …. Tic tac, tic tac… Bingo, c’est en effet l’assurance de la copropriété qui prendra le relais !
  • Cas n°2 : votre locataire un peu tête en l’air a laissé couleur l’eau de la baignoire trop longtemps. Celle-ci a débordé et a légèrement inondé la salle de bain. Résultat ? De beaux travaux de remise en l’état sont nécessaires. Mais qui paiera ? La réponse est que les dégâts seront pris en compte par l’assurance multirisque habitation de votre locataire. Ou peut-être directement pour lui selon la nature du contrat qu’il a souscrit.
  • Cas n°3 : même scénario, sauf que la fuite d’eau provient de l’étage au-dessus de votre T3 en location. C’est cette fois l’assurance habitation du locataire du dessus qui remboursera les travaux nécessaires.
  • Cas n°4 : dernier cas. Une fuite d’eau (décidément… Ce n’est pas de chance ! 🙂 ) survient dans votre appartement, mais aucun locataire ne loue actuellement ce dernier…Alors, qui paie ?

Et oui, c’est pour votre pomme ! Sauf si vous avez eu la présence d’esprit de souscrire à une PNO. C’est précisément dans ce type de cas qu’une assurance propriétaire non occupant prend tout son sens, en vous protégeant des désagréments susceptibles de survenir quand aucun locataire n’est en place dans votre bien.

Autre cas où cette dernière peut être intéressante et que j’ai effleuré dans le cas n°2. Une assurance propriétaire non occupant peut également prendre le relais lorsque le sinistre constaté dans votre appartement n’est pas pris en compte par l’assurance habitation du locataire en place.

Bien s'assurer, c'est réconfortant

Concrètement, combien ça coûte ?

J’espère que ces exemples auront achevé de vous convaincre que souscrire à une PNO peut vous éviter quelques soucis dont vous vous seriez bien passé. Mais une question reste en suspend.. Une assurance propriétaire non occupant, ça doit coûter cher, non ? Bien évidemment, la réponse à cette question dépend de nombreux éléments : type de bien, autres assurances souscrites auprès du même organisme, …

De mon expérience personnelle, c’est une assurance accessible à tous. Pour ma part, je paie à l’année moins de 250€ pour trois appartements de type T3, le tout formant un immeuble de rapport complet et étant également assuré. Et je n’ai même pas fait de mise en concurrence pour dénicher le meilleur prix…  Oui, ça ne me ressemble pas 🙂 . Dernier point intéressant : ce montant est ensuite entièrement déductible de vos revenus fonciers.

A la vue de tous ces éléments, et même si elle n’a rien d’obligatoire, je ne peux que vous conseiller de souscrire à une assurance propriétaire non occupant. Elle est peu onéreuse, déductible des impôts et surtout, elle vous aidera à dormir tranquille, même en cas de vacance locative !

Pour les propriétaires de passage sur le site, avez-vous souscrit à une police d’assurance de ce type ? Pensez-vous que celle-ci soit nécessaire ?

4 réflexions au sujet de « Assurance propriétaire non occupant, c’est quoi ? »

  1. Gwen de moins-cest-mieux.com

    Salut Squatte,
    pour moi c’est incontournable! On peut le lire entre tes lignes mais pour qu’une assurance de syndic assume un sinistre il faut … un syndic! Mon T2 est un des 2 appart de l’ensemble bâti, il n’y a donc qu’un syndic « bénévole » et nous n’avons qu’une PNO pour l’ensemble (concrètement elle est souscrite au 2 noms avec moi comme gérant et nous partageons les frais).
    Pour montrer le faible poids de cette assurance dans la balance financière, tu aurais pu donner un % des rentrées locatives: pour moi c’est 1% des rentrées ce qui me fait perdre 0.1% de rendement…
    Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…Location vs achat?My Profile

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    1. Didier-Fabrice

      Bonjour,

      J’ai l’impression Gwen que tu fais une petite confusion. C’est la copropriété qui doit être assurée pas le syndic (le syndic professionnel devant par ailleurs être aussi assuré mais pour ce qui relève de sa propre responsabilité). Le syndic n’est que le représentant du syndicat de copropriété. Quand on parle de copropriété au sens de la personne morale c’est en fait un abus de langage c’est syndicat de copropriété qu’il faudrait dire.
      Le syndic étant le représentant du syndicat il agit au nom du syndicat (qui regroupe l’ensemble des copropriétaires) aidé et contrôlé par le conseil syndical (certains copropriétaires élus).
      C’est donc le syndicat de copropriété qui est assuré même quand le contrat est souscrit par le syndic (car il est souscrit pour le compte du syndicat) et bien sûr les frais sont aussi partagés par l’ensemble des copropriétaires au proprata de leurs tantièmes. C’est un des éléments des charges de copropriété.

      Autre petite précision. Depuis la loi Alur le propriétaire d’un lot en copropriété doit être assuré au moins pour la responsabilité civile. Le choix est donc plus restricitf que mentionné dans l’article et encore faut-il trouver un contrat qui ne prenne en charge que la responsabilité civile.

      Pour ma part en tant qu’investisseur j’aime bien l’idée d’être libre dans mes choix et d’en assumer les conséquences. J’estime que c’est le boulot de l’investisseur de faire des choix.
      Surtout que le risque responsabilité civile ne doit pas arriver tous les jours sinon il ne faut pas se leurrer les primes d’assurance seraient bien plus élevées l’objectif des la majorité des compagnies dassurance étant lucratif…
      Cela dit il est évident que le coût, même si ici il est beaucoup plus élevé qu’en métropole ne justifie pas de se mettre hors-la-loi.
      Didier-Fabrice Articles récents…Devenez un meilleur investisseur par le jeuMy Profile

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  2. Gwen de moins-cest-mieux.com

    Heu…non! Pour moi « assurance de syndic » ne signifie pas que le syndic est assuré mais la tournure est pauvre, je l’accorde. C’est « l’assurance contractée par ». A y réflechir, j’aurai dis « l’assurance du syndic ».
    D’ailleurs, tu soulignes un point important; il faut parler de syndicat de copropriété. La copropriété existant de fait, pour souscrire une assurance il doit y avoir un syndicat. Dans les faits, quand il y a 2 copropriétaires, la loi est peu regardante. D’ailleurs, même les assurances peuvent assurée sur un couple de noms: « il y a la case » dans leur logiciel!
    Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…Location vs achat?My Profile

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  3. samborski

    Je suis propriétaire de 2 plateaux dans une copropriété. Les 2 plateaux n’ont ni eau ni électricité puisque jamais aménagés. Quelle est dans ce cas précis l’utilité d’une PNO qui me semble dans ce cas inutile ?

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