Mon locataire du deuxième étage

de | 10 novembre 2014

Pour ceux qui suivent le blog régulièrement, vous n’êtes pas sans savoir que je suis propriétaire d’un immeuble de rapport depuis plusieurs mois maintenant. C’est après plusieurs mois de recherches et démarches que j’ai jeté mon dévolu sur un petit immeuble composé de 3 appartements loués. Pour les retardataires, je vous invite à jeter notamment un coup d’œil à mon bilan chiffré de ce premier investissement immobilier. Comme précisé à la création de ce blog, j’ai promis de tout partager avec vous, à savoir les bons plans, mais aussi les petits tracas qui ne manqueront pas de jalonner mes divers projets financiers. Aujourd’hui, je vais vous parler de mon locataire du deuxième étage. Accrochez vos ceintures!

Acquérir de l’expérience

Un investissement se doit d’être mûrement réfléchi. Aussi ce premier investissement immobilier a-t-il été précédé d’une longue étape d’apprentissage, afin de définir les choses à faire et plus encore les pièges à éviter. L’un de mes objectifs sur ce projet était de réaliser la majeure partie des opérations par moi-même. L’idée était de bien appréhender chaque phase afin de bien connaître chaque aspect du projet.

J’ai donc réalisé les démarches pour dégoter le bien idéal : recherches sur internet, coups de téléphone, visite, contre-visites, … La recherche du crédit m’a ensuite valu de longs échanges avec ma banque et avec un courtier. Et j’ai souhaité prendre en direct la gestion des locataires déjà en place au moment de l’achat : gestion des menus travaux à la charge du propriétaire, récupération en direct des loyers, … L’idée était de me forger une petite expérience sur ce domaine que je ne connaissais pas, et de maximiser mon investissement en évitant de sous-traiter trop tôt des sujets dont je me sentais capable d’assurer le correct fonctionnement. J’avais rédigé il y a quelques temps un article sur mes premiers pas de propriétaire-bailleur.

L'importance de trouver un bon locataire

Le cas de mon locataire du deuxième

L’immeuble de rapport dont je suis propriétaire est composé de 3 appartements répartis sur 3 étages. La description plus complète est accessible ici. Le locataire du rez-de-chaussée est une femme âgée d’une quarantaine d’année. Au premier étage, le locataire est un homme d’une cinquantaine d’année louant le bien depuis de nombreuses années. Un virement mensuel des loyers a rapidement été mis en place pour ces 2 premiers locataires, me permettant de dégager un revenu passif ou presque pour ces 2 appartements. C’est vraiment un plaisir que de recevoir chaque mois ces 2 loyers et de voir que oui, il est possible de diversifier ses sources de revenu. Ne plus être dépendant à 100% de son salaire a une saveur agréable et particulière, difficile à décrire mais dont il devient difficile de se passer! 🙂

Mon locataire du deuxième et dernier étage est un peu plus particulier… Il s’agit d’un couple de personnes âgées, entre 60 et 65 ans, même si je dois dire que je pensais qu’elles étaient plus vieilles. Mais là n’est pas le sujet.

Le paiement des loyers

Comme évoqué juste au-dessus, les loyers des locataires du rez-de-chaussée et du premier étage tombent par magie chaque mois sur mon compte. Ce n’est malheureusement pas le cas pour celui des locataires du dernier étage…

J’ai pris possession du bien en Mai derniers. Les premiers loyers directement versés par les locataires étaient donc ceux du mois de Juin. Et j’ai tout de suite compris que les choses ne seraient pas simples avec les habitants du second : après m’avoir indiqué pendant plusieurs semaines qu’ils allaient faire le nécessaire pour mettre en place un virement mensuelle, la femme m’informe finalement qu’ils sont dans l’incapacité de régler le mois de Juin en temps et en heure.

Ne voulant pas entrer dès le début en conflit avec mes locataires, nous nous accordons pour régler le sujet. Deux chèques sont alors rédigés par la locataire et me sont remis : le premier couvre le loyer du mois de Juillet et la moitié du mois de Juin, le second le loyer du mois d’Août et la seconde moitié du mois de Juin. La situation, même si elle n’est pas idéale, me satisfait dans la mesure où le principal est traité, à savoir le correct paiement des loyers!

Je suis tout de même un peu embêté, en me disant que je peux dire adieu à un loyer 100% passif, la mise en place d’un virement mensuel semblant compromise. Arrive le mois de Juillet, et je dépose le premier chèque à la banque. Dans la journée, le solde de compte bancaire se voit alors augmenté d’un demi-millier d’euros. La situation semble se résorber, et j’en suis clairement soulagé.

Le mois d’Août arrive à son tour, immuablement. Je dépose le second chèque. Comme le mois précédent, mon solde est crédité du même montant dans la journée. Soulagement (bis). Les jours passent. Vers le 25 du même mois, je reçois un courrier de ma banque : le chèque a été refusé pour provision insuffisante! Ma banque m’informe qu’il faut toujours attendre environ 2 semaines pour être certain qu’un chèque soit bien encaissé. Ce délai peut même passer à 60 jours dans le cas de chèques frauduleux. Bon à savoir en effet!

Après divers échanges, relances et autres avec mes locataires, je dépose à nouveau le chèque qui finit par être encaissé « réellement ». Et je me dis que je veillerai à prendre un locataire de qualité avec plus de vigilance que le précédent propriétaire lorsque ceux en place daignerons quitter les lieux. Mais nous n’en sommes pas là.

C’est au tour de la rentrée et du mois de Septembre de nous faire l’honneur de leur présence. Et encore une fois, retard de paiement. Je passe sur les péripéties, mais ce loyer ne sera finalement réglé que début Octobre. Je suis d’ailleurs encore dans le délai de quinze jours validant définitivement la bonne réception des fonds, je touche du bois!

Le bail précise vos liens avec votre locataire

Locataire du deuxième, au revoir et à jamais!

Mais il y avait une bonne nouvelle dans tout cela : durant l’été, ils m’ont informé par recommandé vouloir quitter l’appartement. En temps normal, je m’en serai sans doute attristé, voyant cela comme un manque à gagner. Mais c’est un passage obligé dans la vie d’un propriétaire-bailleur, et les différentes mésaventures vécues sur le paiement des loyers me font prendre cette décision comme une excellente nouvelle! 🙂

Pour raison médicale, le préavis n’est que d’un mois. Dans leur courrier, ils demandent à quitter l’appartement à la fin du mois de Septembre, date que j’attends ensuite avec impatience. Encore une fois, quelques échanges sont nécessaires afin de bien se caler et nous partons sur un état des lieux sortant le premier week-end d’Octobre.

Je me déplace le week-end en question, avec un peu d’appréhension : c’est mon premier état des lieux en tant que propriétaire, et l’état des lieux entrant avait été réalisé par le précédent propriétaire. J’arrive à 11h à l’appartement. Au pied de l’immeuble, une voiture est garée, avec une remorque pleine de meubles. Je grimpe les marches 4 à 4 pour arriver au dernier étage. Et là… Je découvre mes 2 locataires encore entourés d’une partie de leurs meubles. Bien évidemment, le ménage n’est pas fait. Un passage rapide à la cave et au garage me permet également de constater que ces 2 annexes n’ont pas non plus été entièrement vidées. Zen, restez zen… Il est évident que nous ne pouvons faire l’état des lieux dans ces conditions. Je leur fais bien évidemment part de mon mécontentement, et en profite pour leur rappeler leur devoir de locataires vis-à-vis de la remise des clés : ménagé, entretien, … Je me fais un plaisir de leur préciser les différents aspects dont ils sont redevables, en leur indiquant de profiter de la semaine complémentaire sur laquelle nous nous accordons pour les mener à bien.

Nous convenons alors d’une nouvelle date d’état des lieux le samedi suivant. Ils me règlent la semaine complémentaire de loyers, et m’indiquent qu’ils pourront s’occuper des derniers points à régler le mardi suivant. Je les rappelle le mercredi pour savoir si tout est prêt. Ils m’indiquent que non… Je les appelle enfin le vendredi, mais ils m’apprennent qu’ils n’ont toujours pas déménagé les meubles restants! Zen, restez zen, toujours et encore…. Nous reportons une nouvelle fois l’état des lieux, et je les informe que, le bail étant terminé, ils sont maintenant redevables de ce qu’on appelle des indemnités d’occupation. J’y reviendrai probablement dans un prochain article.

Enfin, le troisième week-end d’Octobre, nous réalisons enfin l’état des lieux! Je récupère les clés, et c’est avec un grand soulagement que je me suis enfin débarrassé (oui, c’est bien le mot!) de ces mauvais locataires. Prochain objectif : relouer le bien, mais cela est une autre histoire… 🙂

Bilan – Un mauvais locataire

Comme pour tout, il existe de bons et de mauvais locataires. Ce locataire du dernier étage faisait clairement parti de la seconde catégorie. Je ne dirai pas que je suis content que cela se soit passé ainsi. Avoir un locataire sympa qui me verserait régulièrement et automatiquement un loyer auraient été bien plus agréable. Mais il est important de tirer du positif de toute expérience. Aussi mauvaise soit elle, il est nécessaire de prendre un peu de recul et de voir ce qui permettra de progresser et d’améliorer la situation.

S’il fallait dresser un premier bilan de cette expérience, les points suivants pourraient être mis en avant :

  • D’un point de vue financier, les impacts sont faibles, voire quasi nuls. Les loyers ont finalement tous étaient réglés. Même si il reste l’indemnité d’occupation de la dernière semaine à régler, c’est finalement peu de chose.
  • Toujours sur cet aspect financier, il est important de rappeler que les 2 autres loyers couvrent la quasi intégralité de ma mensualité de prêt. Même si ce n’est pas le seul coût à prendre en compte dans cet investissement, aucun risque majeur n’est à signaler de ce côté-là.
  • D’un point de vue humain, ces petites situations de crise m’ont permis de progresser et d’apprendre à les gérer les plus correctement possible, dans l’idée de trouver pour chacun une porte de sortie.
  • J’ai souvent lu que le choix de son locataire était primordial. Cette douloureuse expérience ne fait que confirmer qu’il est important de bien sélectionner son locataire pour éviter d’aller au-devant de désagréables déconvenues! J’en prends note pour le prochain locataire!

Est-ce que cela doit vous décourager à investir dans l’immobilier? Bien sûr que non! On lit souvent sur internet des investissements qui se passent parfaitement bien, et vous pouvez ainsi avoir la sensation trompeuse qu’il est très facile de se lancer dans l’investissement immobilier. Ce n’est pas (toujours) le cas. L’idée ici est simplement de vous montrer que tout n’est pas toujours rose. Mais en étant organisé et en ayant bien préparé son projet d’investissement, on finit toujours par se sortir de situation parfois délicates.

Avez-vous vécu des expériences similaires dans vos projets immobiliers?

8 réflexions au sujet de « Mon locataire du deuxième étage »

  1. Alex de Consommer Malin

    Merci Squatte pour ce retour d’expérience très concret !
    Je trouve que tu t’en sors bien au final avec tous les loyers encaissés..

    En terme de sélection du futur locataire, tu compte le choisir sur quel critère du coup? Il me semble que c’est interdit d’exiger un prélèvement automatique chaque mois pour le paiement du loyer. Peut-être que je me trompe.
    Personnellement , je n’ai pas encore de biens locatifs. J’ai uniquement des SCPI pour le moment et je me rends compte, en lisant ton article, de la tranquillité que j’ai chaque mois..
    Alex de Consommer Malin Articles récents…Bon plans pour Noël : les codes promos et le cashbackMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Alex,

      Tu as tout à fait raison, il me semble qu’il est interdit d’exiger le paiement d’un loyer par virement chaque mois. Par contre, il est toujours possible de le suggérer. C’est ce que j’ai fait pour mes 2 autres locataires, et c’est extrêmement pratique et confortable pour moi comme pour eux. 🙂

      Pour les SCPI, j’avais commencé à m’y intéresser il y a quelques temps, mais le rendement ne m’avait pas paru pertinent pour mon contexte. Après, c’est sûr qu’il n’y a ensuite peu voire pas de gestion du tout, et c’est clairement un plus. Mais pour mes 2 autres locataires, c’est quasiment un revenu passif. Me reste à trouver un nouveau locataire du même acabit pour cet appartement du 2ème étage, ce qui j’espère ne devrait plus trop tard 🙂
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  2. Xolali

    Salut,

    Merci pour ton retour d’expérience. C’est vraiment une aubaine que les habitants de 2eme soient partis!
    Ca te donne une réelle expérience des bons et mauvais locataires. Pour conclure tu as tout à fait raison : il ne faut pas abandonner les investissements lorsqu’on a eu une mauvaise expérience.
    C’est l’expérience qui forge le succès! 🙂
    Xolali Articles récents…Êtes-vous investisseur ou spéculateur?My Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Xolali,

      Content de te voir repasser par ici :).

      Ce fut effectivement un grand soulagement de les voir partir, d’autant que la trêve hivernale approchait à grand pas, et qui dit trêve hivernale dit impossibilité de forcer un locataire à quitter les lieux jusqu’au mois de Mars je crois!
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  3. Gwen

    Salut Squatte,
    bon retour d’expérience. On note bien l’importance d’un bien avec un rendement correcte: le cote agréable est d’avoir un % le plus haut possible, mais cela apporte en corollaire une souplesse de gestion. En etant rik-rak niveau emprunt, difficile d’accorder des délais à ses locataires. Je reviendrai sur ce point dans mon blog bientot avec un bel exemple qui devrait te plaire!
    Gwen Articles récents…Une journée en indépendance financière: événement bloggueursMy Profile

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  4. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Gwen,

    Content de te voir par ici de nouveau! 🙂

    Effectivement, sans ce rendement intéressant sur l’immeuble acheté, j’aurai sans doute moins bien vécu ce fâcheux épisode! Mais la situation va mieux depuis : un nouveau locataire est arrivé semaine dernière 🙂

    J’attends ton article sur le sujet avec impatience!
    Squatte Articles récents…Mon premier site de niche #2, bilan après 1 moisMy Profile

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