Comment j’ai failli investir dans mon premier immeuble de rapport

de | 10 janvier 2014

L’investissement locatif est un de mes objectifs 2014. Le travail de prospection a donc (re)commencé dès fin d’année dernière, et mon choix s’est porté sur l’immeuble de rapport, qui présente un certain nombre d’avantages séduisants parmi lesquels :

  • Coût au m² plus faible que pour un appartement, grâce à l’effet volume. Donc le rendement est « facilement » plus intéressant.
  • Les loyers étant répartis sur plusieurs locataires, le risque inhérent à un impayé ou une vacance locative est moins élevé que pour un logement seul, puisque les autres loyers continueront de tomber. Risque moins grand pour le propriétaire, risque moins grand pour la banque! 🙂
  • Les travaux de rénovation ou autres sont laissés à la seule décision du prioritaire, ce n’est pas une assemblée qui impose ces derniers. Le revers de la médaille est que ce coût est porté par l’unique propriétaire.
  • Il est plus simple de gérer 3 appartements dans un même immeuble que 3 appartements répartis sur plusieurs adresses.

Après collecte d’un certain nombres d’informations (proximité des commerces, des écoles, loyers, taxe foncière, …) sur plusieurs immeubles, 2 biens très similaires attirent mon attention. Leurs caractéristiques sont les suivantes :

  • Composés de 3 lots correspondant à 3 T1, sur 3 étages
  • A 500 m d’une école avec sur papier une vacance locative très faible, en centre-ville
  • Une toiture refaite en 2007
  • Isolation et travaux d’intérieur refaits récemment, double vitrage PVC, …
  • Façade en pierre donc pas de ravalement à prévoir
  • Un rendement brut entre 9% et 10%, avant négociation
  • Un cashflow mensuel brut (loyers – mensualité de prêt) largement positif au regard du coût, de l’ordre de 200€ pour des mensualités légèrement supérieures à 500€

Le premier est en vente par un particulier, le second par une agence. Les 2 immeubles sont voisins et sont mitoyens par un côté. Je fais avancer les démarches en parallèle sur chacun d’entre eux pour avoir le maximum d’éléments à ma disposition, pour limiter le risque et dans l’idée de collecter quelques éléments de négociation sur les prix de vente affichés.

immeuble de rapport

Cette semaine, j’ai rencontré un courtier en crédit pour qu’il me confirme la faisabilité du projet et voir si mes hypothèses de mensualités de prêts sont correctes. Les jours précédents, je prépare mon dossier complet, mon argumentaire et j’arrive à mon rendez-vous plein de motivation : taux d’endettement, loyers perçus, épargne en place, épargne mensuelle, fin de paiement du crédit de la résidence principale, typologie du bien … Tout est abordé (sauf le reste à vivre, bizarre..), et c’est malgré tout avec soulagement que mon interlocutrice me confirme qu’il n’y aura aucun souci pour obtenir un emprunt, et m’affiche un premier taux qualifié de pessimiste plus bas que celui que j’avais pris dans mes hypothèses de calcul!

Avec tout ça, je me dis que je n’ai plus qu’à faire une proposition et à m’accorder avec le vendeur (pas les 2 en même temps, histoire de ne pas avoir 2 biens à acquérir simultanément..) ! Je passe un dernier coup de téléphone à l’agence immobilière, pour essayer d’avoir encore quelques potentielles précieuses informations sur le pourquoi de cette vente, et c’est alors qu’elle m’indique :

Agence : « Il y a eu quelques travaux en fin d’année, et la cave a été inondée »

Moi : « … »

Agence : « Tout a été nettoyé ensuite, pas de souci. Et ils ont détecté la présente d’un champignon, la merule. Mais tout a été traité par une entreprise. »

Moi : « … »

Agence : « Le tout est garanti 10 ans par l’entreprise [nom de l’entreprise] »

Moi : « … Je vais réfléchir en fonction de ce nouvel élément à prendre en considération et je reviens vers vous. »

Me voilà bien refroidi! Quelques recherches sur internet plus tard, je décide d’abandonner à contre-cœur ce dossier, après avoir constaté :

  1. Que les dégâts que peut faire ce champignon sur les habitations sont plus que conséquents.
  2. Que le traitement de ce dernier passe logiquement par une non-habitation des logements pendant quelques temps, ce qui ne semble pas avoir été le cas, l’incident datant de fin d’année et les locataires étant toujours en place.
  3. Que la garantie nécessite que l’entreprise soit certifiée CTB-A+, ce qui après contrôle ne s’avère pas être le cas

Effectivement, cela aurait pu constituer un levier de négociation complémentaire, mais le risque me parait trop important au regard du gain!

Bien évidemment, ce n’est que partie remise, et je poursuis mes recherches dans l’objectif de trouver un immeuble de rapport correspondant à mes critères!

Et vous, qu’auriez-vous fait dans ce cas là? Des mésaventures de ce type vous sont-elles déjà arrivées dans vos projets immobiliers?

9 réflexions au sujet de « Comment j’ai failli investir dans mon premier immeuble de rapport »

  1. squatte Auteur de l’article

    @mavieenmains : j’avance toujours sur le dossier, avec quelques pistes qui semblent en première analyse fort intéressantes. Effectivement, il faut persévérer et ne pas se démobiliser suite à un échec !

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  2. Aurélien

    Risqué pour un premier investissement car le 1er est déterminant pour la suite.
    Ca serait 5e j’aurais dis de tenté un coup de poker avec une offre agressive.

    Bon courage dans les recherches!

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  3. squatte Auteur de l’article

    @Aurélien : merci à toi. Le risque était effectivement un peu trop risqué à mon goût, j’ai préféré passer mon tour. Bon courage à toi également dans tes nouveaux projets, que je me ferai un plaisir de suivre sur ton blog et sur ton twitter :).

    Répondre
    1. squatte Auteur de l’article

      @jospeph : je suis passé par le site MeilleurTaux.com, qui m’a redirigé vers une de leurs agences locales.

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  4. Didier

     »
    le risque inhérent à un impayé ou une vacance locative est moins élevé que pour un logement seul
     »

    Oui si le logement seul est au même prix que l’immeuble ce qui est rarement le cas dans une même zone. C’est à dire que cela joue si on se pose la question j’achète un studio à Paris ou un immeuble en province
    Sinon c’est un argument uniquement psychologique mais sans réalité mathématique.

    La vente simultannée de deux immeubles voisin est un peu alarmant, un peu comme une copro avec de très nombreux lots en vente. Il faut donc creuser ce que tu as fait pour tomber sur le problème de la cave.
    Sans plus d’information difficile de dire si le coup pouvait être tenté, pour ma part quand j’ai un doute je lache l’affaire il y a probablement de nombreux autres biens qui n’attendent que toi

    @Mavieenmains

    Je ne considère pas que ne pas signer un bien soit une erreur.
    Pour maîtriser un marché il faut faire une longue étude et les visites de biens font partie intégrante de cette étude

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  5. Samuel

    Bonjour,
    Je vais mois-même me lancer dans l’aventure de l’immeuble de rapport d’où ma visite ici.
    Intéressant la façon dont tu t’y es pris pour « lever le pot aux roses ».

    Je me demande comment tu aurais pu réagir si tu l’avais su après ? Casser la vente pour vice caché ?

    Personnellement, pour sécurisé un peu la chose je compte m’entourer d’une petite équipe : un avocat, un expert comptable, un agent immobilier, un entrepreneur pour travaux, Un conseil qui « connait la musique ».

    Comment t’y prends-tu personnellement à ce niveau là ? Peut-être peux-tu m’orienter vers un article de ton blog ou tu en parle.

    Mon objectif. Comme j’ai eu un pépin pro. et qu’à 56 balaies ça va être dur de repartir, je pensais prendre l’orientation de l’immo pour me reconstituer un revenu d’abord et envisager ma retraite ensuite.
    J’ai un peu de pognon de coté pour pouvoir démarrer. Ma RP est payée. Je peux donc démarrer du bon pieds, mais en serrant un peu les fesses quand même, car débutant.

    Çà me rassurerait un peu d’être épaulé par quelqu’un qui maîtrise. Sur Lyon, tu pourrais me tuyauter ?

    Cdt et @+ pour échanger.
    Samuel

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  6. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Samuel,

    Pour le vice caché, peut-être ne l’auras-je découvert que des années après auquel cas je pense que me retourner vers le vendeur aurait été très compliqué et très fastidieux. Ou peut-être que le traitement a été efficace et qu’il n’y a plus de champignon… Je ne le saurais sans doute jamais, mais j’ai depuis franchi le pas pour un autre immeuble présentant une rentabilité que je juge intéressante, à savoir entre 9% et 10% brute.

    Pour sécuriser l’investissement, pas d’équipe particulière autour de moi. Je me suis auto formé et me suis forgé mon propre avis et mes propres critères au fil des recherches et visites. Idéalement, je souhaite toujours me former sur un sujet avant de déléguer certaines tâches, histoire de voire si je ne me fait pas « avoir » par certains experts.

    Et puis qui dit délégation dit souvent coûts complémentaires, et donc baisse de la rentabilité de l’investissement. Mais bon, tout est question d’équilibre au final, à toi de voir.

    Pour Lyon malheureusement, je ne connais pas du tout. Il me semble toutefois que l’auteur du blog http://www.japprends-largent.com/ est de la région, peut-être peut-il t’aider de part sa connaissance du secteur?

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