Compromis de vente, signature de mon premier immeuble

de | 27 février 2014

Le compromis de vente est une des étapes par laquelle passer lors de l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’un investissement locatif. C’est au travers de ce compromis de vente que l’engagement entre le vendeur et l’acheteur est scellé. Même si d’un point de vue purement juridique, l’offre d’achat et son acceptation constituent déjà un engagement, ce compromis matérialise bien davantage la transaction financière à venir entre l’actuel propriétaire et l’acquéreur en devenir.

Compromis de vente

Le chemin vers le compromis de vente

Les étapes précédant la signature du compromis de vente sont nombreuses, aussi je ne citerais ici que les 2 principales :

  1. La plus évidente, trouver un bien qui vous convienne.
  2. Ensuite, se mettre d’accord sur le prix d’achat au travers d’une phase de négociation, étape ô combien importante!

La première étape est sans doute la plus compliquée et la plus longue. Le bien recherché doit répondre à un certain nombre de critères, propres à chacun, allant de la région cible à l’agencement intérieur, du prix d’achat à la taille du jardin… Bref, à chacun de définir ses paramètres, à chacun sa perle rare! Pour ce qui me concerne, mon objectif était d’investir dans l’immobilier locatif. Sans entrer dans le détail, les points à prendre en compte étaient les suivants:

  • Pour le type de bien, mon choix s’est porté sur les immeubles de rapport.
  • Composé idéalement de 2 à 4 lots. S’agissant d’un premier investissement (et sans doute pas le dernier :)), l’idée est de se faire une expérience sur un nombre de locataires relativement restreint. Certains diront, à raison, que j’aurai dans ce cas dû me tourner vers un appartement. Mais il aurait été beaucoup plus difficile de respecter le critère suivant.
  • Une rentabilité brute supérieure à 9%, afin de s’approcher au plus près, dans la logique de mon projet d’investissement, d’un auto-financement du bien.
  • Idéalement, pas ou peu de travaux.

Non, je n’ai pas trouvé ce bien. Mais j’en ai trouvé un s’en rapprochant fortement, car modulo quelques travaux, que je ferai effectuer dès l’acte de vente signé, il répond à ces quelques critères et offre quelques avantages qui me paraissent pertinents, notamment dans l’optique d’une génération de revenus le plus passifs possibles. Je reviendrai plus en détail sur la description de cet immeuble de rapport dans un prochain billet.

Et je suis donc passé à la seconde étape, l’offre d’achat et la négociation associée. La découverte de l’immeuble et le suivi de l’affaire ont été opérés au travers d’une agence immobilière. Le point a son importance, car cela signifie que vous avez 2 axes de négociations : le prix net vendeur et les frais d’agence. Pensez-y! Bref, une fois vendeur et acheteur en accord sur le prix, ne reste plus qu’à passer à la signature du compromis de vente.

La signature du compromis de vente

C’est donc lundi dernier que je suis allé signer ce compromis de vente, armé notamment d’une délégation de pouvoir pour signer en lieu et place de mon épouse qui ne pouvait se libérer. Même chose pour le vendeur, qui signait pour lui-même et sa soeur. Après lecture partagée du compromis, après ajustement des frais de notaire (hausse à compter du 1er Mars… snif..), c’est après près de 2 heures de rendez-vous que le tout était rempli et signé. Sans compter les multiples paraphes à opérer sur l’intégralité des documents adossés au compromis : diagnostic, plan de cadastre, … Mais c’est satisfait que je suis sorti de ce rendez-vous, une étape cruciale d’un de mes objectifs 2014, l’investissement locatif, venait d’être franchie! Comme les auteurs d’un blog que je consulte régulièrement, celui de Mr & Mme P, j’entre dans la ligne droite!

Les étapes restantes

D’un point de vue purement juridique, j’ai encore possibilité de me rétracter dans les 7 prochains jours. Ce n’est bien évidemment pas mon souhait. Passer ce délai, je serai obligé d’acquérir le bien, sauf en cas de non-tenue éventuelle d’une des conditions suspensives précisées sur le compromis de vente. Pour mon dossier, la seule positionnée est celle relative à l’obtention d’un crédit. Les rendez-vous avec ma banque et mon courtier sont déjà calés, je ne me fais pas de souci sur l’obtention du prêt (je touche quand même du bois, sait-on jamais..). A moi de jouer pour obtenir l’offre la plus avantageuse, mais ceci est une autre histoire!

De votre côté, avez-vous déjà fait valoir une condition suspensive précisée sur votre compromis de vente? Prévoyez-vous cette année un investissement immobilier qui passera donc par la signature d’un compromis?

5 réflexions au sujet de « Compromis de vente, signature de mon premier immeuble »

  1. Didier

    Félicitation d’avoir franchi le pas. Nous attendons maintenant l’article décrivant le bien et les chiffres qui vont bien 😉

    Juste une petite remarque concernant la difficulté de trouver des appartements avec un rendement d’au-moins 9% car je ne suis pas tout à fait d’accord avec toi.
    Il faut peut être sortir de sa zone de recherche (géographique et/ou de type de bien) mais les offres sont nombreuses.
    Pour ma part je considère qu’en dessous de 7% nets je ne regarde même pas le bien, entre 7 et 9 % je regarde si le bien a un intérêt au-delà de son rendement, les investissements de pur rendement doivent être au dessus de 9%.
    Bien entendu cela nécessite une (longue) période d’étude du marché mais il ne faut pas oublier qu’investir dans l’immobilier comporte des risques et que ces risques doivent être rémunérés

    Répondre
  2. dany

    Bonjour Squatte,

    Bravo pour votre investissement. j’espère que vous en etes très satisfait.

    Bonjour Didier,
    qu’est-ce que vous appelez rendement net exactement? chacun à sa définition et j’aimerai bien avoir la votre.

    Merci
    bonne soirée

    Répondre
  3. Ecoseb

    Salut Squatte!

    Commencer avec un immeuble de rapport n’est pas la meilleure chose en effet d’après les expert de l’immobilier.
    Moi, je pense que le meilleur pour commencer, c’est avec un bien qui nous plait avant tout. Un bien qu’on aimerait soit même habiter. Si commencer avec 2 ou 4 apparts te plait alors je suis de tout cœur avec toi et vais suivre ton investissement avec grand intérêt.

    J’aimerais moi aussi faire du locatif mais j’avoue que je suis encore trop effrayé, car j’ai déjà un crédit immo assez conséquent et j’ai peur d’être trop juste.

    Je suis parfaitement d’accord avec Didier, quand je regarde les annonces, si j’estime la rentabilité nette en dessous de 7% je ne regarde pas plus loin. 9% brut me paraissent un peu juste. Mais on a chacun nos critères de risque 🙂

    Bonne continuation !

    Ps pour moi la rentabilité nette tient en compte les charges directement liées aux bien. J’aime aussi parler de rentabilité nette nette qui prend aussi en compte les impôts.

    Répondre
    1. squatte Auteur de l’article

      @Didier : effectivement, d’autres biens existent offrant une rentabilité égale ou supérieure. Après tout est question de choix et de temps. En tout cas très content d’avoir enfin signé!

      @Dany : merci, en tout cas l’investissement me satisfait sur le papier, en attendant les dernières démarches en cours et à venir : obtention du prêt, signature de l’acte authentique…

      @Ecoseb : merci pour ton commentaire. Pour l’investissement locatif, j’ai également un crédit immobilier important pour ma résidence principale. Mais j’ai quelques « sécurités » qui réduisent le risque sur cet investissement : épargne de précaution en place, capacité d’épargne mensuelle avant achat pouvant potentiellement couvrir une bonne partie des mensualités futures en cas de vacances locatives complètes sur les 3 lots, possible modulation à la baisse de mon crédit RP, … Et puis, plus tôt on investit, mieux c’est! 🙂

      Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.