Investir dans une maison neuve, c’est rentable en 2017 !

de | 23 mars 2017

Les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif se tournent souvent par facilité vers l’achat d’un appartement ancien, ou d’un appartement neuf en Pinel pour réduire leurs impôts. Et ils en oublient l’intérêt que pourrait avoir la construction d’une maison neuve dans le but de la louer. Attractivité locative du neuf, locataires plus stables, réductions d’impôts offertes par la loi Pinel et plus-value plus intéressante à la revente, voici ce qui plaide en faveur d’une maison neuve.

Pourquoi investir dans une maison plutôt que dans un appartement ?

Le succès d’un investissement locatif est avant tout tributaire de la demande locative. Le parc d’appartements neufs ou anciens à louer est important dans les principales agglomérations françaises (hors Paris) et la concurrence importante.

En revanche, la demande locative pour les maisons est très forte, alors que les biens de ce type se font rares en location. C’est le cas dans les grandes agglomérations comme Toulouse qui accueille chaque année près de 15 000 nouveaux habitants. Traduction : il est plus facile de trouver un locataire pour une maison que pour un appartement.

Ensuite, les locataires d’une maison sont par nature plus stables. De Particulier à Particulier estime qu’un locataire reste en moyenne 80 mois dans une maison (6 ans et demi, soit la durée d’investissement Pinel la plus basse, voir ci-dessous) et 30 mois dans un appartement (source). Cela s’explique par la nature des locataires de maisons : des couples avec enfants scolarisés ayant une situation professionnelle stable.

Qui dit locataire plus stable, dit aussi propriétaire-bailleur plus serein puisque les périodes de vacances sont moins longues et plus rares pour une maison.

Enfin, rappelons que le propriétaire-bailleur n’aura pas à supporter de charges de copropriété dans une maison, au contraire d’un appartement.

Maison rouge

Pourquoi faire construire neuve une maison pour la louer ?

Nous venons de faire le constat que le potentiel locatif d’une maison était important. Cependant, acquérir une maison ancienne génère souvent des frais de rénovation conséquents qui viendront grever la rentabilité locative du projet. Sans compter que les maisons en vente se font rares dans les secteurs les plus intéressants.

Faire construire une maison pour la louer devient alors une alternative intéressante à plusieurs égards car elle permet d’optimiser la rentabilité locative de votre projet :

  • Vous achetez une maison clés en main, prête à être louée.
  • Une maison neuve est plus facile à louer et permet de justifier un montant de loyer plus important.
  • Une maison construite en 2017 est labellisée RT2012 : un argument fort pour le futur locataire dans la mesure où sa facture énergétique sera moindre.
  • Avec la loi Pinel, l’investissement locatif dans une maison neuve permet de réduire ses impôts, voire de ne pas payer d’impôts du tout.
  • Vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 2 ans.
  • Sur la dernière décennie, le prix de revente des maisons individuelles n’a jamais baissé, laissant espérer une belle plus-value à la revente.

Choisissez un constructeur fiable et de qualité

En sélectionnant le constructeur, pensez long terme. Une maison construite avec des matériaux de qualité, labellisée RT2012, voire conforme à la norme NF Habitat HQE (Haute Qualité Environnementale), offrira un plus grand confort et vieillira mieux. Si tous les constructeurs sérieux proposent des maisons labellisée RT2012, rares sont ceux qui présentent la certification NF Habitat HQE. Ainsi, un seul constructeur, Villas et Maisons de France, a obtenu cette certification en Haute-Garonne. En faisant ce choix, votre maison de qualité sera plus facile à revendre à terme, et à un meilleur prix. Les constructeurs et les promoteurs immobiliers estiment par ailleurs que la mise en place d’un système de bonus/malus sur la revente des maisons pourrait voir le jour. Une raison supplémentaire de choisir un constructeur revendiquant des labels.

Intérieur de maison moderne

Financez la construction de votre maison avec la loi Pinel… et sans apport

La loi Pinel est un dispositif fiscal incitant les contribuables à investir dans un projet de construction dans l’immobilier neuf locatif en échange de conséquentes réductions d’impôts allant jusqu’à 63 000€ sur 12 ans. Le capital investi est limité à 300 000€, ce qui est tout à fait suffisant pour un projet de construction de maison dans une zone attractive. Par exemple, sur la très recherchée deuxième couronne de l’agglomération toulousaine, un projet de construction terrain compris revient à 240 000€ pour 100m2 habitables (grande maison T4 ou petite T5).

Tout l’intérêt de l’investissement dans une maison neuve en loi Pinel est de financer votre projet sans apport par le biais d’un prêt immobilier classique, par les réductions d’impôts offertes, et par la rente locative. En 2017, il est d’ailleurs plus rentable « d’acheter » de l’argent à la banque en raison des faibles taux d’intérêt, que de financer le projet avec un apport personnel.

En fonction de vos objectifs, vous pouvez ensuite choisir de louer avec le dispositif Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans et ainsi obtenir 12, 18 ou 21% de réductions d’impôts calculées sur le prix d’achat de votre maison neuve (de 36 à 63 000€ maximum au total).

Jolie maison en lotissement

Notre projet d’investissement arrive à sa fin : que faites-vous de votre maison ?

Vous avez investi dans une maison neuve dans le cadre de la loi Pinel. Au terme de la période obligatoire de mise en location (6, 9 ou 12 ans), plusieurs choix s’offrent à vous :

  • Vous continuez à louer pour percevoir une rente locative régulière.
  • Vous revendez votre maison pour en retirer une plus-value, réinvestir, vous lancer dans un autre projet, ou même faire construire votre propre maison.
  • Vous faites de cette maison votre résidence principale qui aura été financée par les réductions d’impôts et les loyers : encore récente, elle offre tout le confort de vie que vous pourriez rechercher.