Le LMNP, un moyen de repousser la fiscalisation des revenus locatifs

La location en meublé de biens immobiliers, à titre habituel, par toute personne est considérée comme une activité commerciale, ce qui permet l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Donc contrairement à la location de biens immobiliers nus, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet à l’investisseur de bénéficier de ce régime avantageux en principe réservé aux entreprises.

Deux systèmes d’imposition possibles

Le régime des BIC prévoit deux systèmes d’imposition :

•  jusqu’à 32 100 euros de revenus locatifs, sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, un régime forfaitaire s’applique d’office avec un abattement de 50% (seule la moitié des recettes locatives sont imposables), l’inconvénient étant que les charges ne sont pas déductibles. Ainsi, ce régime, dit « micro-BIC », devient intéressant dès lors que les charges locatives sont inférieures au seuil de 50% du total des recettes locatives.
• au delà de 32 100 euros ou en deçà sur option (demande auprès de l’administration fiscale), le propriétaire peut non seulement amortir le bien acquis mais également déduire ses charges réelles, qui représentent une source non négligeable de dépenses (éventuels intérêts d’emprunt, travaux, frais de syndic…). La contrainte dans ce régime réel est que l’investisseur doit tenir une comptabilité assez précise avec bilan et compte de résultat (il est donc recommandé de faire appel à un expert comptable sachant que les frais de comptable sont déductibles).

Par ailleurs, les déficits éventuels pourront être imputés sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Le régime réel

Sachant que le régime réel permet non seulement d’amortir le bien possédé en fonction de sa durée de vie estimée mais aussi de déduire les charges les plus onéreuses, les revenus locatifs seront défiscalisés à hauteur de 80%.

En théorie, l’amortissement se pratique par composant et s’étale sur une durée moyenne de 25 ans. Il faut savoir que le mobilier et l’immobilier sont amortissables, tandis que le foncier (le terrain) ne l’est pas.

Par exemple, un bien est acquis pour une valeur globale de 100.000 euros. La valeur du terrain, qui constitue entre 15 et 20% de la somme totale, va être déduite (car elle ne peut pas être amortie). Ainsi, l’investisseur peut amortir de 80.000 euros à 85.000 euros sur 25 ans, soit un taux de 4% par an. En d’autres termes, l’acheteur aura la possibilité de déduire fiscalement entre 3.200 et 3.400 euros par an.

Il convient de rappeler que le régime fiscal des BIC est celui qui s’applique en principe aux entreprises. Mais contrairement aux entreprises, les amortissements comptabilisés, jusqu’au moment de la sortie, n’entrent pas dans la détermination du montant de la plus-value (plus-value = prix de vente – prix de revient).  En LMNP, on dispose des avantages sans subir les inconvénients.

La loi de finances 2015 est venue compléter le statut LMNP. En effet, désormais, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens immobiliers sous LMNP auront deux alternatives :

• Soit ils pourront utiliser le système classique combinant la neutralisation fiscale des revenus locatifs par le biais de l’amortissement et la déductibilité des charges.
• Soit ils auront la possibilité de se tourner vers le système LMNP Bouvard qui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant total de l’investissement.

Le régime forfaitaire (micro-BIC)

Le régime forfaitaire peut avoir un intérêt pour les personnes désireuses d’obtenir un complément de revenus intéressant, dès lors que l’abattement prévu permet de repousser la fiscalisation de la moitié de ses revenus locatifs.