Location appartement : comment protéger son bien ?

de | 1 décembre 2015

Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs logement(s) que vous souhaitez mettre en location ? Il est nécessaire, au préalable, de bien connaître vos obligations en tant que bailleur, ainsi que celles du ou des locataire(s) en tant qu’occupant(s) du logement. Garantie contre les loyers impayés, protection de vos biens, assurance multirisque habitation… Voici tout ce qu’il faut savoir pour louer en toute sérénité.

Mise en location appartement : ce qu’il faut savoir

En tant que propriétaire de biens immobiliers, vous désirez les mettre en location. Avant de pouvoir faire cela, vous devez répondre à quelques obligations vis-à-vis du futur locataire. Vous vous engagez ainsi à :

  • Entretenir les locaux et les conserver en bon état ;
  • Garantir le locataire contre tous les vices et défauts du bien en location ;
  • Assurer au locataire une jouissance paisible du logement.
  • Avant de pouvoir remettre les clés du logement à un locataire, il faut également procéder à quelques démarches obligatoires :
  • Réaliser le diagnostic de performance énergétique ;
  • Établir un contrat ;
  • Effectuer un état des lieux.

Bien assurer son bien

Protéger son bien immobilier

Un logement mis en location doit être protégé, c’est-à-dire assurer. En tant que propriétaire, et avant de pénétrer sur le territoire de la location appartement, vous pouvez vous contenter d’assurer votre responsabilité civile, qui couvre les dommages aux tiers (du fait du logement dont vous êtes propriétaire).

La responsabilité civile vous couvre en cas de préjudice consécutif à un défaut d’entretien ou à un vice de construction qui concernaient un ou des locataire(s), ainsi qu’un ou des voisin(s) ou tiers selon celui ou ceux qui en seraient les victimes. Il vous faut, pour cela, souscrire à une assurance dite « recours des voisins et des tiers » qui vous protège dans tous les cas de figure.

Si le logement est en copropriété, vous devez vérifier les garanties souscrites au titre de l’assurance collective de l’immeuble, qui assure généralement la totalité des bâtiments (parties communes et privatives) ainsi que les responsabilités encourues par le copropriétaire. Il est ensuite possible de souscrire une assurance supplémentaire si l’assurance collective n’est pas suffisante ou ne couvre pas une partie des risques.

Dans le cas d’une location appartement meublée, une autre option se présente à vous : assurer votre logement, son contenu et ses responsabilités dans un même contrat. Il s’agit d’une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » avec abandon de recours. L’avantage de cette assurance se fait jour lors des locations de courte durée (à des étudiants, par exemple) car elle permet d’éviter la vérification des assurances souscrites par les locataires successifs.

L’assurance propriétaire non occupant, ou PNO, est également un excellent complément.

Se garantir contre les loyers impayés

Comment se prémunir contre le risque qu’un locataire ne verse plus ses loyers ? La restriction à venir (au 1er janvier 2016) de la garantie universelle des risques locatifs (GRL), qui s’appliquait à des loyers mensuels inférieurs à 2 000€, ne laisse plus que deux options : imposer un garant ou contracter une assurance ad hoc.

  • Le garant est certes une bonne solution, mais tous les locataires ne peuvent pas en présenter un, et il est difficile de s’assurer de la fiabilité de la personne choisie (qui peut également connaître des difficultés financières).
    Souscrire une garantie loyers impayés peut s’avérer très avantageux, car l’assureur non seulement vous rembourse tous les loyers qui font défaut depuis la constatation du sinistre, mais en outre prend en charge les dégradations éventuelles, les frais déboursés pendant le contentieux ainsi le coût de la protection juridique.
  • Si vous souscrivez une assurance contre les loyers impayés, il n’est plus possible de réclamer un garant au locataire (sauf dans certains cas : étudiant ou apprenti).

Location d'appartement, se protéger

Les assurances nécessaires pour le locataire

Tout locataire est responsable des dommages causés à l’intérieur du logement occupé pendant la durée du bail. Selon les origines d’un sinistre (incendie, dégâts des eaux, explosion), le locataire peut être confronté à l’obligation de réparer les dommages causés.
De sorte que la loi impose au locataire de souscrire une assurance multirisque afin de couvrir cette responsabilité locative. C’est votre garantie, en tant que propriétaire, d’être indemnisé quoiqu’il advienne par l’assureur, à la place du locataire, du montant des dommages dont ce dernier est responsable.

  • Dans le cas d’un logement vide : au moment de la remise des clés, votre locataire doit vous présenter une attestation d’assurance (celle-ci est obligatoire et doit être renouvelée chaque année). Si le locataire ne le fait pas :
    • Vous pouvez le mettre en demeure de présenter une attestation d’assurance ;
    • Après un mois : à défaut d’une attestation présentée en bonne et due forme, vous pouvez souscrire une assurance en responsabilité civile à sa place et pour son compte, dont la prime sera payée par ses soins en plus du loyer. (C’est le cas depuis la loi Alur).
  • Dans le cas d’un logement meublé : vous avez le choix de laisser au locataire la charge de contracter lui-même une assurance, avec son accord.

Dans tous les cas, vous pouvez aussi proposer vous-même une assurance multirisque habitation à votre locataire. Elle protégera le logement en cas de sinistre et le locataire sera couvert en responsabilité civile privée ainsi que ses biens personnels. Un atout indéniable pour louer son bien en toute sérénité ! Consultez ce site pour en savoir plus.

Attention, toutefois : ces contrats d’assurance ne s’appliquent pas aux locations saisonnières.

2 réflexions au sujet de « Location appartement : comment protéger son bien ? »

  1. Abel

    Bonjour,
    Merci pour tous ces conseils. Ils me seront très utiles dans un avenir proche.
    À bientôt

    Répondre
  2. Colocation lyon

    Merci de partager ce post. Le service de colocation fonctionne après la configuration dans votre matériel IP, ce qui vous permet de vous connecter au fournisseur Web. Cela permet à vos clients de s’attacher simplement à votre site Web.

    Répondre

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