Etude de cas : fiscalité de l’immobilier neuf à Bordeaux

de | 30 juin 2017

La ville de Bordeaux possède de nombreux atouts susceptibles d’attirer les investisseurs : essor de l’emploi et de la création d’entreprises, ville d’Art et d’Histoire, présence des transports en commun et d’universités de renom, tourisme foisonnant (centre-ville classé au patrimoine mondial de l’Unesco, gastronomie et oenologie).

Outre ces éléments qui contribuent au dynamisme de la ville, l’arrivée imminente de la ligne à grande vitesse (LGV) et la réalisation du projet Euratlantique (aménagements urbains de 738 hectares) participent à l’accroissement du poids économique et démographique de la ville à l’échelle européenne.

Si le dispositif Pinel a largement contribué à l’envol de l’investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux (réductions d’impôts, respect des normes thermiques), les qualités propres du marché bordelais entrent également en jeu : demande locative soutenue qui assure de trouver un locataire, vente du bien facilitée.

État des lieux du marché de l’immobilier neuf à Bordeaux

À Bordeaux, le marché de l’immobilier inspire confiance aux investisseurs. Ce sont 21% des français qui attestent de la position idéale de Bordeaux pour investir dans l’immobilier, plaçant la ville devant Paris, Nantes et Lyon (sondage Opinion Way 2016).

L’accession à la propriété reste pour de nombreux français, au fondement d’un certain confort de vie, avec tous les avantages qui en découlent : sentiment d’être “chez soi”, transmission d’un patrimoine à sa descendance, préparation de sa retraite, sécurité financière etc.

Pont de pierre à Bordeaux

Les avantages de l’immobilier neuf à Bordeaux

En 2016, 61.325 logements neufs ont été vendus en France à des investisseurs dans le but d’être mis en location. Cela représente une hausse de 23% par rapport à l’année 2015 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

À Bordeaux, plusieurs facteurs contribuent à faire que les investisseurs se tournent vers l’immobilier neuf : les réductions d’impôts, le respect des normes thermiques, la certitude de trouver un locataire, la simplicité de la vente du bien.

Des réductions d’impôts avec le processus de défiscalisation Pinel

Avec une déduction fiscale qui peut atteindre les 63.000 euros, la loi Pinel a notamment su inciter les Bordelais et les Franciliens à investir dans la pierre. Les investisseurs qui privilégient le neuf peuvent encore tirer profit de ce dispositif d’incitation fiscal. Prolongée jusqu’en décembre 2017, la loi Pinel offre des réductions d’impôts à tout acquéreur d’un appartement neuf à Bordeaux.

Prenons l’exemple d’un investissement locatif loi Pinel : la rentabilité d’un deux pièces de 45 m² acheté 200.000 euros est d’environ 3% (rendement amélioré par la déduction fiscale, voir les détails de la simulation).

Des appartements qui répondent aux normes

Tous les logements résidentiels construits après 2011 répondent à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), conséquence du Grenelle 2007 de l’environnement. Ainsi, acheter un logement neuf garantit de limiter les travaux d’aménagement. En effet, un appartement neuf à Bordeaux sera nécessairement aux normes en ce qui concerne la ventilation, les ponts thermiques, la perméabilité à l’air et la surface des baies, les fenêtres et les portes. Ces normes visent à limiter les fuites de chaleur et donnent l’assurance d’un logement dont la consommation énergétique est réduite.

Des appartements faciles à louer dans le bordelais

À Bordeaux, la demande locative est soutenue. Une étude LocService rappelle que la ville compte un taux élevé de ménages locataires (67% selon l’Insee). Cela s’explique en partie par la forte présence étudiante à Bordeaux. De plus, parmi les locataires qui souhaitent s’installer en Gironde, 51% recherchent un logement à Bordeaux prioritairement.

Des biens faciles à revendre aussi

L’Unis Nouvelle-Aquitaine (Union des syndicats de l’immobilier) présentait en février 2017 un état des lieux du marché de l’immobilier à Bordeaux. Catherine Coutellier, présidente de l’Unis expliquait : “Le marché est bon, car l’attractivité de la métropole bordelaise en particulier, et de toutes les villes côtières en général ne cesse de se renforcer”.

D’ailleurs, en 2016 Bordeaux affichait le rapport offre / demande le plus fluide du marché immobilier en France, devant Nantes et Lyon. Autrement dit, avec des délais de vente compris entre 30 et 45 jours et une décote mineure (inférieure à 2,5%), trouver un acheteur à Bordeaux est aisé.

Centre ville de Bordeaux

Quels sont les quartiers rentables à Bordeaux ?

Pour investir dans un appartement neuf, outre le choix stratégique d’une ville qui captive les locataires, il est important de savoir choisir un quartier favorable à la location.

L’hypercentre et le centre, valeurs sûres ?

À Caudéran, les T1 et T2 qui s’affichent entre 155.000 euros et 195.000 euros offrent une rentabilité de 4%. Dans le quartier Bassins-à-Flot, un deux pièces de 49m² à 195.000 euros permet 3,3% de rendement tandis qu’un trois pièces de 77m² au prix de 289.000 euros permet 3% de rentabilité. Plus au sud, le quartier Nansouty met un T2 de 33 m² en vente au prix de 155.000 euros (rentabilité de 3%). Au nord, le quartier des Chartrons est moins favorable à un investissement : un T2 de 40m² au prix de 195.000 euros produira un rendement de 2.9%.

Dans le quartier Fondaudègue, un vaste projet immobilier est en cours et illustre l’attractivité et la montée en gamme de l’habitat bordelais. Prochainement quelques dizaines d’appartements neufs sur le site de l’ancienne usine Marie Brizard (spiritueux) sortiront de terre et seront commercialisés à plus de 6.000€ le m2.

Les quartiers en plein renouveau

Il est opportun de se tourner vers des quartiers qui profitent du renouvellement urbain, comme c’est le cas des quartiers Belcier ou Ginko. En effet, situés dans le secteur du projet Euratlantique, ces projets bénéficieront de toutes les commodités prisées des locataires : présence des transports en commun, modernisation des infrastructures, services de proximité (commerces, salle de sport etc).

Dans l’écoquartier Ginko, un deux pièces de 44m² affiché à 176.000 euros permet une rentabilité de 3,4%.

Sans oublier la périphérie bordelaise

Le zonage Pinel peut également pousser les investisseurs à explorer la périphérie bordelaise. Des communes comme Libourne, Castelnau-de-Médoc ou encore Saint-Michel-de-Rieufret offrent des rentabilités avantageuses car le prix au mètre carré y est moins élevé qu’à Bordeaux (8,75 euros contre 10,07).

Qui sont les investisseurs dans le neuf à Bordeaux ?

Il est intéressant de noter que parmi les personnes qui misent sur l’investissement locatif, seuls 20% sont bordelaises. Ce sont les étrangers et les Parisiens qui investissent massivement dans le neuf à Bordeaux. Cela peut s’expliquer par la proximité nouvelle entre Bordeaux et la capitale, rendue possible par la LGV prévue en juillet 2017.

D’autre part, Paris se trouve en zone Pinel A bis. Les prix applicables au mètre carré y sont donc beaucoup plus élevés qu’à Bordeaux, comme en témoigne le tableau suivant.

Comparatif des prix au mètre carré en loi Pinel
ZONE B1 (Bordeaux) ZONE A bis (Paris)
10.07 euros 16.82 euros (+67%)
Indice des loyers Pinel 2017

À la question de savoir pourquoi la capitale girondine attire les investisseurs dans le marché du neuf, plusieurs facteurs s’avèrent impliqués. Outre les conditions de vie agréables offertes par cette métropole animée, le dispositif d’incitation fiscal Pinel semble avoir largement contribué à la bonne santé du marché immobilier neuf à Bordeaux.

Ainsi, quelles seront les décisions du gouvernement Macron vis-à-vis de la loi Pinel : suppression ? Maintien dans les mêmes conditions ? Maintien avec réévaluation ? Autrement dit, les propriétaires de logements neufs pourront-ils encore profiter d’avantages fiscaux ?

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge