Pourquoi ne FAUT-IL PAS investir dans un immeuble de rapport

de | 15 septembre 2014

L’investissement locatif offre une multitude de possibilités et les types de biens envisageables pour investir sont aussi variés qu’hétéroclites. Si vous vous intéressez au sujet, vous avez sans doute lu ici et là que le meilleur type d’investissement immobilier est sans aucun doute le parking, du fait de son faible coût d’entrée. Vous avez aussi pu lire que pour les amoureux de la défiscalisation, l’investissement Duflot est un incontournable. Quelques sites et blogs plus loin, vous avez pu découvrir que l’idéal est d’acheter un appartement à rénover, pour pouvoir déduire le coûts des travaux de vos impôts. Et en prolongeant vos recherches, vous avez découvert que le Saint Graal est finalement l’immeuble de rapport, pour acheter à un prix au m² bien inférieur au prix du marché et ainsi proposer d’une rentabilité défiant toute concurrence.

C’est à ces immeubles que nous allons nous intéresser aujourd’hui. Et je vais vous démontrer que non, vraiment non, il ne faut pas investir dans un immeuble de rapport.

Immeuble, vous avez dit immeuble?

Dès le début, vous comprendrez qu’investir dans un immeuble de rapport ne sera pas une sinécure. Plein d’entrain, vous allez commencer vos recherches. Et rapidement, votre motivation va se retrouver confronter à un problème. Non seulement peu de biens sont présents sur le marché, mais en plus les personnes capables de vous accompagner sont inexistantes. Votre agent immobilier sait présenter et vendre une maison, pas de problème. Un appartement? Aucun souci! Un immeuble? Euh…

Et oui, nos chers (très chers… 🙂 ) agents immobiliers n’ont en général pas l’habitude de gérer la mise en vente d’un immeuble. Cela s’appelle le manque d’expérience. Aussi leur pertinence sur ce type de biens s’avéra très souvent toute relative. Bien sûr, il y a des exceptions. Mais cette moindre connaissance des immeubles de rapport de la part de ces professionnels du milieu ne sera clairement pas facilitante pour vous faire votre avis, croyez-moi!

Immeuble, vous avez dit immeuble? (bis)

Deuxièmement, votre banque sera potentiellement très surprise de votre choix d’investissement. Tout simplement parce qu’encore une fois, votre ami  banquier ne sait pas de quoi il s’agit, parce qu’il n’a jamais eu l’occasion, ou rarement, de trouver un investisseur s’intéressant à acheter un immeuble de rapport.

Négocier son crédit immobilier n’est déjà pas chose aisée. Comprenez bien que convaincre votre banquier de vous suivre dans un investissement qu’il ne connait pas, et donc sur lequel il est à la base peu enclin à vous prêter de l’argent, sera certainement un beau challenge! Autant dire qu’il va falloir vous retrousser les manches pour présenter un dossier béton. Si vous arrivez finalement à passer cette éprouvante épreuve, votre intervenant devra à son tour prêcher la bonne parole vers ses supérieurs. Il est alors possible que ces derniers soient tout aussi surpris que votre interlocuteur initial, et qu’ils ne vous suivent pas pour investir dans un bel immeuble de rapport.

La Banque : « Acheter un appartement pour investir? Sans aucun souci! Mais un immeuble, vous n’êtes quand même pas sérieux M. Squatte ?! »

C’est une expérience vécue, le cas m’est arrivé il y a quelques mois!

De la diversité de ses investissements

Lorsque vous commencez à vous intéresser à optimiser vos finances ou à investir, vous tomberez rapidement sur la vérité suivante : il est primordial de diversifier la nature de ses investissements pour limiter le risque. Si toutes vos économies étaient placées en bourse sur une unique société et que cette dernière se cassait la figure ou faisait faillite, vous seriez ruiné.

C’est la même chose pour un immeuble. Si votre unique immeuble se trouvait dans un secteur soudainement moins attrayant pour les locataires, tous les appartements composant votre bien se trouveraient potentiellement sans occupant. Et surtout vous vous retrouveriez sans rentrée d’argent! Ennuyeux quand on vient de prendre un prêt immobilier sur une vingtaine d’année.. 🙁 Avec 3 appartements répartis dans différents secteurs, vous n’auriez peut-être perdu qu’un unique loyer contre tous ceux de votre immeuble. Un immeuble solitaire ne permet pas cette diversité géographique et la concentration de tous vos lots en un unique endroit est dangereuse sur le moyen et long terme.

Et pour peu que les lots composants votre bien soient tous identiques, vous vous feriez concurrence tout seul dans le cas où plusieurs seraient à mettre en location simultanément!

Vous êtes seul, désespérément seul

Un des avantages souvent mis en avant pour justifier l’investissement dans un immeuble de rapport est que vous êtes l’unique maître à bord, le seul décideur. C’est effectivement vrai… Mauvaise nouvelle : cela se concrétise par le fait que vous êtes également l’unique payeur! Les différentes travaux et autres nécessaires à l’entretien du bâtiment seront entièrement à votre charge. Toutes les potentielles remises à niveau viendront ponctionner dans vos maigres gains, si difficilement acquis. Idem pour les remises au normes.

Immeuble de rapport en ruine

Conflit de voisinage

Avoir un locataire, c’est bien. En avoir plusieurs, c’est mieux. Sauf quand ils ne s’entendent pas entre eux. Car autant lorsque vous êtes propriétaires d’un unique lot dans un immeuble vous n’avez pas à vous soucier de l’entente cordiale des locataires, autant lorsque tous ces lots vous appartiennent cela est… Différent. Et oui, ces derniers ne manqueront pas de vous solliciter en direct pour régler leurs petites querelles de voisinage. Et même si ce n’est pas directement de votre ressort, vous avez tout intérêt à écouter leur demande. Des voisins qui ne peuvent pas se voir, c’est mauvais pour l’entretien naturel des parties communes! C’est tout aussi mauvais pour leur présence sur le long terme, et une mauvaise écoute de vos pensionnaires pourrait rapidement se transformer en préavis de départ.

Contrôle continu…

Acquérir un appartement est déjà complexe : entre les vérifications des différentes pièces, de l’électricité, du gaz, de l’eau, de l’exposition ou de l’agencement, trouver le bien de vos rêves sera long et fastidieux. Mais que dire des contrôles à réaliser dans le cas d’un immeuble de rapport! Chaque point que je viens d’énumérer, complété de tous ceux que j’ai oublié, est à vérifier pour chacun des lots des immeubles que vous visiterez. 3 lots? 3 fois plus de points à contrôler! Et la vigilance sur les parties communes sera bien sûr à accroître, car au bout du compte vous serez le seul à les entretenir. La toiture? Même constat. La façade? Même combat!

Et puis vous vous poserez des questions qu’on ne se pose pas lorsqu’on achète un unique appartement. Par exemple, les différents lots de cet immeuble ont-ils bien des compteurs d’électricité indépendants? Et oui, pas question d’avancer les charges d’électricité pour tout le monde, ce serait tenté le diable! Il en va de même pour les compteurs d’eau et de gaz, bien évidemment..

L’immeuble de rapport, un bon investissement?

Vous l’aurez compris, acheter et gérer un immeuble n’est pas de tout repos. Bien évidemment, le trait est volontairement tiré à l’extrême dans cet article. L’idée n’est pas de vous faire peur, mais de vous préparer correctement si vous décidez de tenter l’aventure de l’immeuble de rapport. Les traits caricaturaux aident à faire passer des messages.

Car oui, la rentabilité associée peut largement valoir la chandelle. Oui, l’immeuble est un type de bien où il fait bon investir. Mais comme dans tout projet, il faut se préparer, anticiper et travailler correctement et avec application son dossier. Et à partir de là, oui, vraiment oui, vous pouvez investir dans un immeuble de rapport! 🙂

Des intéressés pour ce type d’investissement? Quelles sont les difficultés que vous avez pu rencontrer? Pour ceux qui n’osent pas tenter l’aventure, quelles sont vos craintes? Enfin, si vous avez apprécié l’article, n’hésitez pas à le partager autour de vous. Les liens pour Facebook et Twitter sont juste en-dessous. Merci d’avance ! 🙂

48 réflexions au sujet de « Pourquoi ne FAUT-IL PAS investir dans un immeuble de rapport »

  1. David

    Bonjour,
    je me permet de répondre, venant d’investir récemment.
    1- Au niveau de l’agent immobilier, je ne vois pas vraiment la différence entre un immeuble et une grande maison pour la structure et pour plusieurs appartements pour l’intérieur.
    Donc l’incapacité de l’agent à s’adapter est à mon sens plus proche de l’incompétence que du manque d’expérience. (surtout que l’adaptation est quand même la base de ce métier)

    2- Pour la banque, J’ai eu plus de facilité avec mon immeuble, que pour l’essai de l’appartement quelques mois plus tôt.
    A leur niveau, il y a 2 façons de gérer. Soit comme un bien unique, en prenant en compte la somme des loyers.
    Soit comme un ensemble d’appartement en prenant en compte chaque loyer dans les revenus.
    Demandez à l’agent immo l’estimation des loyers pour le bien. Ou alors fournissez les bails si le bien est déjà loué.

    3- Bon concernant la diversification, vous n’avez pas tort.
    Mais le but est quand même d’investir dans une zone qui présente plusieurs points d’attraction. Si vous investissez dans un lieu, où il n’y a qu’une seule entreprise, vous prenez dés le départ un risque!
    Néanmoins, il est vrai que l’immeuble ne doit pas être le seul bien que vous possédez.

    4- Sauf que vous décidez seul du prestataire. Vous ne passez pas par un syndic, qui lui prend un pourcentage des travaux.
    Donc le syndic a intérêt à faire souvent des travaux, et prendre les prestataires les plus coûteux.
    Pour finir, avec un immeuble le gain est plus élevé qu’avec un appartement!

    5 et 6 Pour le conflit de voisinage, je ne vois pas vraiment la différence. Si les locataires dans l’immeuble où vous avez un appartement ne s’entende pas, vous avez exactement le même problème!
    Pareil pour les compteurs et la vérification des communs. Si vous ne le faites pas avant d’investir dans un appartement, vous aurez de belles factures d’entretien!
    Et absolument aucun moyen d’y remédier!

    Donc au final, pour une question de maîtrise des événements, je préfère l’investissement en immeuble.
    Néanmoins, si on préfère déléguer tout au syndic, quitte à payer plus, effectivement, un simple appartement est plus adapté.
    Dans la seconde optique, peut être faut il s’intéresser aux SCPI. Qui ont un rendement plus faible, mais n’exige que très peu d’intervention.

    Pour finir, les seules difficultés que je rencontre actuellement sont des difficultés classique.
    Problème avec les locataires (un ne donne pas signe de vie, il va pas apprécier la suite des événements).
    Problème avec l’ancien proprio (il a du mal à lâcher la main, et fout le bazar partout, avec la CAF, les locataires, …)
    Donc rien de très différents avec un appartement!
    David Articles récents…Financement de l’immeubleMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour David,

      Merci pour ton commentaire. Je ne vais pas reprendre chacun des points que tu présentes, mais globalement, tu as tout à fait raison pour chacun d’entre eux.

      L’objectif de cet article n’est bien évidemment pas de dire qu’investir dans un immeuble de rapport est une erreur ou une mauvaise idée. Je l’ai moi-même fait il y a quelques temps et je ne le regrette absolument pas.
      Je veux simplement mettre chacun en garde contre les raccourcis que l’on peut lire ici et là sur le sujet. Ou qu’un novice pourrait comprendre comme un raccourci vers la fortune. Investir dans un immeuble de rapport est une excellente chose, mais gare au miroir aux alouettes! Un investissement se réfléchit, se prépare et s’anticipe. Il faut s’assurer d’avoir les reins solides pour absorber les éventuels aléas qui pourrait survenir dans la vie de votre investissement. Comme dans tous les domaines, une phase d’apprentissage, de prise de connaissance du sujet et du contexte est nécessaire, sous peine de grande désillusions.
      Squatte Articles récents…Mon autre chez moiMy Profile

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  2. bruno

    Par contre en cas de coup dur la revente d’ un seul bien est plus facile qu’ un immeuble entiers a moins d’ avoir les reins solide!!!!!

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Bruno,

      Effectivement, la revente est potentiellement plus simple pour un seul bien type appartement : il y a tout simplement plus d’acheteurs. Mais c’est comme tout, les qualités du bien seront décisives : un appartement seul placé loin de toutes commodités dans une ville éloignée du centre économique d’un département ou d’une région restera toujours difficile à vendre.

      Un immeuble peut également être « découpé » et mis en vente par lot, permettant ainsi de toucher plus d’acquéreurs potentiels. Et potentiellement permettant d’optimiser une éventuelle plus-value latente…
      Squatte Articles récents…7 points à prendre en compte en souscrivant un crédit immobilierMy Profile

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  3. Marc @ Mieux Gérer Son Argent

    Squatte,

    Je trouve très bien d’avoir fait un article qui dit que d’investir dans un immeuble de rapport n’est pas forcément la solution miracle et qu’il existe des embuches.
    Ca permet vraiment de voir le pour et le contre avec tes précédents articles et ainsi de pouvoir faire un choix éclairé 😉

    C’est vrai qu’avec un seul bien qui contient plusieurs appartement il y a des risques si le quartier devient moins attractif ou si un locataire sème la zizanie.
    Mais en contrepartie on bénéficie d’un prix d’achat plus doux et de frais en retrait pour l’entretien du bien (pas de syndic).

    Je pense que l’immeuble de rapport peut être une très bonne option si on étudie bien son investissement.
    Tout dépend de l’environnement du bien à commencer par la ville, la situation géographique mais aussi le nombre de lots et le type de lots car dans certains immeuble une partie du rez de chaussé peut être occupé par un commerce.

    Après c’est sur que l’on fait reposer une grande partie du risque sur un seul bien.
    C’est comme pour le parallèle que tu fais avec les actions, si tout se passe bien c’est tant mieux sinon c’est la ruine.
    Avoir plusieurs appartements dans des lieux différents permet de lisser le risque mais ça coute plus cher au final.

    Pour moi l’immeuble de rapport est un excellent complément pour une personne qui a déjà un patrimoine immobilier qui fonctionne bien.
    Il viendra s’ajouter au reste tout en permettant d’augmenter le rendement de l’ensemble.

    Qu’en penses-tu ?

    A bientôt,
    Marc.
    Marc @ Mieux Gérer Son Argent Articles récents…7 points pour comparer les contrats d’assurance vieMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      L’idée était de faire un article un peu à contre-courant de ce que proposent beaucoup de blog : il n’est souvent vanté qu’une vision partielle des choses, et souvent uniquement le bon côté. La vie n’est malheureusement pas aussi facile que ce que pourrait laisser croire certains, aussi l’idée était-elle de montrer le revers de la médaille.

      Certes, investir dans un immeuble permettra de dégager du cashflow positif plus facilement que d’autres types de bien. Mais il faut faire attention à tout. Il faut bien préparer son investissement, accepter une part de risque, et finalement se lancer.

      Pour l’investissement en immeuble de rapport, c’est aujourd’hui mon premier, et donc seul, investissement immobilier. Mais j’ai bon espoir de retenter l’aventure dans quelques mois, le temps de prendre un peu de recul 🙂
      Squatte Articles récents…7 points à prendre en compte en souscrivant un crédit immobilierMy Profile

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  4. lucie

    Je pense au contraire qu’investir dans un immeuble rassure les banques car le risque de loyer impayé et divisé. Dans mon cas, la banque ma clairement fait comprendre que si j’achetai un immeuble elle me financerait plus facilement que sur un autre bien. Sauf s’il s’agit de ma résidence principale.
    Après il n’y a pas vraiment de problème de syndic car c’est nous les maître du navire, c’est donc à nous de gérer ce qui est mieux à mon goût.
    Dans tout les cas ton article et intéressant.
    Bonne continuation
    lucie Articles récents…Acheter un bien déjà loué, que faut-il en penser ?My Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Lucie,

      Toutes les banques sont différentes. De mon côté, une des banques chez qui j’ai failli souscrire me suivait sans souci sur le financement… jusqu’à ce qu’elle apprenne qu’il s’agissait d’un immeuble et non d’un investissement plus classique type appartements. Ils ne finançaient tout simplement pas ce type de projet!

      Du coup je suis resté dans ma banque actuelle, mais les éléments concurrents de la banque qui a finalement refusé mon dossier m’ont permis d’obtenir un financement très intéressant 🙂
      Squatte Articles récents…Epargne de précaution, Mon Amour!My Profile

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  5. Squatte Auteur de l’article

    Exact. Il n’existe pas d’investissement miracle cumulant bonne rentabilité avec 0 risque. Le tout est de trouver le bon équilibre, et ce n’est pas toujours chose aisée!

    Pour la délégation, cela peut-être une bonne idée avec des avantages mais aussi des inconvénients. Premièrement cela peut légèrement gréver la rentabilité de votre investissement. Deuxièmement, je pense qu’il est important au moins pour la première fois de réaliser les choses soi même pour bien en comprendre le fonctionnement et les tenants et aboutissants.
    Squatte Articles récents…6 manières de gagner de l’argent autrementMy Profile

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  6. Guillaume

    Salut Squatte,
    Entièrement d’accord avec toi.
    Il est bon de rappeler qu’investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans contrainte.
    Cela peut être très rémunérateur mais l’argent ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval 🙂
    Il va falloir s’investir un minimum, mettre les mains dans le cambouis, gérer les galères…
    Acheter un immeuble de rapport, c’est multiplier aussi le nombre de locataires donc…le nombre de soucis potentiels.
    Mais quelle belle aventure !

    Guillaume, http://www.immeuble-de-rapport.fr

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  7. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Guillaume,

    Merci pour le message. Une piqûre de rappel est toujours bonne à prendre, et même si le trait de mon article est volontairement exagéré, il est bon de rappeler qu’on investit pas dans un immeuble, ou autre d’ailleurs, comme on achète un baguette de pain. Un investissement est un projet, et doit donc être posé et réfléchi sous peine de très vite déchanter…
    Squatte Articles récents…Le cashflow, ce bel inconnu!My Profile

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  8. Steven

    Bonsoir,
    J’ai entièrement lu cet article, avec tous ses commentaires et j’ai jugé bon d’y inclure à présent le miens :
    un très bel article, qui reflète toute la réalité. Moi qui est actuellement co-gérant d’un magasin dans le Sud, certes ce n’est pas (encore) dans un immeuble, mais j’aimerais confirmer le fait qu’il faut s’attendre à TOUT. Cela fait cinq mois passés que je tiens cette supérette et honnêtement, entre les coups bas des fournisseurs, suivi des crasses que délaissent les salariés sans rien comprendre parce que ce ne sont que des petits jeunes, en plus des anciens propriétaires qui envient votre talent, votre jeunesse et votre culot d’avoir reprit quelque chose à vous … C’est à s’arracher les cheveux.
    Merci pour cet article que j’ai trouvé très intéressant.

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    1. Guillaume

      Courage Steven,
      Pour avoir été directeur de petits supermarchés je sais que c’est un métier difficile…
      Moi en parallèle de ça j’ai commencé à investir à crédit dans des petits immeubles de rapport et le jour où mon cashflow positif à dépassé mon salaire j’ai tout envoyé bouler ! 🙂
      Guillaume Articles récents…Déficit foncier : Le double effet Kiss CoolMy Profile

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  9. Steven

    Je comprend, suite à X autres raisons, je suis pour l’indépendance dans toute sa splendeur. Et puis se construire son empire reste avant tout un choix.

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  10. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Steven, bonjour Guillaume,

    Merci à tous les deux pour vos commentaires.

    Pour répondre à Steven, comme dans tous les domaines, il existe des bons et des mauvais côté. Ce que je voulais illustrer dans cet article est qu’investir dans un immeuble de rapport est une bonne chose, mais qu’il faut garder certains points en tête. Notamment ceux précisés dans cet article.

    Je suis d’ailleurs clairement favorable à ce type d’investissement, preuve en est que j’ai acquis mon premier immeuble l’année passée.

    Pour allez dans le sens de Guillaume, la liberté est effectivement un critère très important dans ces choix, bien que ce ne soit pas un critère réellement mesurable et que nous n’en avons pas tous la même « conscience ».

    Je travaille d’ailleurs depuis le lancement de ce blog à me rendre moins dépendant de mon salaire actuel. Je progresse doucement, mais je progresse, c’est bien là le principal ! 🙂
    Squatte Articles récents…Complément de salaire, quelles sont les solutions ?My Profile

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    1. Steven

      Mon dernier message ne s’est pas validé, pff …
      Bonsoir Squatte, merci également d’avoir répondu !
      Selon moi, il ne peut pas y avoir que des mauvais côtés. J’ai lu un jour qu’afin de limiter le plus possible la perte de ses économies, il valait mieux diversifier ses investissements et personnellement, je me suis toujours tenu à cette idée. Et en effet, le but est, par la suite de progresser et de faire fructifier les affaires.
      Pour celles et ceux qui en ont la chance et à la vue de la génération dans laquelle on vit, je pense qu’il vaut mieux semer un peu afin d’y récolter au moins le bénéfice de l’apprentissage. C’est pourquoi je disais qu’il ne peut pas y avoir que de mauvais côtés et j’y suis également favorable.
      Votre expérience dans cet investissement, comment se passe-t-il Squatte ? Je veux dire depuis que vous en avez fait l’acquisition ?

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      1. Squatte Auteur de l’article

        Bonjour Steven,

        Comme toi je suis persuadé que la diversification est la clé, car elle permet de multiplier les sources de revenus et réduit mécaniquement le risque de ne plus avoir de rentrées d’argent du tout!

        Pour mon expérience dans l’investissement immobilier, cela fait maintenant 1 an tout rond. Après quelques galères il y a quelque temps avec un locataire compliqué, tout est maintenant revenu dans l’ordre. Je touche un peu plus de 1 000€ de loyer chaque mois de manière automatique au travers du virement de mes 3 locataires, c’est très agréable.

        Et j’espère bien poursuivre sur cette lancée, en me penchant à nouveau sur le sujet d’ici quelques mois.

        Des projets de ton côté ?
        Squatte Articles récents…6 raisons de passer par un courtierMy Profile

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  11. Steven

    Bonsoir Squatte,
    Pour ma part, je suis actuellement en train de bûcher dur afin de faire respecter mes lois dans mon entreprise (jeune chef d’entreprise, il est délicat de se faire comprendre auprès de ses salariés). Bientôt six mois de reprise et la boîte tient bien debout après une difficile période creuse, comme je pense pour tout le monde.
    L’idée de l’investissement à selon moi été transmis de père en fils. Mon père a, autrefois eu une friterie, une brasserie qu’il eut pour le franc symbolique et depuis X années il a toujours son petit immeuble de six studios. Je l’avais déjà entendu parlé de vendre et m’étais proposé de les lui reprendre mais … je me suis éloigné et je vis à environ mille kilomètres de distance entre lui et moi. Donc je pense que je ferais l’acquisition de logements locatifs dès lorsque j’aurais fais entrer quelques fonds de plus. Si ce n’est pas un immeuble, je compte bien me lancer dans une seconde entreprise, même domaine et pas très loin afin de me rendre disponible pour les deux.

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  12. Ping : Investissement dans les immeubles de rapport - Blog Immobilier

  13. mlle

    le côté immeuble de rapport fait toujours rêver et c’est vrai qu’on ne voit pas les inconvénients mais juste les avantages, une petite piqure de rappel ne peut pas faire de mal. Après je doute que ça refroidisse plus que ça les rêveurs.
    mlle Articles récents…Loi PinelMy Profile

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  14. william

    Bonjour,

    Je trouve ton article excellent. Je n’ai lu qu’une partie des commentaires, parce qu’ils sont nombreux, mais l’article est bien tourné et plein de vérités. Ceci dit si tout est bien analysé à l’achat c’est très rentable mais pas de tout repos je te confirme. Si tu es intéressé, je raconte dans mon blog la vie de mon immeuble de rapport (y compris le voisinage…) c’est du sport.

    Pour la banque, je rejoins plutôt une de tes lectrices, en général les banques aiment que les risques soient répartis, et la location de plusieurs appartements à plusieurs locataires pour un même prêt est plutôt un avantage d’après certains banquiers.
    william Articles récents…GROSSE PLU-VALUE GRÂCE A L’ACHAT REVENTEMy Profile

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour William,

      Je m’en vais de ce pas lire tes aventures dans le domaine, c’est toujours enrichissant d’échanger avec d’autres investisseurs sur le sujet. Je confirme que c’est quelques péripéties et du temps, mais c’est comme ça qu’on apprend !

      Au plaisir d’échanger ensemble !
      Squatte Articles récents…Assurance habitation: que couvre-t-elle vraiment?My Profile

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  15. Marie

    Investir dans un immeuble, c’est clairement très risqué. Les charges peuvent vite devenir insurmontables.

    Si vous souhaitez investir dans un immeuble, il faut savoir qu’il existe le nue-propriété. Mais attention aux montages financiers, ça n’est vraiment pas à la portée de tout le monde.

    Ensuite, oui, l’article est exagéré mais c’est vrai exprès. J’imagine que l’auteur use de sarcasme pour bien faire comprendre que ce n’est pas évident de se lancer dans ce genre d’investissement.

    En tout cas, je pense qu’il existe des dispositifs de défiscalisation bien moins risqué et un peu plus à la portée du grand public (pinel, duflot, scellier, censibouvard…).
    Marie Articles récents…Loi pinel MarseilleMy Profile

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      1. Squatte Auteur de l’article

        Bonjour Marie, bonjour Guillaume,

        Je ne serai pas aussi catégorique que vous sur les deux types d’investissement évoqués. Ils ont tous les deux leurs avantages et leurs inconvénients. Après, tout dépend de l’aversion au risque, du temps à passer, des sommes à investir, des sommes à gagner, … Bref, je ne pense pas qu’il y ait qu’une vérité !

        Certains préféreront plus de rentabilité pour plus de risques, d’autres privilégieront le confort d’un investissement Censi Bouvard ou assimilés, où certes les gains réels n’arriveront qu’après plusieurs années, mais où il n’y pas nécessairement besoin de passer du temps à s’en occuper.
        Squatte Articles récents…Assurance propriétaire non occupant, c’est quoi ?My Profile

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  16. Alexandre

    Merci pour cet article bien qu’il soit poussé à l’extrême… Je pense que les immeubles de rapport de sont pas LA solution miracle, mais tout de même une très bonne solution.
    La meilleure stratégie à mon avis:

    – Investir dans plusieurs petits immeubles de rapport plutôt qu’un gros avec 10 lots, afin déjà de limiter les risques de la position géographique. ( Evidemment bien étudier la zone tout de même au préalable)
    – Essayer de varier dans les immeubles, studios, appartements, garages, locaux commerciaux au rdc si dans une zone commerçante.
    – Varier également locataire déjà en place et certains lots vides afin de faire des travaux et défiscaliser au passage.

    Pour ce qui est des problèmes de banque, si le banquier vous connaît bien ou a un historique d’investissements réussis, il n’y a pas de problèmes.

    Alexandre

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Alexandre,

      Franchement, je n’ai rien à ajouter sur les 3 points mis en avant que je partage complément. Effectivement, mon article est volontairement caricatural sur les mauvais points. Mais je pense qu’il ne faut simplement surtout pas ce dire qu’un investissement locatif, quelque soit sa nature d’ailleurs, soit de tout repos.

      De mon côté, mon immeuble de rapport tourne plutôt de manière autonome mais j’ai toujours quelques plus ou moins petits sujets à régler ici et là. Rien de méchant au regard des gains, mais ce serait mentir que c’est un revenu passif et automatique à 100%. En tout cas quand on s’en occupe soit même.
      Squatte Articles récents…Dans quoi investir pour devenir riche ?My Profile

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  17. francois

    Pour la majorité des épargnants, l’investissement dans les actifs tangibles est la première étape pour investir en dehors du système bancaire, et cela existe depuis la nuit des temps. L’investissement dans l’OR ou simplement dans l’immobilier (dans toutes ses formes) sont les premières étapes de l’investissement définanciarisé.
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  18. diana

    nvestir dans les actifs tangibles n’a pas réellement de limite. Certains vous proposeront d’investir dans les diamants, les timbres, l’art, les manuscrits, l’immobilier commercial, l’immobilier allemand, les parkings, les bois et forêts, l’immobilier en Floride …. La liste des supports d’investissement est quasiment sans limite.
    diana Articles récents…Prêt d’Union, les crédits entre particuliersMy Profile

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    1. Guillaume

      Ah bah logique à Patrimonia, il y a une multitude de requins qui ont bien compris qu’aujourd’hui la plupart des gens veulent des actifs tangibles ! Ils adaptent donc leurs offres commerciales à la demande.
      Méfiance quand même sur certaines propositions, notamment l’immobilier en Allemagne. Hey les gars, vous avez bien vu la démographie de l’Allemagne? Au secours ! 🙂
      Guillaume Articles récents…Rendement : 12,69 % Brut sans impôts.My Profile

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  19. Immobilier locatif

    Bonjour, c’est vrai que les freins sont nombreux et l’immobilier locatif est chronophage mais il demeure très juteux lorsque l’on connait son marché et que l’on ose affronter son banquier.

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  20. Crowdfunding immobilier

    Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant. Il me semble que quel que soit le type d’investissement, on en revient toujours à la même conclusion : mieux vos diversifier ses investissements, y compris immobiliers. Diversifier ses placements tout court, puis diversifier à l’intérieur de chaque type de placements : plusieurs types d’actions si l’on investit en bourse, plusieurs types d’appartements si on en achète, voire même plusieurs immeubles différents si les moyens sont plus conséquents… Plusieurs types d’actifs immobiliers aussi : immobilier en direct, SCPI, crowdfunding immobilier etc.
    Le tout est de faire de son mieux pour lisser le risque et « ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier ».

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  21. REV

    Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dés que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dés que j’ai finis de remboursé l’emprunt, je le revends et réinvesti dans de nouveaux immeubles…à chaque fois je fais « jack pot » ….j’investi que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques…l’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on à quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle !!! comment peut on mettre 1,5 millions d’euros de coté en 15 ans ? un immeuble de rapport le permet !!!
    je vais vendre un nouvelle immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenu avec un chiffres d’affaires constant de 100 000 euros par an depuis 15 ans…c’est un ensemble immobilier qui « s’autopaye » les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
    Beaucoup de gens critique les immeubles de rapports, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet…les clés de la réussite sont les suivantes : avoir des logements en bon état et propres, êtres bien placé et être au prix du marché…. si vous respecté cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100 %….vous voulez faire des profils importants, alors lancez vous…ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres…. jreviron27@gmail.com

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour,

      Merci pour ce message qui permet de mettre en avant que le cumul de « 2 approches » de l’immobilier peut donner des résultats plus que sympathiques. En cumulant la niche immobilière des immeubles de rapport avec la technique de l’achat/revente, vous avez dégagé de significatives plus-values. Bravo à vous et merci pour votre partage d’expérience.

      Au plaisir d’échanger ensemble davantage sur ces sujets passionnants.
      Squatte Articles récents…L’investissement locatif sans apport est-il possible ?My Profile

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  22. Ping : Idées d’investissements 2016 ? | Option Réel – Le blog

  23. caron

    Bonjour. En cours d’étude et surtout d’apprentissage de la part de mon associé de « l immeuble de rapport, avantage, inconvénient », j’ai une petite question, si quelqu’un a la réponse (si mon copain ne l a pas c est que ca n est pas si simple que ca croyez moi ..). Je vous propose bétement (comme un novice en gros) ma réflexion : on achete limmeuble complet 100 , il y a en pour 100 de travaux , on fait un prêt a 200. rentabilté honnete … mais MOI le novice je vois dans les annonces qu’en vendant chaque appartement séparément, on pourrait atteindre 500 (chiffres faux mais c est pour l exemple). J expose cela a mon copain qui me dit « ATTENTION … la revente des appartements n est pas autorisée !!!!  » tu achetes un bien pour le louer, tu as créé une sci pour cela, tu n as surtout pas le droit de vendre les appartements un a un , car ca n est plus une société qui a pour statut de la loc, mais du marchand de bien !!! attention aux méchants (très très) méchants impots qui vont te massacrer !!!
    Alors, la solution ? Est ce qu’un immeuble de rapport DOIT etre revendu QU’A titre d immeuble de rapport ?

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    1. Guillaume

      Salut « Caron »,

      Ton ami a raison, vous risquez en effet d’être requalifié en marchand de bien…et donc subir un redressement fiscal.
      Dans ton exemple, l’ Administration n’aura aucune difficulté pour prouver que c’était uniquement une opération spéculative.
      C’est autorisé mais seulement sous le statut Marchand de bien. C’est un métier bien spécifique. Certains ont voulu jouer à ça en amateur et s’en mordent les doigts aujourd’hui….
      Guillaume Articles récents…Loueurs en meublés, vous ne déclarez toujours pas au réel ?My Profile

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    2. Misyé G

      Bonjour Caron,

      Je suis tout à fait d’accord avec ton copain et en phase avec le message de Guillaume ci-dessous. Je sais de quoi, je parle car je suis moi même gérant d’une SCI de ce type que tu décris. Si tu relis bien les statuts de la SCI dont tu es associé, il devrait être précisé dans les objets les types d’opération que tu as « seulement » le droit de faire. La vente de bien par la SCI n’est pas interdite mais cela ne peut se faire que dans certaines conditions et cas exceptionnels. C’est vraiment très encadré. Il as eu raison de te mettre en garde car lui aussi risque gros si un tel scénario attirait l’attention des services fiscaux. Tu trouveras facilement sur internet et livres spécialisés les réponses quant aux risques encourus.

      Squatte – Encore merci pour cet article J’apprécie beaucoup le ton décalé. Ça change.

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  24. Squatte Auteur de l’article

    Bonjour Caron,

    Je n’ai pas tout le détail de votre cas ni les montages associés. Mais il est tout à fait possible de revendre un bien à la découpe. A savoir qu’il est possible d’acheter un immeuble composé de plusieurs appartements puis ensuite de découper ce bien en plusieurs lots que vous pourrez vendre indépendamment.

    En espérant avoir pu vous aider.
    Squatte Articles récents…Immeuble à vendre, urgence !My Profile

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    1. Misyé G

      Bonjour Squatte,

      Tu as raison d’être prudent. C’est possible de vendre un immeuble à la découpe mais pas dans le cas évoqué par Caron. Via une Société Civile Immobilière, le jeu n’en vaut pas la chandelle.

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  25. Floran PONTIER

    Bonjour Squatte,

    C’est vrai que je m’étais dit un jour que j’achèterai un immeuble mais je n’avais pas pensé à tout cela. Je pense que je vais plutôt commencer par une petite maison sans prétention et y faire de la colocation. Enfin c’est l’idée !

    J’ai un peu peur de m’engager sur de gros projets comme un immeuble et je pense que pour un premier investissement il faut être très motivé et avoir du temps ou alors être très bien accompagné 🙂

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