7 points à prendre en compte en souscrivant un crédit immobilier

de | 11 août 2014

Ça y est, vous y êtes. Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves. La signature du compromis vient d’avoir lieu, c’est une belle étape que vous venez de franchir. Mais il vous reste une ultime épreuve à passer, et pas des moindres : faire le tour des banques et des courtiers pour trouver votre crédit immobilier! On a souvent à l’idée que négocier un crédit immobilier correspond « simplement » à obtenir le taux le plus bas. Si c’est en partie véridique, d’autres éléments sont à prendre en compte, qu’il pourrait être dommageable d’oublier.

1/ Le taux contractuel, pierre angulaire de votre crédit immobilier

Le taux contractuel de votre crédit immobilier est l’élément central de votre prêt. C’est lui qui définira en grande partie les mensualités que vous aurez à verser pendant les années que durera votre emprunt, et par voie de conséquence le coût global de votre acquisition. Mais attention, ce n’est pas le seul élément à prendre en compte dans ce calcul!

Pour plus de détail sur la façon dont sont calculées vos mensualités en fonction de votre taux, je vous invite à jeter un coup d’œil à l’article Pourquoi la banque se paie en premier?. Bien évidemment, essayez de le négocier le plus bas possible et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

2/ Les frais de dossier

On a souvent tendance à ne pas les prendre en compte, mais ils font partie intégrante de votre offre de prêt immobilier. Même si ce montant est souvent modeste en comparaison du coût global du crédit immobilier, cela peut tout de même représenter plusieurs centaines d’euros. Soient potentiellement l’équivalent de plusieurs jours de travail selon votre salaire, alors pensez-y au moment de votre choix.

Noter que les frais de dossier se négocient à la mise en place de votre crédit. Mais de nouveaux frais de dossier peuvent vous être demandés dans le cadre de la renégociation d’un crédit immobilier déjà en place, gardez en tête que vous pouvez là aussi les réduire ou les supprimer en négociant ces derniers.

3/ Les garanties

Lorsque que vous souscrivez votre emprunt, la banque, tout comme vous, prend un risque. Si elle est capable d’évaluer votre solvabilité et votre capacité d’emprunt à court terme, l’exercice est bien plus difficile à réaliser sur le long terme. Elle exige donc une garantie, qui pour résumer peut prendre 2 formes distinctes :

  1. L’hypothèque d’une part. Le principe est simple. La banque peut récupérer les sommes que vous lui devez sur le montant de la vente potentielle du bien pour lequel vous avez souscrit un crédit immobilier. Vous entendrez souvent parler de Privilège de Prêteur de Denier, ou PPD pour les intimes 🙂 . Sans entrer dans le détail, c’est globalement une forme d’hypothèque.
  2. La caution d’autre part. Là encore, c’est relativement simple. Pour se protéger, la banque pourra récupérer les sommes dues auprès d’un organisme qui s’est porté caution pour vous.

Ces 2 méthodes ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients, l’idée n’est pas de les décrire ici. Mais elles ont également un coût, pensez bien à prendre en compte dans vos calculs.

4/ L’assurance de votre crédit immobilier

Voilà un sujet intéressant, qui peut vous faire économiser des milliers d’euros sans trop de difficulté. Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, ce dernier doit souvent (toujours?) être assorti d’une assurance. Bien souvent, la banque vous proposera la sienne, voire tentera de vous l’imposer. Il s’agit en général d’assurance groupe : comprenez que tous les assurés paient la même somme et disposent des mêmes droits et garanties.

A côté de cela, il vous est possible depuis plusieurs années de passer par une délégation d’assurance, c’est à dire de passer par un autre organisme que celui vous proposant votre crédit. L’avantage de ces derniers est, souvent, que l’assurance est individuelle et dépendante de votre profil. Ainsi, un jeune sportif non fumeur obtiendra plus facilement un coût d’assurance moindre qu’un soixantenaire fumeur. Cette délégation d’assurance peut vous permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros, aussi ne vous en privez pas! C’est sans doute le meilleur axe d’économie après le taux de votre emprunt lui-même.

Noter au passage qu’il est possible depuis le 26 Juillet 2014 de changer d’assurance la première année suivant la souscription d’un prêt immobilier, au travers d’un des volets de la toute récente loi Hamon.

Les éléments à prendre en compte pour votre crédit immobilier

5/ Les Indemnités de Remboursement Anticipé

Les IRA, qu’est-ce que c’est? L’acronyme signifie Indemnité de Remboursement Anticipé, mais encore? Concrètement, il s’agit de pénalités financières que vous êtes susceptibles de devoir verser à l’organisme emprunteur dans le cas où vous décidez de rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier avant l’échéance de ce dernier. Légalement, ces indemnités ne peuvent excéder 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d’intérêt.

Concrètement et en simplifiant, cela signifie que si vous avez emprunté 200 000€ à votre banque et qu’il vous en reste 150 000 à rembourser que vous souhaitez (et pouvez!) solder d’un seul coup, la banque vous demandera jusqu’à 4 500€ au titre des IRA, correspondant à 3% des 150 000€ restant.

En terme de négociation, l’idéal est bien sûr d’avoir des IRA nulles, auquel cas vous n’auriez rien à payer en cas de remboursement anticipé total ou partiel. C’est un point important à prendre en compte si vous savez par avance que vous n’irez probablement pas au bout de votre crédit (revente de votre bien, rentrée d’argent prévue, …). Ces IRA peuvent également être conditionnées : pour mon investissement locatif, elles sont par exemple plafonnées à 10% de la règle légale (10% des 3% ou des 6 mois d’intérêt donc), sauf en cas de rachat par la concurrence du crédit immobilier.

6/ La modulation de vos mensualités

Autre point qu’il peut être opportun de négocier, la possible modulation de vos mensualité de crédit immobilier. Selon votre projet et les différents évènements d’une vie, il pourrait être intéressant d’ajuster vos mensualités d’emprunt. Cela peut se faire aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Toutefois, un changement de ce type peut engendrer des frais supplémentaires, de quelques dizaines à quelques centaines d’euros. Vous pouvez également être limités, par exemple, à une modulation par an. Ou encore être limité à 5 modulations sur l’intégralité de la durée du prêt. Ou même une modulation gratuite  par an dans la limite d’un raccourcissement ou d’un allongement de la durée globale de votre prêt de 2 ans maximum.

Là encore, beaucoup de possibilité. Pensez-y également en fonction de vos projets de vie. Par exemple, vous venez d’acquérir un petit appartement que vous avez mis en location. A côté de cela, vous finissez de rembourser le crédit de votre résidence principale dans 5 ans. A cette échéance, il pourrait être intéressant d’augmenter les mensualités de votre crédit sur le locatif pour en réduire le coût.

7/ Autres points

Voilà pour ce qui concerne les éléments courants à prendre en compte au moment de la souscription de votre crédit immobilier. A côté de cela, il est probable que la banque vous demande également un certain nombre de choses pour vous accorder le prêt dans des conditions optimales pour tous. Citons notamment :

  • La domiciliation des comptes courants et des moyens de paiement associés
  • La domiciliation de tout ou partie des supports d’épargne (livret A, …).
  • La soumission d’une assurance habitation de votre bien chez eux
  • L’achat de parts sociales pour certaines banques mutualistes

Tous ces éléments sont à prendre en compte et sont négociables. Ne soyez toutefois pas jusqu’au boutiste sur toutes ces thématiques, l’idée est bien évidemment de trouver un compromis qui satisfasse au mieux les 2 parties. Gardez bien en tête que certains des éléments évoqués ne sont pas définitifs. Je pense notamment à l’assurance habitation que vous pourrez changer après la première année.

Voilà déjà quelques uns des éléments à ne pas oublier lorsque vous souscrirez à votre prêt. De manière générale, comparer le coût global du crédit immobilier. Si vous souhaitez comparer les taux, prenez le Taux Effectif Global, ou TEG. Ce dernier doit intégrer tous les frais associés à votre prêt, à savoir notamment :

  1. le taux d’intérêt contractuel,
  2. les frais d’assurance, si cette dernière est souscrite auprès de l’organisme emprunteur,
  3. les frais de dossier
  4. les frais de garantie

Avez-vous connaissance de tous ces éléments? Les avez-vous en tête lorsque vous travaillez votre projet immobilier avec votre banque? Certains thèmes ont-ils été oubliés?

11 réflexions au sujet de « 7 points à prendre en compte en souscrivant un crédit immobilier »

    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Maxime,

      Je viens de voir cela sur ton blog! Content de pouvoir te rendre service! 🙂

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  1. Marc @ Mieux Gérer Son Argent

    Salut Squatte,

    Un très bon résumé des points à regarder quant on souscrit à un crédit immo.

    Dans l’article tu dis au point 3 que tu ne veux pas rentrer dans le détail des garanties.
    Je pense que ça ferait une très bonne idée d’article 😉

    Marc.

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Marc,

      Effectivement, un article centré uniquement sur les garanties pourrait être intéressant, j’en prends note!

      Répondre
  2. David

    Excellent article!
    Dans la plupart des banques traditionnelles, il est difficile de négocier l’ensemble de ces points!

    Venant de finaliser un emprunt immo, j’ai trouvé parfait sur tout ces points : la banque en ligne (boursorama dans mon cas).
    Pas de frais de dossier, taux très bas, pas d’IRA (sauf si rachat par la concurrence), assurance à un coût extrêmement bas, et caution du crédit logement, donc plutôt intéressante!

    Seul défaut : le dossier emprunteur doit être bon, et sans la moindre tâche!

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour David,

      Comme tu le dis, il est très difficile de négocier sur l’ensemble des points évoqués. Après, tout est question de priorité et de compromis entre les différents items listés.
      Un investisseur qui sait qu’il va recevoir dans les 5 prochaines années une somme important qu’il pourra injecter dans son emprunt devra privilégier de négocier des IRA à 0, histoire d’optimiser son futur remboursement anticipé.

      Bravo à toi pour la finalisation de ton emprunt immobilier en tout cas, avec une banque en ligne qui plus est. Mes 2 emprunts immobiliers ayant été réalisés avec une banque classique, je serais très intéressé par un retour d’expérience sur la négociation d’une emprunt avec une banque en ligne.

      Répondre
      1. David

        Je pense que je vais faire un article spécialement pour l’emprunt.
        Car ce fut pas simple!
        Pour commencer, je vais me contenter de publier les chiffres de l’investissement!

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        1. Squatte Auteur de l’article

          Excellente idée ! Hâte de pouvoir lire ton retour d’expérience et comment tu es arrivé à prendre ton crédit chez Boursorama.

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  3. Ping : Financement de l’immeuble

  4. Marc

    Bonjour,

    La souscription à un crédit immobilier est belle et bien complexe. Tous ces éléments sont à prendre en compte mais certains peuvent être mis entre parenthèses du fait d’une complémentarité parfois difficile. Il est également bon de penser à l’après de votre demande de prêt. En effet, si vous êtes déjà débiteur pour une quelconque acquisition d’un bien immobilier (propriétaire, maison secondaire ou principale, neuf ou ancien, etc), il vous faut pensez à une solution idéale pour vous aider dans la gestion de vos crédits. C’est à ce niveau qu’intervient l’option du rachat de crédit. Elle vous permettra de réduire vos mensualités sur le long terme et le tout à un taux préférentiel !

    Merci encore pour cette article qui est selon complet ! Ce fut un plaisir de vous lire.

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