Comment bien choisir son premier immeuble de rapport ?

de | 7 février 2014

Comme évoqué au travers de différents articles publiés sur ce blog, j’ai pour objectif d’investir dans l’immobilier cette année. Et ma recherche se concentre sur les biens de type « immeuble de rapport », pour plusieurs raisons parmi lesquelles :

  • Prix au m² plus bas que pour un appartement, en général en tout cas. Et donc autofinancement atteignable plus facilement! 🙂
  • Les décisions de travaux ou autres sont prises à votre unique avis, et ce n’est pas une assemblée qui dicte les dépenses associées. Vous êtes seul maître à bord.
  • Vacance locative statistiquement moins pénalisante : vos locataires, sauf manque de bol, ne vous quitteront pas tous en même temps! Enfin croisons les doigts quand même…

immeuble

 Après quelques visites et recherches, après un premier immeuble au premier abord intéressant et finalement  écarté, quelques biens ont attirés mon regard, parmi lesquels 3 immeubles ayant chacun différents avantages et inconvénients, et sur lesquels j’aimerai avoir votre avis. Voyons voir plus en détail de quoi il retourne.

Présentation des challengers

Pour chaque bien, j’ai noté 2 catégories de critères : d’une part le contexte (alentours, ville, …), d’autre part les chiffres. Les descriptions se veulent brèves et mettent en avant les éléments que je pense, peut-être à tord, être structurants pour prendre un décision. Passons à la présentation des candidats!

L’immeuble de rapport A est situé dans une ville de moins de 20 000 habitants, 50 000 avec l’aire urbaine associée. Il se trouve à 5 minutes à pied du centre-ville et de son marché hebdomadaire, à 5 minutes d’un centre commercial Ca…our et encore plus près d’un parc présentant espaces verts et aires de jeu. L’immeuble est ancien, mais tout à été refait à neuf il y a moins de 5 ans. Pour ce qui concerne les chiffres, nous avons :

  • 6 lots, répartis en 5 T1 Bis et 1 garage
  • Un prix d’achat FAI d’environ 160 000€
  • Un rendement brut entre 9 et 10%

L’immeuble de rapport B est localisé dans une ville similaire, moins de  20 000 habitants, 30 000 avec l’aire urbaine. Il est également à 5 minutes du centre-ville, proche de la gare, et un parc se trouve juste derrière ce dernier. Là encore, l’immeuble est ancien, et même si il est propre, aucune remise à niveau récente n’a été opérée sur ce dernier. Passons aux chiffres :

  • 3 lots, 3 T3 avec chacun un petit jardin
  • Un prix d’achat FAI d’environ 140 000€
  • Un rendement brut également entre 9 et 10%

Et enfin, l’immeuble de rapport C est dans une ville de plus grande envergure, 50 000 habitants, 120 000 avec l’aire urbaine. Dans un quartier mixant maisons et immeuble de moins de 4 ou 5 étages, il est ancien mais a été  remis à neuf dans les 5 dernières années. Les caractéristiques chiffrées sont :

  • 2 lots, à savoir 1 studio et un T3
  • Un prix d’achat FAI pouvant être négocié à moins 85 000€
  • Un rendement brut plus faible que les 2 autres, mais toujours entre 9 et 10%

Aide à la décision, quel immeuble de rapport choisir ?

De mon analyse, chacun des immeubles évoqués à ses forces et et ses faiblesses, ses avantages et ses défauts.

  1. L’immeuble A est par exemple celui qui offrirait, sur le papier, le cashflow le plus intéressant. Mais il est composé de 5 T1, qui présenteront sans doute un turnover plus important que sur des appartements de plus grande taille.
  2. L’immeuble B nécessitera dans quelques années un sérieux coup (et coût…) de remise a niveau pour 2 des lots le composant, grevant d’autant la rentabilité de ce dernier. S’agissant de T3, les changements de locataires seront toutefois probablement moins réguliers.
  3. L’immeuble C, moins cher, me donne la sensation d’être moins risqué financièrement car la mensualité de prêt correspondante est beaucoup plus faible que pour les 2 autres. Malgré un gain financier à court terme moindre.

choix

Ce ne sont que quelques unes des réflexions qui me traversent l’esprit sur ces différents biens. Je rappelle qu’il s’agit d’un premier investissement. Aussi je sollicite vos avis sur le sujet, que je vous invite à publier en commentaire. Merci d’avance à tous!

A rentabilité proche, faut-il privilégier un risque financier moindre avec le bien le moins cher à l’achat? Faut-il privilégier celui dont le cashflow mensuel est le plus important, du moins en théorie? Manquent-ils des éléments de décision dans ce que j’expose ici? Pour un premier achat, vers lequel vous tourneriez-vous?

3 réflexions au sujet de « Comment bien choisir son premier immeuble de rapport ? »

  1. Didier

    Bonjour,

    Pour commencer quelques petites remarques

    a) concernant les travaux la notion de « seul maître à bord » doit être nuancée. En effet, certains travaux sont imposés de fait par exemple si ton immeuble a un look viellot ou est mal entretenu cela ne va pas favoriser les locations.
    Une toiture pourrie devra être changée tot ou tard que tu sois en copropriété ou propriétaire de l’immeuble entier.
    A noter que les (bons) syndics mettent en place des provisions sur plusieurs années pour les grosses dépenses, seul c’est à toi de gérer ton budget pour pouvoir faire face à une dépense de dizaines de milliers d’euros qui tombera tot ou tard.

    b) concernant la vacance locative il faut remettre les choses en contexte pour comparer du comparable. En effet comparer l’achat d’un immeuble à 120K€ à un appart de 40 K€ n’est pas la même chose que comparer le même immeuble à 3 apparts de 40 K€ situés dans des immeubles différents.
    Dans le second cas coté vacance locative c’est kif kif, les différences sont économie d’échelle pour l’immeuble entier versus meilleure diversification pour des apparts dans des immeubles séparés.
    Dans le premier cas, les vacances locatives sont mutualisées mais sur le long terme cela revient au même.
    Imaginons 3 apparts dans l’immeuble et une vacance locative de 33% cela revient à dire que chaque mois sur l’immeuble tu n’auras que 2 loyers qui tombent sur les 3 alors que tu auras une mensualité à rembourser trois fois plus élevée pour celle de l’appart unique tu auras donc un peu à financer chaque mois alors que pour l’appart unique tu auras à le financer plusieurs mois dans l’année (4 dans cet exemple)
    C’est juste une question de gestion de budget mais ce n’est pas réellement moins pénalisant

    Maintenant concernant les immeubles A et B à départager aucun n’est vraiment le candidat idéal à mon goût car ils n’apportent pas la diversification nécessaire. Le A propose des petites surfaces et le B des grandes. Je me demande s’il ne serait pas judicieux de choisir le B et de consacrer la différence de prix pour découper un des T3 (faire des petits studios en profitant du fait qu’une rénovation sera nécessaire et donc l’anticiper)
    L’immeuble C peut difficillement être comparé aux deux autres mais c’est peut être un bon compromis pour constituer un premier achat.

    Cela dit avant toute chose il est primordial de faire une étude du marché locatif car la demande locative réelle doit être le premier élément à prendre en considération (s’il y a un fort marché d’étudiant l’immeuble A est plus intéressant que le B et inversement si ce sont des familles qui cherchent des logements…)

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    1. squatte Auteur de l’article

      Bonjour,
      Merci pour ton avis sur la question.
      Sur la notion de « seul maître à bord », elle était relative à l’indépendance vis-à-vis d’un syndic. Effectivement, certains travaux d’entretien demeureront nécessaires pour minimiser la vacance locative notamment.
      Justement, pour cette vacance locative, ce n’est pas le fait d’avoir un immeuble qui en réduit le risque, mais le fait que l’immeuble soit composé de plusieurs lots. Avoir plusieurs appartements reviendraient, sur cet aspect là, au même, comme tu le précises.
      De mes dernières études, l’immeuble B sortirait probablement en tête : les derniers chiffres, certes théoriques, que j’ai pu calculer sont plus intéressants que pour les autres biens, et la taille des lots correspond à la demande locative sur le secteur. Même si l’immeuble A est proche d’un pôle étudiant, commencer par 5 lots de petite taille me semble générateur de beaucoup de paperasse et très couteux en temps.

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  2. Ping : Présentation de l'investissement immobilier

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