Réaliser un investissement immobilier en réméré

de | 30 juillet 2019

Aujourd’hui, l’investissement immobilier apparaît relativement peu attrayant en raison des prix très élevés dans les grandes villes et des prix en baisse constante dans les zones rurales. Pour obtenir des rendements intéressants, il est indispensable de sortir des sentiers battus et ne pas hésiter à se placer sur des produits atypiques comme la vente à réméré. Un système encore mal connu du grand public qui peut vous offrir une rentabilité élevée.

Comment ça marche ?

Le principe de la vente à réméré consiste pour le vendeur à devenir locataire du bien vendu et à le racheter à un prix convenu dès le départ dans la limite de cinq années. Concrètement, le vendeur et l’acheteur signent un acte de vente comme pour toute vente immobilière. L’acte a la particularité d’inclure une clause appelée faculté de rachat. Celle-ci précise le prix de rachat et la durée maximale dont le vendeur dispose pour l’exercer. Un bail ou une convention d’occupation est signé simultanément pour que le vendeur reste dans le bien.

En tant qu’acheteur, vous percevez les loyers pendant la période de location et encaissez la différence entre le prix de rachat et le prix de vente lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat. Vous bénéficiez ainsi de deux sources de revenus, les loyers et la marge à la revente.

Quel rendement peut-on espérer ?

En raison de la faculté rachat réservée au vendeur et de la location du bien, vous achetez le bien avec une décote d’environ 30% par rapport à sa valeur réelle. Suivant les montages, les loyers peuvent aller de 6% à 10% du prix de vente. Vous bénéficiez également d’une marge au rachat comprise entre 0% et 10% du prix de vente. Vous pouvez donc espérer un rendement de 6% à 15% annuel. En plus de cette rentabilité attractive, vous avez l’avantage d’être protégé contre la baisse du marché immobilier puisque vous avez acheté le bien à un prix décoté.

Quel est l’intérêt pour le vendeur ?

La majorité des vendeurs réalisent une vente à réméré parce qu’ils ont un besoin de financement urgent et sont incapables de régler les mensualités de leurs prêts. Ils sont parfois en procédure de saisie immobilière et risquent de voir leur bien vendu dans une vente aux enchères. Pour résoudre leurs problèmes de surendettement, la vente à réméré est souvent le dernier recours pour ces propriétaires qui souhaitent conserver leur bien.

La vente du bien à réméré leur permet de solder l’intégralité de leurs crédits et de continuer à l’occuper. Dès que leurs comptes bancaires sont assainis, ils rachètent leur bien au prix convenu au départ de l’opération. Grâce au réméré, ils conservent un bien immobilier auquel ils sont attachés et soldent leurs dettes.

Dans ces conditions, la vente à réméré est une opération réussie pour les deux parties. L’investisseur a bénéficié d’un placement rentable dans la pierre et le vendeur a réussi à se désendetter en gardant son bien. 

Cependant, la vente à réméré n’est pas sans danger. Il est nécessaire d’être attentif à la capacité du vendeur à pouvoir racheter son bien avant de s’engager. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec une expulsion et des contentieux à gérer. Certains acquéreurs peu scrupuleux ont parfois profité de la détresse des vendeurs pour réaliser des rémérés et acquérir définitivement le bien à un prix décoté. Il est important de respecter une certaine éthique. L’opération étant déjà onéreuse pour le vendeur, il est nécessaire qu’elle lui soit bénéfique.

Avant de vous lancer dans ce type d’opération, il est indispensable de rencontrer les vendeurs et d’installer une confiance en discutant du projet dans les détails. Il est préférable d’être accompagné dans vos démarches par une société spécialisée.

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