A l’issue du délai de conservation de 9 ans, imposés par le dispositif Censi Bouvard, le propriétaire va pouvoir revendre son bien LMNP, pour la fiscalité ou pour d’autres motifs : nouveau projet, financement des études des enfants, changement dans sa situation familiale…
Revendre ou conserver son bien ?
Certains propriétaires, souhaiteront par contre conserver leur bien afin d accroitre leur patrimoine et percevoir des revenus réguliers dans une résidence qu’ils connaissent et dans laquelle ils ont confiance. Cependant, dans cette hypothèse, l’investisseur sera lourdement imposé. En effet, les biens ne seront pas amortis sur le plan comptable, et les loyers perçus seront imposés au barème de l’impôt sur le revenu avec en prime les prélèvements sociaux de 17,2%.
Ainsi dans certains cas, il pourra être intéressant pour certains investisseurs d’opter pour le régime du micro BIC, notamment dans le cas où les investissements ont été réalisés en cash, ou dans le cas où la dette bancaire n’existe plus.
Mais dans la majorité des cas, dans 60% des cas (source Revenu Pierre), la revente sera la solution choisie, la fiscalité devenant confiscatoire, notamment pour les propriétaires imposés au taux marginal d’impôt sur le revenu.
Quand revendre : à la fin du bail ou à la fin du dispositif fiscal ?
Si la fiscalité poussera majoritairement à la revente, la date de cette revente sera liée au renouvellement du bail commercial.
Le moment le plus opportun pour vendre est sans doute dans la foulée du renouvellement du bail commercial. A défaut de renouvellement, l’acquéreur potentiel demandera une prime de risque et le taux de rendement s’en trouvera plus élévé, donc le prix plus faible.
Pour un propriétaire vendeur, la question est donc de savoir si son prix sera optimisé à la fin des 9 ans, alors qu il reste encore souvent 2 à 3 ans de bail, ou s’il doit attendre que l’exploitant ait fait une proposition de nouveau bail, 2 ou 3 ans plus tard.
Comme dans la majorité des cas, notamment en EHPAD, les loyers au renouvellement du bail sont inférieurs aux loyers en cours, le calcul n’est pas simple et le propriétaire non professionnel ne disposera pas des outils d’analyses lui permettant de choisir seul.
Se faire accompagner par des spéicalistes
Les professionnels de la revente LMNP, comme Revenu Pierre, feront cette analyse et proposeront l’alternative au propriétaire, avec des arguments chiffrés, car ils auront très souvent déjà négocié un futur loyer avec l’exploitant, même si le bail actuel a encore une durée de vie résiduelle. La revente de biens en LMNP étant finalement une vente assez spécifique, il est préférable de se faire accompagner par des plate formes spécialisées.
Pour un propriétaire vendeur, les 2 possibilités existeront donc, mais il est assez raisonnablement admis que son prix sera légérement meilleur après le renouvellement du bail. La négociation avec l’exploitant étant naturellement meilleure quand tous les propriétaires sont concernés (et quelquefois « unis »).
Chaque cas est particulier, nous retiendrons que le choix du propriétaire existera dès la fin de la période des 9 ans. Il pourra revendre immédiatement ou optimiser son prix en attendant un nouveau bail « collectif », ou garder en adaptant, ou non, son régime fiscal (micro BIC ou BIC réel).