Augmentation de loyer, comment la calculer?

de | 17 juillet 2014

Une augmentation de loyer peut survenir de temps en temps. Elle a toujours 2 facettes : celle du locataire d’une part, et bien évidemment celle du propriétaire d’autre part. Mais finalement, on en sait finalement peu sur ces augmentations de loyer : à quelle fréquence est-il possible de réviser un loyer? De quel montant peut-il être augmenté? La réponse dans les prochains paragraphes!

Augmentation de loyer

Expérience personnelle

Avant de devenir propriétaires de notre maison, ma femme et moi-même étions en location dans un appartement 3 pièces. Nous y sommes restés 4 ans, jusqu’à l’arrivée de notre premier bébé 🙂 . Durant ces 4 années, même si nous n’en avons pas le souvenir précis, il est arrivé à plusieurs reprises que nous ayons droit à une augmentation de loyer. Et je dois dire que nous ne nous sommes jamais intéressés plus que cela à ces dernières : nous nous contentions d’ajuster nos paiements à la hausse, sans nullement essayer de comprendre le sens de ces augmentations. Et c’était également le cas dans nos précédents logements : au delà de notre incompréhension de ces hausses et de notre potentiel réflexe d’injustice (« Bhou les méchants propriétaires qui s’en mettent plein les poches!!! » … ), nous n’avons jamais cherché à nous renseigner sur le sujet.

Puis l’année 2014 est arrivée. A notre tour, nous avons acquis le statut de propriétaire bailleur, au travers de l’achat d’un immeuble de rapport composé de 3 lots. Et nous avons à notre tour révisé les loyers de certains des locataires en place! Et cette fois, c’est nous les méchants! 😉

Augmentation de loyer, ce que vous pouvez faire en tant que propriétaire

Première chose à savoir en tant que propriétaire : vous ne pouvez pas augmenter le loyer des locataires en place autant que bon vous semble, que ce soit en terme de fréquence ou en terme de montant. Tout cela est fort logiquement réglementé, et vous devez respecter quelques règles.

Premièrement, il est uniquement possible de réviser un loyer à la date anniversaire du bail. Pensez à avertir vos locataires de ce changement, afin de leur laisser par exemple le temps d’adapter leurs versements mensuels.

Deuxièmement, les augmentations de loyers sont limitées. Elles s’appuient sur un indice dont vous avez sans doute déjà entendu l’acronyme, l’IRL, pour Indice de Référence des Loyers. Cet indice est révisé tous les trimestres, ces différentes valeurs dans le temps sont accessibles sur le site de l’INSEE. Globalement, cet indice suit l’évolution des prix à la consommation, hors tabac (et hors loyer, logique!). Pour savoir comment vous pouvez réévaluer le loyer, la logique est la suivante :

  1. Connaître l’indice de référence au moment de la mise en place du bail. Idéalement, il est précisé sur le bail. Sinon, c’est le dernier indice paru à la date de signature de ce bail dont il faut tenir compte.
  2. Connaître l’IRL à la date de révision du loyer. Par exemple, si l’indice de référence des loyers du bail est celui du premier trimestre 2013, celui à prendre en compte est celui du premier trimestre 2014 pour cette année.
  3. La formule pour calculer le potentiel futur loyer est la suivante :

Loyer révisé = Loyer actuel * IRL du trimestre de l’année en cours / IRL du trimestre de l’année précédente

Attention toutefois, il s’agit du nouveau loyer maximum que vous pouvez réclamer à votre locataire. Vous êtes libres de ne pas augmenter le loyer, de l’augmenter moins que ce que permet l’IRL, voire même de lui baisser son loyer!

Toutefois, dans le cas d’un réajustement du loyer, penser bien à prévenir votre locataire. Idéalement, expliquer lui la façon dont vous avez calculé le nouveau loyer : c’est toujours plus sympa pour le locataire d’avoir l’information, et ça ne vous coûte rien!

Autre remarque pour les propriétaires-bailleurs : si vous n’augmentez pas le loyer une année, il vous sera impossible de rattraper ce manque à gagner. Pensez-y!

Les autres possibilités pour augmenter un loyer

Il existe un autre moyen d’augmenter le loyer d’un locataire en place, mais c’est sans doute le moins connu. Il suffit en effet de se mettre d’accord avec le locataire en place, tout simplement! Si vos relations sont bonnes avec votre locataire et que vous venez de faire de gros travaux, comme la mise en place d’une nouvelle salle de bain ou d’une cuisine dernier cri, il vous est tout à fait possible de soumettre l’idée d’une augmentation de loyer au locataire en place. Ce dernier sera sans doute réceptif à vos arguments et pourrait ainsi concevoir une augmentation de loyer qu’il trouverait légitime. Même si le cas est rare, garder le en tête. Vous ne risquez rien à demander..

Enfin, vous pouvez bien évidemment augmenter vos loyers au moment d’un changement de locataire. Si votre loyer était inférieur au prix du marché, c’est l’occasion de rattraper tout ou partie du retard. Attention toutefois, un prix trop élevé rendra la location de votre bien plus difficile, aussi soyez prudents avec ce levier. Comme j’aime à le rappeler, mieux vaut louer tout le temps à un loyer légèrement inférieur au marché plutôt que quelques mois par an à un loyer supérieur! N’ayez pas les yeux plus gros que le ventre, tout simplement.

En tant que locataire, avez-vous déjà vécu une augmentation de loyer sans en comprendre la cause? Et en qualité de propriétaires, avez-vous déjà procéder à des ajustements de loyers? Cela s’est-il bien passé?

8 réflexions au sujet de « Augmentation de loyer, comment la calculer? »

    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Maxime,

      Pour les locataires en place, 2 sur 3 étaient concernés par une augmentation de leur loyer. Ces 2 locataires ont pris la chose sans aucun souci.

      Pour l’IRL, son évolution est globalement à la baisse ces dernières années. Il me semble que son évolution était à plus de 2% par an il y a quelques années, il est maintenant situé entre 0,5 et 1%. Pour mes locataires, cela représente environ 3€ d’augmentation, pas de quoi fouetter un chat! 🙂
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  1. David

    Lors de la prise en main d’un bien, j’ai effectivement procédé à une réajustement de loyer.
    J’ai arrondi le loyer à la centaine inférieur (baisse d’environ 2%), et indiqué au locataire que le loyer ne subirai pas de modification en 2014.
    La baisse de 2% du loyer était largement compensé par la disparition des frais de gestion de l’agence (11%).
    J’ai également mis en place une avance sur charge d’environ 8% du loyer.

    Donc pas mal de changement pour le locataire, mais moins de boulot pour tout le monde! 😉

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  2. Marc @ Mieux Gérer Son Argent

    Salut Squatte,

    Un article vraiment clair qui explique comment fonctionne l’augmentation de loyer du niveau locataire mais aussi propriétaire, bravo 😉

    Par contre je ne ne suis pas trop d’accord avec toi, beaucoup de locataire sont au courant que la hausse de leur loyer peut être faite chaque année à la date anniversaire du bail et que cette hausse est lié à un indicateur.

    Après je ne pense pas qu’ils connaissent le nom, l’IRL, ni même son mode de calcul mais dire que la majorité des locataires se contente de payer en plus sans se poser la question c’est un raccourci vraiment trop rapide.
    D’autant plus que les proprio ou les agents immobilier le disent à la signature du bail.
    Et si une personne pas contente appelle le proprio ou l’agence après avoir reçu un avis d’augmentation on lui expliquera.

    Il est aussi possible en cas de gros travaux qui présente un vrai plus (c’est suggestif) de procéder à une hausse au dessus du prix du marché même dans les zones sensibles.

    Marc.
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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Marc,

      Tu as sans doute raison pour les locataires et la hausse des loyers, ils sont sans doute plus informés que je ne le pense.
      Toutefois, de mon expérience personnelle, je n’ai en tout cas jamais fait plus attention que ça à ces augmentations, que ce soient leur mise en avant dans le bail signé ou que ce soit sur le fait qu’elles surviennent à la date anniversaire! C’était sans doute une erreur de ma part, mais je pense tout de même qu’une part non négligeable des locataires est dans ce même cas. Mais peut-être pas la majorité, en effet!
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  3. Bartosz

    4-7-11di daniel dit: bonuojr,j’aimerai connaitre mes possibilite9s pour a obtenir un logement sans cdi avec un revenue de 1100 euros venant d’une pension d’invalidite9, une demande de logement social e0 e9te9 fait en 2008 toujouts en cours avec le soutient d’une assistante sociale qui suit mon dossier. je suis tre9s de9cus de ne pouvoir avec ce revenu qui reste modeste mais sur de ne pouvoir rien trouver.merci de m’orienter sur ma recherche sachant que les agences immobilie9res restent excluent car n’acceptant pas mon statut alors que je suis une personne ayant toujours honoree9 mes loyers avec un e9te9t d’esprit tre9s respectueuses de mes logements ainsi que le voisinage. -19Cette re9ponse est-elle exacte ?

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour Bartosz,

      Le dossier est atypique. Le plus simple est alors sans doute de passer par un courtier en crédit qui pourra vous confirmer la viabilité de votre dossier et vous aider à trouver une offre de crédit adéquate.

      Bonne continuation.
      Squatte Articles récents…Immeuble à vendre, urgence !My Profile

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