Acheter un immeuble, un an après

de | 16 juin 2015

Ça y est, nous y sommes. C’était il y a quelques jours. Le 20 mai de cette année, cela faisait tout juste un an que je venais d’acheter un immeuble. Et quoi de mieux pour marquer cet anniversaire que de dresser un bilan de ces 365 derniers jours ? Qu’est-ce qui a changé ? Qu’est-ce que je regrette ? C’est l’heure du grand déballage et je souhaite le partager avec vous…

Acheter un immeuble

Le début d’une grande aventure…

En 2014, je me suis fixé l’objectif d’enfin investir dans l’immobilier. Après de trop longues années à attendre, c’était décidé. Pour différentes raisons, il était écrit que ce premier investissement locatif ne serait pas un appartement. Ni une maison. Ni un parking. Non, ce premier investissement serait un immeuble entier. Acheter un immeuble, j’ai la folie des grandeurs ! Après plusieurs mois de recherche, après quelques visites, après de nombreuses prises de renseignements ici et là et après quelques mauvaises surprises, j’ai finalement trouvé le bien qu’il me fallait.

Quelques semaines plus tard et après quelques péripéties entre ma banque et mon courtier, c’est durant un joli mois de mai que ma femme et moi-même devenions les heureux propriétaires de notre premier bien locatif, un bel immeuble composé de trois appartements.

Initiation au statut de propriétaire bailleur

Après quelques négociations interminables pour obtenir le prêt le plus avantageux possible, j’ai dégoté un sympathique crédit et je suis donc devenu propriétaire bailleur. Mais acheter un immeuble n’est pas de tout repos au début. Il en va d’ailleurs de même pour n’importe quel bien. Il est nécessaire de bien organiser les choses pour ne pas de retrouver perdu.

Les trois lots composant l’immeuble étaient déjà loués au moment de l’achat, je me suis donc présenté en tant que nouveau propriétaire, complétant le tout de quelques demandes à même de me simplifier la vie. Au delà des classiques demandes d’assurance, d’entretien de chaudières et autres, j’ai bien évidemment demandé à mettre en place des virements automatiques pour percevoir sans rien faire les loyers de mes locataires.

Pour moi, acheter un immeuble était aussi synonyme de travaux. J’avais en effet également prévu de (faire) réaliser quelques travaux d’électricité dans le bâtiment. Il m’a fallu organiser les différentes interventions de mon artisan auprès des différents occupants. La bonne nouvelle, c’est que ces travaux, prévus dans mon investissement, pourront être entièrement déduits de mes revenus fonciers.

Quand je vous dis que c’est du boulot…

Acheter un immeuble, c’est avoir des locataires en or…

Mon immeuble s’étale sur trois niveaux, chaque étage correspondant à un appartement. Les locataires du rez-de-chaussée et du premier étage ont rapidement mis en place un virement mensuel chaque mois. Pour le locataire du second, ce fut plus compliqué et je vous invite à lire mon article sur le sujet. Fort heureusement pour moi, ce derniers a rapidement donné son préavis, me libérant ainsi de sa présence. Je vous passe encore une fois les péripéties (état des lieux sortant reporté à la dernière minute, difficulté à récupérer les loyers dus, …), mais c’était vraiment ce qu’on pouvait appeler un (très) mauvais locataire.

Et encore, je pèse mes mots…

Bref. La remise en location fut relativement aisée. En effet, lors de l’acquisition de l’immeuble, l’agence immobilière par laquelle je suis passé s’était engagée à gérer gratuitement la première mise en location suivant l’achat. L’appartement a donc connu quelques semaines de vacances locatives. Et depuis la fin 2014, un nouveau locataire est en place. C’est parfait. Depuis, trois loyers tombent chaque mois sur mon compte en banque pour un montant total de plus de 1 100€. Sans que je n’ai rien à faire. En voilà un bon complément de salaire et un beau revenu passif.

Elle n’est pas belle, la vie ? 🙂

Un immeuble de rapport, bon ou mauvais investissement

Et d’un point de vue financier, ça donne quoi ?

Je ne regrette pas de m’être lancé dans ce pari un peu fou, il y a maintenant plus d’un an : acheter un immeuble est un très bon investissement. Bien évidemment, je n’en suis qu’au début de l’aventure. Il me reste notamment encore 19 ans de crédit à rembourser, mais je suis pleinement confiant. Cette première année m’a appris à gérer quelques difficultés liées au monde de la location et de l’investissement locatif. Je me sens maintenant plus compétent dans le domaine et plus apte à traiter ce type de situations.

Pour rappel, je paie en ce moment environ 850€ de mensualités d’emprunt assurance comprise, pour environ 1 150€ de loyers. Ce qui me fait donc un cashflow brut mensuel de 300€, en ma faveur. J’ai depuis ajusté légèrement deux des loyers à la hausse, en me basant sur l’IRL. Ma situation mensuelle s’est donc améliorée de quelques euros depuis.

Pour l’année à venir, je ne compte ajuster qu’un seul des loyers, celui du rez-de-chaussée. Il est en effet très loin de prix du marché. Pour les autres, je n’ai pas prévu d’augmentation, car je préfère privilégier un locataire qui reste longtemps en payant le juste prix plutôt que beaucoup de locataires qui vont et viennent avec un loyer qui ne cesse d’augmenter. J’ai même prévu de leur faire parvenir un courrier leur indiquant que je ne répercutais pas sur leur loyer la hausse des loyers légale 🙂 .

Point du vue impôts, ça donne quoi d’acheter un immeuble ?

Le hasard faisant bien le chose, je viens également ces derniers jours de remplir ma première déclaration d’impôts tenant compte de cet investissement. Pour déclarer mes loyers, deux choix s’offraient à moi : au micro foncier ou au réel. Le premier donne droit à un abattement de 30% sur les loyers perçus. C’est à dire que pour 10 000€ touchés, vous ne seriez imposé que sur 7 000€. Le réel porte bien son nom et vous permet de déduire de vos loyers toutes les charges associées à votre investissement : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, … Je vous invite à lire mon article dédié aux charges déductibles pour vous faire une idée plus précise du sujet.

De mon côté, j’ai tout naturellement opté pour une déclaration au réel. Entre les intérêts du crédit et les travaux que j’évoquais plus haut, le choix était aisé. Notez au passage que je m’engage de facto à déclarer au réel pendant une période de trois ans. Le résultat est sans appel :

  • Je ne paierai aucun impôt sur les loyers perçus cette année.
  • Mieux, j’obtiens après calcul un déficit foncier. Ce dernier est alors directement déduit de mes revenus « classiques ». Ce qui veut dire qu’acheter un immeuble il y a douze mois m’a permis de réduire mes impôts déclarés cette année ! 🙂

C’est un sentiment extrêmement agréable !

Pour l’année prochaine, mon impôt sur mes revenus fonciers devrait encore être très faible voire nul. Qui a dit qu’acheter un immeuble, c’était payé un max d’impôt ?

Réduire vos impôts en achetant un immeuble

Cet article a fini par vous convaincre d’acheter un immeuble, non ? 🙂 En tout cas, il est évident pour Madame et moi-même que cet investissement ne sera pas le dernier du genre. Peut-être pas cette année, mais 2016 pourrait être l’occasion de se lancer à nouveau… Dernier point. J’évoquais il y a quelques temps tout l’intérêt de passer par un courtier pour négocier son crédit immobilier. C’est ce que je suis (encore) en train de faire en ce moment. Mes mensualités d’emprunt devraient, j’espère, baisser de plusieurs dizaines d’euros, alors que mon crédit a été souscrit il y a à peine un an. De quoi encore améliorer la rentabilité de cet investissement… 😉

De votre côté, qu’a donné votre première année d’investisseur immobilier ? Envie d’acheter un immeuble ou un appartement ? N’hésitez pas à en parler dans les commentaires !

6 réflexions au sujet de « Acheter un immeuble, un an après »

  1. patrice de optimiser-son-budget.com

    Bonjour, Je suis dans la même démarche que toi, cela fait 4mois que je recherche activement un immeuble. Pas évident, souvent des soucis de Bâti ou la rentabilité pas très importante.Il faut garder le moral et le cap.
    Tu parles de cash flow, mais en général on parle de cash flow positif, lorsque les loyers -crédit, impôts,assurances >0
    Quand tu enlèves toutes tes charges et les fonciers, es tu en cash flow positif?
    Je ne sais pas si tu connais mais il y a un excellent site à ce sujet : http://www.rendementlocatif.com en grande partie gratuite, je conseille de s’inscrire gratuitement, il y a plus de fonctions
    patrice
    http://www.optimiser-son-budget.com

    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Patrice,

      Oui, je connais l’outil que tu mentionnes. Il est effectivement très complet. Pour le cashflow, tu as en partie raison et en partie tord :). Mais le cashflow que tu évoques est le seul qui devrait compter, car c’est celui qui correspond à ce qui reste ou sort réellement de ta poche en fin de compte.

      Pour ma part, j’en distingue 3 : le cashflow brut, qui correspond simplement à la différence entre mensualités et loyers. Le cashflow net, en ôtant toutes les charges (taxes foncières, assurances PNO, …). Et en fin le vrai cashflow, net net, en ôtant les impôts associés.

  2. Laurent

    Bonjour Squatte,

    …et félicitations pour cet anniversaire.

    En fin d’article tu évoques la renégociation à la baisse du taux de crédit.
    Si les intérêts d’emprunt baissent, le déficit foncier financier également, et au final la réduction d’impôts avec.

    Renégocier à la baisse dans le cas du locatif n’est pas forcément rentable. En tous cas les conditions pour que ce soit rentable me semblent intuitivement plus sévères que dans le cas de la RP.

    J’étais tombé il y a quelque temps sur ce simulateur qui peut donner quelques idées :

    http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/renegocier-a-la-baisse-le-taux-de-credit-immobilier-locatif-notre-simulateur.html

    Mais j’imagine que tu as bien calculé le truc…
    A+,
    L.

    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Laurent,

      Tout d’abord, merci pour ton message.

      Pour la renégociation du crédit sur locatif est effectivement différente de celle d’un crédit sur sa résidence principale. Le gain financier mensuel est bien supérieur à la hausse d’impôts fonciers qui découle de cet ajustement de mes taux, pas de soucis ! 🙂

  3. Romaric de sortir-du-rsa.fr

    Bonjour Squatte,

    Toutes mes félicitations pour ce premier anniversaire.

    Il n’est jamais trop tard pour investir et apparemment tu l’as bien fait pour ton premier investissement immobilier.

    300€ de Cashflow positif (hors charges) c’est plutôt pas mal mais comme le dit Patrice, il faut voir combien tu as de charges…

    Petite question : C’est toi qui à négocier la première remise en location par l’agence immo ou c’est cette agence qui te l’a proposé pour que vous puissiez travailler ensemble ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    1. Squatte Auteur de l’article

      Salut Romaric,

      Avec beaucoup de retard, je trouve un peu de temps pour répondre à ces commentaires. Mes excuses pour ce contre-temps !

      Merci pour ton message ! Pour la remise en location, c’est l’agence qui l’a proposé ! 🙂 D’ailleurs, j’ai « droit » à la première mise en location gratuite pour chacun des lots, ce qui peut s’avérer pratique pour valider le correct travail de l’agence à moindre frais 🙂

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