Comment bien négocier son crédit immobilier (1/2)

de | 2 avril 2014

Avec la signature récente du compromis de vente de mon premier investissement locatif en Février dernier, je suis passé à l’étape suivante : partir à la recherche du Graal, un crédit immobilier pour financer mon (futur) immeuble de rapport. Mais plus encore, comment obtenir les meilleures conditions qui soient possibles en fonction de mon projet. Prenez le temps nécessaire à cette étape cruciale, c’est l’occasion d’optimiser votre investissement pour les prochaines années. Bien négocier son crédit, voilà un défi intéressant. Cet article n’a pas la prétention de vous présenter une technique miracle pour obtenir des taux défiant toutes concurrences, mais de vous restituer le chemin que j’ai suivi pour négocier mon crédit immobilier. Au travers de mon expérience, j’espère que vous comprendrez l’importance de certains éléments fondamentaux, qui vous permettront de mettre votre banquier dans les meilleures dispositions pour vous suivre dans vos projets d’investissement.

Note : pour des raisons de lisibilité et afin de ne pas vous endormir, je préfère scinder cet article un peu long en 2 billets. La suite sera publiée dès demain.

Bien négocier son crédit immobilier

Connaître son projet d’investissement

L’accroche peut sembler banale, mais c’est une des pierres angulaires nécessaires à l’obtention des conditions les plus avantageuses pour son emprunt. Qui de mieux placer que vous-même pour connaître votre projet ? Vous êtes le sachant, aussi potassez tout ce que vous devez savoir sur votre investissement et mettez le en avant lors de vos échanges avec nos amis du monde de la banque. Et quand je dis tout, c’est beaucoup de choses! Pour ma part, j’ai mis en avant :

  • Le projet en lui-même, à savoir le bien et tout le contexte associé : sa situation, le type de bien et le pourquoi avoir choisi ce type de biens (pour rappel, un immeuble de rapport), le profil des locataires cibles et/ou en place, les loyers perçus ou à percevoir, le rendement brut attendu, la taxe foncière…
  • Le prêt et les conditions que vous souhaitez obtenir. Montrer que vous savez ce que vous voulez démontre à votre interlocuteur que vous avez bien étudié votre dossier et le contexte bancaire actuel. Pour ma part, j’avais initialement réalisé mes simulations sur 2 durées, regarder l’écart en terme de coût, en terme de cashflow mensuel brut, puis net. J’ai expliqué ma démarche. Je lui ai ensuite dit ce que je cherchais : quelle durée d’emprunt et avec quelles conditions (IRA…).
  • La gestion de ses finances personnelles. Démontrer que vous gérez de manière optimale vos finances. J’ai précisé à mon banquier, et à mon courtier comme nous y reviendrons, comment j’envisageais de gérer le risque de vacance locative, de quelles épargnes, au pluriel, je disposais déjà. J’ai exposé ma logique d’épargne historique. J’ai précisé le complément que je venais d’y apporter en vue de l’investissement à venir.
  • La connaissance du fonctionnement des banques et des points qu’elles veulent vérifier dans votre dossier. Calculer votre taux d’endettement vous-même, avant et après l’investissement. Ne passez pas pour un novice. Partir sur 70% (ou 80% pour certaines banques) de vos futurs loyers pour ce calcul. Calculer votre reste à vivre en fonction de la composition de votre foyer et expliquer l’impact, ou le non impact, de cet investissement sur vos finances quotidiennes. Préciser sans qu’on vous le demande l’existence de vos épargnes dont votre banque n’a pas nécessairement connaissance : assurance-vie, PEE ou autres. Renseignez-vous sur les taux en vigueur et leurs tendances. Rappeler que le taux ne fait pas tout et que vous serez vigilant aux frais de dossier, mais plus encore au coût de l’assurance, glisser négligemment le terme délégation d’assurance dans vos propos :).

De manière générale, anticiper les questions que votre interlocuteur ne manquera pas de vous poser. Finalement, rassurer votre banquier par votre maîtrise du sujet, il n’en sera que plus enclin à répondre de la manière la plus favorable à votre sollicitation financière.

Bien négocier son crédit immobilier, mon expédition

Après la préparation, place à l’action…

Tout a commencé par une belle journée de Janvier…. Je tapote sur mon écran de mobile quelques numéros, ça sonne à l’autre bout. Les tonalités sourdes du combiné résonnent à mon oreille. Quelques secondes passent, une voix se fait entendre :

Voix au bout du fil : « Bonjour, bienvenue à la banque xxxxx, que puis-je faire pour vous? »

Squatte : « Bonjour, j’aimerais prendre un rendez-vous avec mon conseiller pour…. »

Voix au bout du fil : « Vous faites bien d’appeler, vous allez changer de conseiller dans une semaine, ce sera l’occasion de se présenter. »

Squatte, dans sa tête : « Pu… Encore un nouveau conseiller, le quatrième en moins de 5 ans, super… Espérons qu’il sera mieux que ses prédécesseurs… »

Squatte, de vive voix : « Bizarre, l’information ne m’est pas parvenue. Mais passons. Je souhaite un entretien avec mon nouveau conseiller. Je vais investir dans l’immobilier locatif et j’aimerais échanger avec lui sur le sujet. »

Et voilà, le rendez-vous est fixé, plus qu’à patienter quelques jours. Le temps passe, l’heure du rendez-vous arrive. Après quelques courtoisies comme il est d’usage,  la banque m’interroge sur la présence de virements vers un compte Fortuneo et/ou Boursorma, je ne sais plus trop. Je lui explique alors que ces dernières m’offrent plus que ce que ma banque physique me permet, le tout pour 0 euros. Elle m’indique qu’un geste est envisageable. Les contours du rapport de force se dessinent.

…..

Voilà pour aujourd’hui, rendez-vous demain pour découvrir la suite!

Que pensez-vous de cette première partie? Avez-vous des conseils à donner pour bien négocier son crédit immobilier? Des retours d’expérience?

4 réflexions au sujet de « Comment bien négocier son crédit immobilier (1/2) »

  1. InvestMan

    Excellent article, il faut effectivement mettre en confiance son interlocuteur pour partir sur de bonnes bases. Ahhh le coup du changement de conseiller ! C’est à croire qu’ils n’ont rien à faire. Perso, tous les quelques mois ma banque traditionnelle m’envoie un courrier pour m’annoncer le changement de conseiller, au final, je ne sais jamais qui c’est.

    Pour ce qui est de la délégation d’assurance, est-ce le bon moment pour en parler ? Est-ce que ça ne risque pas d’énerver le conseiller bancaire ?

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Tu as tout à fait raison pour la délégation d’assurance : je n’ai pas abordé le sujet dès le premier échange, histoire de mettre un maximum de chance de mon côté. L’aborder trop tôt risque comme tu l’indiques de froisser notre gentil conseiller, et mieux vaut qu’il soit bien motivé au départ!

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  2. David

    Bonjour,
    Pour bien négocier, je rajouterai outre bien connaitre ses finances savoir les présenter.
    Pour l’emprunt immo en cours, nous avions fait un tableau récapitulatif des revenus et sortie.
    Cela comprenaient nos revenus, mais aussi les loyers (SCPI principalement) et les crédit (RP et SCPI).
    Nous avons aussi indiqués l’évolution de l’épargne sur 3 ans. (2011/2012/2013), en marquant en gros le % d’évolution entre les différentes années.

    Conclusion l’emprunt est sur la bonne voie.
    il reste juste un point de discussion sur l’assurance du prêt (ne ne souhaitons pas être assuré autant que la banque le souhaite).
    Mais là c’est des points de négociation.

    Tiens en parlant de négociation, on s’est engagé à rapatrier des comptes dans la banques (livret réglementés majoritairement)

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    1. Squatte Auteur de l’article

      Bonjour David,

      Effectivement, si connaitre son dossier est la première étape indispensable, il est impératif de savoir le présenter et de savoir le défendre pour espérer bien négocier son crédit immobilier. Pour les contres-parties du crédit, j’ai pour ma part à ramener mes comptes courants, livrets réglementés, salaires et carte bleue.

      Et surtout, si je lis bien entre les lignes, mes félicitations pour ton projet immobilier en cours!

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